▼ 文｜老墨
大家看看这两份数据，就能明显发现我国楼市的变化：
第一、据公开统计，2019年前10个月全国共计卖掉了13.32亿平商品房；第二、到了今年同期，不仅总销售面积降到了十亿平以下，仅剩下9.25亿平，更为关键的是过去五年的销售面积总量就占过去二十年的近30%，也就是说其实很多人都被套住了。
长期以来，关于我国楼市转型的呼吁就从未停过，至于到底什么才是才转型，说白了就是“潮水退却”。
01 / 我们要做好“潮水退却”的准备，或许已经来了
11月27日，《有识》栏目谈论了很多关于我国楼市和房价的问题，对我们每个人都很有帮助，值得关注。对于我们工薪层而言，解决楼市遇冷肯定需要时间，因此就必须要做好“潮水退却”的准备。
对此，北大国发院兼职教授徐高就有重磅表态，我总结了一下，关键是这三点。
第一、如何看待未来房价？
相信这也是大家最关注的地方，不解决这两个问题，想保持房价稳定都很困难，更别说上涨。如果现在你考虑买房，你最担心什么？我先来说我的答案，其实就是烂尾。
本号解读：
自2021年“三条红线”落实后，新房的销量增速明显慢于往年，究其本质，就是因为烂尾大大影响了我们的信心，再加上近些年保交楼等政策的落地，竣工项目越来越多，就形成了两难困境：一方面是很多人不敢买房；另一方面是房子造得越来越多，于是就导致近两年待售面积暴增了1亿多平。
在这种情况下，房价缓跌或很难避免，至少短期内如此，我们要明白虽然表面上房价能稳定，但是开发商为了生存，还会继续降价，这点恐怕很难改变。
第二、楼市利好政策不断，为什么我们还是不敢买房？
其实很多人都想错了，问题关键并不是房价，而是开发商。这还得追溯到2021年“三条红线”，当时开发商融资受限，很多银行担心风险，他们都不敢大规模给开发商贷款，更重要的是我们购房者担心烂尾，又敢买房。
本号解读：
由此，开发商资金链非常紧张，这就好比一个蓄水池，光打开了出水口，可问题是进水口滴水未进，水量就肯定越来越低。
更何况就算政策不断，基本也只是针对需求端，针对性效果并不强，并没有刺激到民众内心。
第三、解决开发商信用风险的办法到底是什么？
说了这么多，当下的关键问题之一就是烂尾，而想解决这个问题，核心就是恢复开发商信用，到底有什么办法呢？
本号解读：
归根结底，还是需要解除开发商融资的束缚，提高他们投资的意愿度，否则烂尾现象可能不仅不会减少，反而逐渐增多。
02 / 专家17字定调，楼市变局来了
可能大家都没有注意到，专家徐高重点提到了17个字：不远的未来，房价上涨压力恐怕会非常大。其实这句话已经很委婉了，如果再直接点，就是想稳定恐怕都不容易，更别说上涨。
看看这两份简短数据：自2021年以来，楼市新开工面积下降了约2/3，在建面积下降了约1/2。这不仅说明过去以高速为发展特点的楼市，真的出现了变局，未来不仅建造速度会放缓，更关键的是销售周期可能会继续延长。
宏观来说，这是房地产周期性时代的结束，因为不论是销量还是房价都不可能一直增长，因此换个角度思考，也可以说是房地产发展的必经之路。
但是微观来说，这也是我们每个人心里顾虑的重要原因，看着自己手上有限的资金，不仅要承担吃喝拉撒穿住行，还有很多无法预料的支出，其实买房也就没那么急了。
很多人都忽略了这点，虽然过去也有这种情况，但是现在越来越强烈。
综上所述：
楼市是非常复杂的领域，我还得再强调一下，房价只是结果，并非过程，我们要找到的是背后的东西，比如城镇化、民众预期、烂尾、开发商信用等等方面。
要是我们找错了方向，就不可能准确预测未来楼市走势。
对此，你怎么看呢？
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