北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
想咨询一下学区房的事：1、孩子26年入学，现在有一套大兴的房子，需要卖掉房子换学区，考虑未来房价走势和26年孩子减少的情况，什么时候换房比较合适？2、孩子北京户口27年能下来，所以想问下哪些学区可以接收，或者即使调剂也不会太差的学校。首付400万，首选海淀和东西。3、是否可以考虑等户口下来转学，或者等初中换学区房？
A：
1、常规建议是如果卖掉房子后增加的预算多（包括贷款）那就提前换，大概率房子比现金保值。增加的不多就甭着急了，过了高峰期或许有更多的选择。
2、户口2027下来，2026入学。肯定是朝阳相对概率更高啊，“房本主义”学区，有房的非京籍顺位在京籍无房户的前面。朝阳的学位本来也不太紧张，2026大概率都能对口入学了。
但首选东西海怎么说呢？海淀有对口概率高的，比如中三，育英也相对高。但这都比较贵，400万首付有些勉强。像万柳的占坑儿房蜂鸟家园都700万左右，还都是不太好满足家庭居住的，大开间的套内也就30多平吧。
3、转学分哪个区。按目前的政策，海淀是自己去找学校咨询，有学位愿意接收就行，孩子成绩越好的概率越高，或者是有关系。东西城都是看运气，大概率进不去好学校，政保的还安排不过来呢。区别是西城不许参与直升，东城可以，前提是能被派入直升校。
初中换学区房，是指小升初吗？海淀的中学没有学区房（教委原话），因为好资源都只给点招的，派位的话就算运气好派进去了也意义不大，分班分层很严重的。东西城那就看运气了，相对来说东城更公平，到目前为止还是这样。朝阳是能按房子入学的。
4、不过多说一句，最好别转学太晚。以海淀来说，三年级就有些晚，四年级肯定晚了。毕竟学区房买的不是学校，而是“氛围”。孟母三迁不是找学校，只是学习环境。
东西城也最好提早，除非是孩子天分真普通就想占学位的，否则提早进入好环境对孩子帮助大，无论是否鸡娃都有帮助。另外都说东西城佛系，但真等入学就知道了，高分段可不是素质教育弄出来的。
仅供参考。
二
Q:
我要咨询的问题是：在看学区，2025年上学，目前比较看中的，金融街鲍家街43号院77平小三居，德胜新风街1号院119平三居，月坛三里河二区AB区可能只能买得起两居。对这三个小区，近两年价格走势，您有何高见？不知现在入手是否好的时间节点，还是等24年？
这三个小区未来十年，您认为哪个更抗跌或者会有上涨？工作单位在西单，就您个人体验以及咨询客户的经验，通勤和房屋面积，觉得哪个更应排在首位？当前形势下，还贷能力目前有，加高杠杆是否还合适？
A：
1、理论上是金融街的支撑更强，即便剥离学区属性也还有产业支撑呢。不过如果是现在行情的话我会首选德胜，因为这两年一直出区，德胜的溢价率已经降低，2025年后如果放开，那就算入学人数减少也是优劣相抵消了。月坛属于居中的，如果没什么特殊优势的话就排序靠后吧。
2、通勤看自己的感受，这没标准，和面积也不好比较。而且都在核心区也没必要考虑通勤，肯定是面积更重要。
3、是否高杠杆看自己的还款能力了，如果能做到我是会用上的。楼市行情的明显趋势是买不起房的希望跌，政府也不希望大涨，但一旦出现危机就会救市，这些日子的政策挺明显的吧？反正我认为北京楼市没什么下跌的可能，就看自己的判断了。
仅供参考。
三
Q:
想在东城买个投资用房，总价500以内的首套，如果能住更好。中介推荐了永定门附近，以及都市馨园这样的老网红里不太好的一室。
我想请问，从投资角度来说，这种带学区的有价值吗？因为学区对我价值不大，如果用于投资，最近这政策不稳，又感觉有风险，不知道该不该下手。永定门又到三环了，觉得有点远，您看看还有别的推荐吗？
A：
1、东城买个投资用房？那这就是准备赌一把了呗，跟人口大趋势对赌，只能说试试吧。而且还是“能住最好”？房子是用来住的，不住就是纯炒作了，更是跟政策对赌，试试吧，看看谁牛叉。
中介还推荐了永定门附近，这中介可真够损的。东西城几乎最弱的学区，为了上学占学位没问题，但纯投资就是和教育资源对赌了，在下表示佩服。最后还是赌都市馨园这种公寓，我简直佩服的五体投地了。这500万不是自己赚来的吧？大概率是父母的钱，所以赔了也不在乎，无话可说了。
2、学区当然有价值了，否则哪儿来的那么高的学区溢价呢？学区对你价值不大，这不用说也看的出来，有钱就是任性，玩儿玩儿而已。
政策不稳感觉有风险，不用感觉，肯定有风险。今年是北京有史以来的入学最高峰，最多两
年后就确定性的进入低谷，赌一把试试吧，富贵险中求，玩儿的就是个心跳。
永定门三环有点儿远，看来是老北京啊！牛，咱老北京玩儿的更是个派，拿钱不当钱才是真正的宅门儿少爷呢，佩服。
3、没什么推荐的，无话可说。只是提醒一句吧，任何投资品都是最早进入的赚大钱，之后进入的风险增大还利润降低，明知最高峰了还往里冲的就是接盘侠了。建议搜搜近些年的人口趋势吧，然后再赌，咱玩儿百家乐还得看看牌路呢，炒房这种事儿最好也看看趋势。
仅供参考。
四
Q:
我的情况是一个人，现在在海淀上地上班 明年公司会搬迁到稻香湖附近，一直海淀租房住。考虑到如果以后一直租房住算下来也是一笔不小的费用了，所以萌生了买个一居小房子的想法。考虑自住或者把房子租出去供自己再租房子住。
我的问题是预算有限也不想压力太大。200万左右的话怎么选择，共有产权房（门头沟京能西山印只有一层）还是公寓还是商品房。正碰上房改 不知道现在时机是否合适。所以向您咨询下，不知道您有什么意见或者建议吗。真诚期待您的答复指教。
A：
1、我还真没什么建议，唉，没办法。
2、预算有限，这世上有几个预算无限的啊？不想压力大，就跟北京谁想压力大似的，不都是没办法吗？200万首付本来选择余地不算小，就跟有211毕业文凭似的，本来找工作的选择不少，但偏偏想的是钱多事儿少离家近，那就不太好办了呗。
3、共产房，典型的保障房，或者说是迄今为止限制最严的保障房，典型的自住为主，几乎没有投资性。真要是确定自己长期自住就买呗，或者说以后轻易不想置换了也合适，毕竟房子是用来住的，不应该还幻想投资赚钱。
公寓还是商品房？怎么说呢，短期肯定是公寓舒服呗，性价比也高，至少是普宅商品房的两倍。但商品房等同于长期投资，是长期才能见到收益的。这就相当于人生选择吧，一种是年轻奋斗中年后轻松，一种是年轻享受以后爱咋地咋地，看自己对人生的态度了。人生在于选择，有时候比努力重要。
4、正碰上房改，谁说房改了？这么轻信网络传言，那买不买房的意义就不大了。据说过两天还有婚改呢，政策是：取消彩礼与嫁妆，大力发展“保障型伴侣”，让不想付出的都能迎娶白富美或钓上金龟婿。
抽空儿搜一下这25年来的政策吧，能找到至少五六次同样的“房改”，每次都让刚需们热血沸腾。但刚劲儿过了也就疲软了，依然是长久的没有解决通道。
5、我真没什么建议，这些话也不是针对你的，也真的没好意思讽刺太深，只是一种普遍性的调侃吧。按照成龙大哥的话：谁都想见到彩虹，但没有人能轻松成功。
仅供参考。
五
Q:
再请问您知道2000年8月份的北京房价是多少吗？因为我家是当时拆迁的，崇文区榄杆市的一间房，应该是给了26万，但我爸没让买房就给耽误了。后来直到2007年才买的，多花了很多钱，否则就能买第二套了，也不至于我现在为了买房这么纠结。
A：
1、那年的北京均价是3400，是全北京包括郊区的均价。具体点儿是三环内普宅7000左右，公寓动辄上万；四环5000多，五环3000多。不过崇文区的多数在南城买房，南三环当时商品房5000多，四环3000多，五环2000多。
2、当时拆迁都是给经适房指标的，每家至少一个，多买也行，那会儿房子不好卖，没人觉得房子能保值升值，所以没买也正常。
典型的回龙观是2600，天通苑2650，望京3800，酒仙桥3900，垡头翠城3180，双井百环家园4500，定福庄3500，海淀玉海园3900，万寿路4500，丰台的南三到南四很多都是3600，建欣苑、丰益花园和三环新城、明月嘉园什么的都差不多。当然这些都是经适房，商品房的话在此基础上加价10-15%。
我印象中两广路拆迁的不少都买在了富卓苑，当时算比较贵的，3800，买在亦庄梅园的也不少，2900；还有新发地银地家园的，也是2900。
3、当时没买房的拆迁户太多太多了，我所在公司做过统计，拆迁后在一年内买房的才占30%，也就是大多数都在观望或砍价呢。像你们这2007年买房的还不错了呢，很多人拖到2009年之后就彻底买不起了。所以甭纠结这些了，当年谁也没长后眼，谁能想到北京房价能涨到今天这程度啊。
仅供参考。
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