最近不知道是怎么回事，也可能是我被算法“给安排了”，我看到的好多消息都是各种各样房价下跌的信息。他们中间有一个非常共同的特点——都是说这是“调研”或者是实地看出来的数据。
的确，现在房地产市场如此之复杂，像北京这样的大城市，二手房挂牌量早就在5万以上，而且这还是某些交易平台初步筛选过后的结果。剔除掉一些交易不怎么活跃的小区，保守估计北京每天成交的小区……算了这玩意我也估计不出来。
再加上每个小区不同的特点，以及最重要的，每个小区对口的学校、学区不同，再加上具体的户型、楼层、朝向、装修等等存在区别，每套房单价和总价也差别很大。
这就存在一个问题，房价跌了多少，缺乏一个合适的参照物来说明。就算同一个小区，最好的朝南户型，和地下室专门用来上学占学位的学区房之间，单价差出个10%-20%再正常不过。还有些上学占了6年一学位名额，但是家长又着急脱手的，单价只会更便宜（因为买了也得拿上几年恢复名额以后才能上学）。
所以一个小区内部，不论是总价还是单价都能随随便便差出个10%-20%，所以按照现在再卖的房子来推房价下跌了多少，这玩意真的说不清楚。
以前也跟大家提过，真正关心房价涨跌的，都不是绝对的房地产的“空头”。真正看空房价的“空头”是根本不关心房价涨跌，连房地产新闻都不看的，绝对不会碰房子的这批人。还在关心房价涨跌的，要么是想买、要么是持有想卖，还有就是想换房的。不论是已经上车还是打算上车，终归不是绝对的空头。
要问我这一轮房价下跌到什么时候，我自己的观点，要满足三个条件才行。在这三个条件凑齐之前，房价继续下跌可能还是大概率的事情。下面以北京为例说一下：
第一个条件是首付比例下降。北京60%的二套房比例，那都是当时应对房价上涨的老黄历了，至少也要降到和广州、深圳一样的40%。现在谁有那么多现金资产配置到地产上面，不给贷款支持，对房价企稳而言绝无可能。
第二个条件是房贷利率下降。降到5年期LPR根本不够，可能LPR-50BP还有点机会。理由也很简单，现在的房贷利率在考虑LPR加点后，北京也在5%以上。现在什么样的投资回报能到5%？房贷真就成了给银行打工。以前还能买点理财，收益和房贷利率差不了太多，还能对冲一下。现在买了房，还着比LPR还高的利率，却不提前还房贷，那真是对银行太好了。
第三个条件是入学政策保持稳定。最近几年西城和海淀的学区房，因为入学政策的调整搞得人心惶惶。而且政策这两年确实比较折腾，没办法当年的人口上学的高峰，加上上面的意思。因为现在改善性需求里有很大一部分就是冲着上学去的，学区政策变来变去，家长也下不了决心。
这三个条件什么时候能满足，最最快也是明年3月后的事情了，慢的话我看后年3月也不是没有可能。