看到一则刷屏的信息有感。

是这样的,中银证券首席经济学家、北大国发院教授徐高说,未来的房价上涨压力非常大,原因就是,与2021年高峰期相比,房地产在建面积减少一半,新开工面积减少2/3,未来的住房供应将是非常紧张。他建议尽快恢复开发商的融资能力和投资意愿,抓紧建房,以解决未来住房供不应求的矛盾,否则,房价上涨不可避免

他这样的话,放在当下的楼市环境中,显得格格不入。市场明明很虚弱,按照统计部门公布的数据,那简直就是普跌状态,而且,最新的10月份,二手房价格环比跌幅还有进一步扩大趋势。徐教授之所以语出惊人,其实是用了“供需决定价格”理论,这是现代微观经济学的核心原则之一,供应量少,价格自然就容易涨,这是再浅显不过的道理。但仅仅凭这一点来判断一件事物的趋势,其实也是片面的,甚至会做出与结果相反的判断。

老实说,楼市,谁都能评说几句,因为很多人既是经历者,也是受益者,经过二十多年的起起伏伏,人们似乎总结出了一些规律性的东西。用过去经验去推导未来,是我们不少人常常做的事。但还有一句话说的是,未来从来都不是历史的简单重复。用老思维看未来趋势,那无疑是刻舟求剑。正确的做法是,看历史,也要看关键因子的变化,更要综合评判。就楼市而言,若无意外,将出现3种结果。

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要判断楼市方向,决定房价涨跌的3要素必须拿出来分析。

1.住房供应。根据诸葛找房数据显示,2023年上半年全国土地出让面积下降37%,下半年虽然数据还没出来,但从300城土拍表现看,土拍市场进一步下滑,虽然整体出让面积不及徐教授说的下降2/3,但50%左右还是有的。但我们知道,2022年时,全国土地出让面积同比2021年也下降了50%以上,按照6个月1年的首开周期,不是应该影响2023年的市场供应吗?结果都看到了,不但没影响,今年的市场反而不如2022年了,这是何故?原因就在下面的第2点。

2.住房需求。开篇徐教授虽然运用了经济学上的供需理论,但他实际只谈到了供应,而把需撇在一边,他的结果如果能应验的话,那2023年以及未来的购房需求应该保持以往年份的水平才对。但很显然,实际需求出现了明显下降:

根据中指的数据显示,2022年一、二、三线城市的新房成交面积分别下降了23.6、38.6、34.8,而2023年又比2022年成交面积下降了30%。看到没有,土地出让面积明显下降,市场并没有因为住房供应减少而出现供需失衡的情况,反倒是新房库存进一步提高,达到了6.4亿平米,比2022年还高出1.1平米,增幅达到20.7%。

这其实就说明了一个问题,供应虽然明显减少,但需求比供应下降得更快。说明2021年楼市成交18亿平米的市场不是正常市场,带有投机炒作成分,2022年和2023年,市场需求终于逐步回归正常了。2022年降至13.5亿平米,2023年1-10月为9.2亿平米,全面估计就在11亿平米之内,这符合业内的预计,未来5年,商品房成交面积就在10-12亿平米。这才是回顾房住不炒后的正常市场需求。因此,用过去的成交面积来推导未来的住房供需,犯了经验主义错误。

3.住房政策。

住房,作为衣食住行的重要一环,关系国计民生,没有哪个国家不重视住房政策的。所以,研究楼市,一定要看有关楼市的政策走向。过去就不说了,现在及未来,国家对住房的定调包括两项,一是房住不炒;二是促进房地产市场健康平稳发展。不知道大家有没有注意到一个问题,现在很多城市都在放松购房需求端,什么发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低首套房贷利率等等,唯独对二套房首付比例、二套以上住房利率还是实行比较严苛的差别化信贷,目的很明确,不支持炒多套房,想必未来市场再怎么不好,其放松力度也会有限。

健康平稳发展,市场热了就要抑制,冷了就会拉拉,我们在过去二十多年时间里积累了丰富的管控经验,今后很难出现像过去那种一飞冲天,当然,也不会让市场自由落体,凡事追求一个稳妥。你看,今年的市场下滑较明显,国家注意到后,今年楼市优化政策频次就超过了千次,而且已经在从土地市场、商品房供应、给开发商提供流动性、购房需求端刺激等全方位支持,目标同样是明确的,要把市场拉回正常状态。

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鉴于以上趋势,懂行人预测:未来5年楼市走向,若无意外,出现3种结果或将是大概率的

第一,房地产需求中枢下移至平衡状态,不用置疑。

这个没什么好说的,主要是我们的老龄化程度越来越高,很明显,现在60岁以上的老人有2.8亿,每年还有近1个百分点的增长,他们大多都不会再买房。而新生儿从5年前一千六七百万,下降至去年的956万,今年应该是更低。有人说,楼市越到后面就是一种“青黄不接”的情形,虽然这个说法有点夸张,不新生儿不至于一直下降下去,但可以肯定的是,住房需求明显下滑是板上钉钉,如果按照此前业内的预计水平,即便是楼市回暖,相比现在低点,有个10%-15%左右的需求回暖就不错了,别有太高期望。

第二,更多的房子失去金融属性,具有居住功能,但不能称之为资产。

房住不炒,不是说说的,趋势也是这样走的。国家决定今后要规划建设大量的保障房,确保人人有房住,这其实是对我们传统商品房市场是有影响的,原因在于,我们二十多年商品房快速发展期,建设了大量的“高周转”房,质量品质户型等,未必比得过新生代的保障房,对于一些刚需来说,他们选择就多了,可租可买国家提供的保障房,这在一定程度分流那些老旧、品质不高的潜在客户。所以,我常常说,未来很多老旧次的商品房,加上地段不好,银行嫌弃不给转卖贷款,年轻人不喜欢老旧布局,这些房子基本就只能作为一些人临时过渡的租赁房,想转卖找客户都难,更别说议价了。

第三,好房子是有钱人卖给有钱人。

这句话是实业家曹德旺说的。先看一组数据:

有机构统计了上海和西安2023年前10个月两座城市的成交数据,同比去年,上海90平以下产品成交套数下降34.5%,而90平米-200平米的却增加了3.7%。而西安也出现了类似情况,这两个数据分别下降7.9%和增长12.4%。

楼市大环境都不咋地,但大面积的交易量则出现了正增长,这说明啥?很显然,改善需求在逐步增加。这就奇怪了,明明是出生人口下降,家庭小型化,但对房子的面积需求却增加了,只有一种理由可以解释,随着人们经济收入水平提高,对改善住房的需求也在增加,虽然说面积大未必等同于品质好房,但起码说明一种趋势,他们愿意花更多钱去改善自己对住房的空间需求。

而且,国家的政策也越来越支持改善需求。像前段时间住建部提出“以人定房”,就是不要建设那么多的房子了,要建就建好房子,对绿色环保等都提出了要求,而且采用保障房和商品房并行模式,商品房突出商品属性,显然不是前面说的老旧质次的失去金融属性的房子,说白了,好房子的商品金融属性越来越强化。对于这样的房子,一般人也是接受不起的,只能是有钱人卖给有钱人,传承,抑或是抗通胀,都是其应有的含义。