年末的重庆楼市,往往都是好戏连台。

为了完成年度任务,开发商往往都会使出百般招数,拿出平时不敢想象的各种政策,比如这两天网上便突然曝出一个消息:

“礼嘉最后一个神盘也要退下神坛了”

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这是什么意思呢?

一打听才晓得,原来就是当年的礼嘉三大神盘,继北恒紫岳和礼玉金湾之后,高科江澜终于也上分销了。

据网友回忆,这个神盘前两年开盘的时候还得找关系,如今也不好卖了吗?

01.礼嘉为何神盘多

当年国企拿地忙

市面上自称神盘的项目很多,不过真正意义上的神盘,我们觉得还是要符合以下几个特点:

不打广告也不上分销,还能照样卖得飞起!

而当年的礼嘉三大神盘恰好符合这个定义,很多粉丝肯定会问了,它们为何会集体出现在礼嘉呢?

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三大神盘之礼玉金湾

对北部新区稍有点了解的粉丝都晓得,在2008年礼嘉板块启动开发的时候,很长时间内只有龙湖悠山郡一个楼盘,多少有点孤掌难鸣。

2012年8月,龙湖斥42.2亿的巨资再次在礼嘉拿地,开发成了后来知名的千亩大盘龙湖两江新宸。

礼嘉板块价值迎来大爆发,随后更多开发商相继进入礼嘉。

龙湖两江新宸

这股拿地热潮中,其中尤以国资系动作最为引人瞩目。

2012年,渝兴渝高高科金泰等多家国资房企在礼嘉连续拿地近200万方,平均楼面价约2000元/平。

一晃7年时间过去了。

2019年末的时候,一个叫北恒紫岳的神盘突然横空出世,引发购房者疯抢,这些地块才开始广为人知。

北恒紫岳,摄于2019年11月

当时小树去现场跑了一圈,《价格才10000/平!礼嘉核心区惊现低价神盘,售楼部玩起躲猫猫》中首次提到了"礼嘉神秘三盘",结果不知咋地就传成了“礼嘉三大神盘”。

其实这个说法是错误的,礼嘉的神盘远不止这三个,小树又被啪啪打脸了。

这些国企地块中,最早亮相的其实是2014年开盘的渝兴嘉悦山水,那几年悄无声息地就卖光了;

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而金泰拿下的那块地,被称之为“金泰A23/A24地块项目”。

小树前一阵还去看过,目前仍在缓慢施工当中,连楼盘名字都没有,离开盘更是遥遥无期;

摄于2023年8月

小小的礼嘉居然藏着这么多神盘,有小伙伴肯定要问我了,不是说拿地两年不开发土地就要收回吗?

小树生气地把头埋进了温暖的被窝~

这个问题问我合适吗?

02.高科低调拿地

楼面价两千不到

2012年,重庆高科集团有限公司以73580万元的价格拿下北部新区礼嘉组团F标准分区F02-6/03、F02-13/03号地块,楼面价算下来2000元不到。

这块土地便是今天的主角—高科江澜。

据公开资料介绍,重庆高科集团成立于1997年,是直属于两江新区管委会的国有独资企业,专注于产业园区的开发。

照母山的山顶总部基地和太阳座、新牌坊的涉外商务区等商办楼宇均是它的作品,而江澜算是它的第一个住宅产品。

高科江澜占地约440亩,总建筑体量约54万方,位于礼嘉九曲河板块。

从地图上可以看到,这个地块被金科九曲河、龙湖九里晴川、融创玫瑰园等知名豪宅环绕,500米左右便是九曲河地铁站,位置可以说相当的好。

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周末的时候,小树来到售楼部现场一探究竟。

不巧的是售楼部居然停电了,不过现场还是陆陆续续有购房者过来看房,这人气你说旺不旺呢?

据了解,除了前期少量的洋房尾盘外,目前项目重点在推的是它的二期二组团晓辰,由三栋小高层和一栋公寓组成。

如果搞不懂方位可以看看下面这张地图,右下角的组团便是,也是整个项目离地铁站最近的地块,建面81~139平的三房和四房产品。

在发展成熟的九曲河板块,市场主流的中小户型,周边也没什么竞品,应该是“皇帝的女儿不愁嫁”噻,为啥也绷不住开分销了呢?

小树决定到实地再看看。

03.二期已成现房

销售进度点具体

走出售楼部,就能看到横贯在一二期和三四期之间的江澜公园。

占地挺大,而且是个开放式公园,这环境确实还是不错。

值得一提的,是旁边在建的三四期。

其总建筑体量约30万方,全部由洋房和别墅组成,从进度来看外立面都快修好了,果然是不差钱的开发商。

而二期二组团的晓辰,进度自然也不慢。

整体外立面已经完全成型了,园林这些也是有模有样了,看起来离接房已经不远了。

但一查它的销售进度,却有点让人无语了。

从去年11月开盘到现在只推出了一栋楼,到现在才去化一半不到,按这个速度这三栋楼差不多要六年才能卖完,后面的三四期咋卖呢?

当年找关系才能买,如今全得靠中介帮忙推。

神盘为啥会跌下神坛呢?

04.二手房直接跳水

神盘也互相内卷

说到这里,就不得不提一下这些神盘的开发逻辑了。

这些神盘其实都有共同的规律,就是“低价拿下土地—引入知名开发商—周边配套成熟—启动卖房”,凭借配套和价格优势大杀四方。

是不是有种似曾相识的感觉?

更妙的是,等这些项目开始入市的时候,周边的商品房已经基本接房了,整个区域都没啥竞品,自然就不愁卖了。

不过计划赶不上变化,等项目入市的时候,它的竞品居然变成了周边的二手房,看看这些楼盘的挂牌量就知道了:

远洋九公子418套、龙湖九里峰景313套、江山樾三期北382套……

二手房不仅数量多,挂牌价也是一个比一个狠。

不仅价格便宜几大千,而且过户即能接房,还没得烂尾和减配的风险,成了很多购房者的香饽饽。

截图链家网

甚至,神盘之间自己都开启了内卷。

隔壁的队友直接打出海报,处处直逼高科江澜,让人想起了那句老话“本是同根生、相煎何太急”

前有围堵后有追兵,过去的路再也走不通了。

神盘也只能低下高贵的头。

05.尾声

说到最后,这个神盘就没救了吗?

那也未必,毕竟它的成本确实太低了,当年的拿地价才2000不到,位置卖相都还算不错,怎么看都还捏着一把王炸。

就像隔壁的队友一样,只要价格松松口,再找点分销帮帮忙,大张旗鼓地宣传一下,立马就能大杀四方。

你觉得这个神盘还能再火一把吗?