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行情的分化,已经非常剧烈。

最近急躁的开发商,有点多。

从动作的幅度就能看出急迫程度:

1)大幅优惠

2)高佣请分销

中介分销是应对市场竞争的常规动作,本质上属于中性。

但动价格这个事,就是双刃剑,需要格外擦亮眼睛。

从当前的格局看,价格坚挺的项目并不多,只有约10%左右的项目形成1:9分化

价格“稳得起”的楼盘,通常有几个特征:

  • 楼盘地段、品质、配套、户型等条件都不错;

  • 在区域内有明显的竞争优势

  • 有良好的预期或稀缺性;

  • 开发商资金链没问题,能顶得住阶段性市场压力。

这类楼盘,其实也就是我们常说的“好房子”。

“稳不起”的楼盘也有几个明显特征:

  • 地段价值低、品质一般般、配套不足;

  • 产品多少存在BUG,不能满足客户需求;

  • 开发商资金链压力非常大,迫不得已“大幅促销”。

从数据层面看,也与前些年大不相同。

现在重庆热销的项目,并不是那些“稳不起”的低价刚需项目,反倒是那种价格十分坚挺的楼盘

比如壹号半岛、舜山府,这些单价能突破25000元/㎡的二手房;

包括竞争异常火爆的宇宙中心,中央公园。

像XX乐,房价卖的比地价还便宜,“清仓式”甩卖;而像国浩·白屿林,价格坚挺,却卖成了区域同类产品的第一名。

为什么?

为什么便宜的不买,大家都只买“不打折”的?

背后的逻辑,关乎到我们每个人对于房产的配置方案,关乎到房产未来价值的走向

01

典型案例

上面举的三个案例,壹号半岛、舜山府、国浩·白屿林,都非常典型。

其中国浩·白屿林最为明显。

在宇宙中心中央公园,有20多个左右的新项目,加上二手房有30个左右,

可谓是一片红海,很多楼盘甚至一个月只能卖几套房。

但国浩·白屿林我记得是“三开三捷”,4月份首次开盘,到目前大概推出接近300套房,从网签看,居然只剩下20多套!

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这个数据在整个渝北改善类小高层楼盘里排名第一。

(2023年前三季度渝北区小高层销量排名 锐理数据)

而且备案单价从15000元/㎡到18500元/㎡左右,也比周围不少项目要略高一丢丢。

为什么大家都买她?

02

“中心地段”的马太效应

从大的方面看,目前买房的第一考虑,还是地段

中央公园是重庆新房热度最高的板块,这一点毋庸置疑。

为什么热呢?

因为好。

中央公园的主要配套都已经逐步落地,并且还在不断加持。

在重庆若干新兴区域里,无论是轨道配置、商业配置、公园配置、还是医疗、教育、文体类配置,这里都是“大哥”级存在。

相比于如今的新区,中央公园出生在一个更好的时代,地产的黄金年代。

在黄金年代,所有的蓝图都能更快实现。如今已经没有了“不确定性”。

(实景图)

中央公园也被视为能对标世界级公园城市、重庆新中心的区域所在。

但是,中央公园的范围其实很大,东西和南北的距离都达到5KM左右。

大家都在说我在中央公园,但我们都知道,并不是所有的“中央公园”都是中央公园。

而这一点,正好凸显了国浩·白屿林的核心优势之一:网红板块内的真·核心地段

她在公园区域最好的位置之一;

据说有的房型,坐在阳台的椅子上,就能看到公园商圈的霓虹夜色。

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(位置示意图)

● 约800米左右直线距离,就是天街、吾悦广场、大悦城,遍布着各类餐饮、娱乐、购物场所;

● 出小区侧门,就能看到轨道五号线鲁家沟站;

● 直线距离约700米外,散着步,就能达到中央公园,在大草坪上遛娃;
● 全市最大的全民健身中心,步行可及...

(实景图)

中央公园的区域价值,实际上形成了像其他大城市那样的“环状格局”;

从外到内,基于资源的聚集性,形成价值递增,住宅价格也随之产生出大幅的差异性!

未来的中央公园,或许也会形成大幅的价值差距;

这个趋势,目前正在形成。

这是外部条件。

国浩·白屿林的内部条件也差异化明显。

03

好的东西,造价不能低

在研究重庆楼市时,有一个前提始终无法规避。

那就是,重庆的房子,真的不少。

除了商品房,还有很多老旧房子,还有50万套公租房。

而剔除“金融属性”之后,住房价值的本质就是“供需关系”。请问,现在或未来,大家会因为什么而买房?

除了区域、配套因素之外,最最最主要的原因,会是因为:

1)他们对原有住房不满意,居住条件需要升级换代;

2)他们对生活品质有了更高的追求。

这部分人将是未来房地产市场的绝对主力。

什么样的房子才能打动这部分人?

在国浩·白屿林身上,你能窥见一二。

建筑设计,找来了天湖岛、舜山府的“同款”,上海天华建筑设计团队。

于是,国浩·白屿林有了银色铝板线条包裹玻璃幕墙,再辅以金色铝板线条勾勒的立面;

(建筑效果图)

于是,国浩·白屿林仅在一期光屿组团,就配了约1万㎡中轴景观,近1500㎡架空层泛会所空间;

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(园林效果图)

独立封闭式会所,让业主拥有了棋牌室、儿童天地、健身房、会客厅...

(会所效果图)

在这些元素撮合之下,一个错位式、排他式优势,体现了出来。

那就是“降维打击”感。

我是两梯四户,我是改善,我不是一梯一户的大豪宅。但是,我能把大豪宅的元素,都给你拉满了!

玻璃幕墙、铝板线条,让整个建筑现代、通透、立体起来,全酒店式挑高入户大堂;

让国浩·白屿林的艺术质感,不输300万+的观宸、麓悦江城,也不输300万+的舜山府。

同样的“降维打击”,还有产品本身。

你能想象到,国浩·白屿林居然将豪宅级的层高标准,引入到中小户型;

你能想象到,国浩·白屿林的房型主面宽能超15-16米+,甚至达到市面上一些独栋别墅的尺度;

你能想象到,约3.1米的室内层高,让立体空间拉伸,大大提升了“空间体验感”;

产品,是决定未来住房价值的核心。

好的产品,造价通常都不低。

而面对能打造出好产品的开发商,稳健型开发商,大家愿意为他买单。

04

地产界需要“华为”

在高周转时代,那些把房子做成快销品,几个月就能把房子给你修好的恒碧融,是时代的主角。

但潮水退去,人们突然发现,房子不是手机,旧了坏了不能马上换,房子是要住十年+的啊!

这时候,地产界的“华为”--那些长期主义者,成了香饽饽。

无论国浩,还是万华、香港置地,他们最大的共性之一,是低负债率、低杠杆率,现金流稳健,以及对品质的坚守、创新

而国浩作为外资开发商,在多个经济周期沉浮中能生存下来,本身就是实力与信任感所在吧。

就像国浩·18T,他能通过几年打磨,把房子实景修的比效果图还漂亮,就已经就是不需要语言描述的证明。

(国浩·18T实景图)

尤其当这样的开发商修建的房子其实还不贵的时候,你说他,值不值?

05

最后

重庆楼市的“剧烈分化”已经开始,未来,随着城镇化、老龄化、经济环境等等因素的变化,还会愈演愈烈。

当市场迎来结构性转变时,抓住“更有价值”的筹码,显然成了对的事。

就像现在买房,实际上已经很少人单纯一味的追求“便宜”;

而是首先要好,其次要物有所值,物超所值。

好的东西,你最好不要指望他过于便宜。

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