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市场分化依然是主旋律
最近，《2023年1-10月重庆市中心城区商品住宅销售TOP20项目榜单》出炉。
图源铭腾数据
这份榜单，无论对于购房者还是开发商，都有着很重要的参考意义，虽然只是1-10月，但是基本也能窥见2023年头部项目的大致情况——主旋律依然是分化。
1，产品分化
2023年1-10月重庆中心城区商品住宅销售561万方，总销售金额834亿元。而TOP20项目商品住宅合计销售金额为206亿元，占了将近4分之1。而且排名前20的项目很多都以改善为主，靠走量的刚需盘量并没有走的起来。
所以现在的状况是，我们绝对不要仅凭那个楼盘卖得好、那个楼盘卖得差，去片面、粗暴地判定行情好与坏，至少，要加上一个非常重要的前提：楼盘是何性质？目标客群是刚需还是改善。
事实证明，市场总体下行，但是一些品质口碑不错的改善盘依然卖的不错。
2，品牌分化
从上榜项目来看，品牌民企与央国企的项目基本全覆盖，包括万科、龙湖、香港置地、华润等。那些名不见经传的开发商几乎看不到它们的身影。
这是个很现实的问题，这些年太多开发商暴雷，购房者已经不敢乱挑乱选了，显然品牌房企和央国企会更受信赖。
3，区域分化
在TOP10项目中，有5个来自城市寸土寸金的核心地段，其中1-10月的一二名项目皆出自城市核心。这正是重庆楼市分化的第三个特征——区域分化。
所谓的区域分化更多是指，当市场进入下行通道，谁的房价更能扛得住。主城核心区，比如观音桥、老沙区、弹子石等能够“领涨抗跌”，中央公园、礼嘉等热点板块可以稳得住，而一些远郊且冷门的板块大概率会“跟涨先跌”。
02
品质改善盘为何越来越吃香？
上文我们已经提到，在《2023年1-10月重庆市中心城区商品住宅销售TOP20项目榜单》中，改善型楼盘占了很大一部分，包括启元、观宸、天玺一号、万科璞园等。
这似乎和我们常规认知有些出入：市场下风期，大家总认为总价低的刚需盘好卖一些。
但其实不然，行情越不好，那些刚需客户越喜欢观望，因为总认为房子还会一跌再跌。而改善客户目标从来都是明确的，他们只想换个品质不错的房子，并没有太过关注市场的好坏。
具体原因我觉得有3个：
1，城市发展下的需求和产品迭代。
重庆这十几年来发展特别迅速，产品的迭代升级，也同步刺激着人们的改善住房品质的需求。毕竟这个社会从来不缺有钱的人，他们五年前能换别墅洋房，五年后就能换最新的大平层。
所以当市场有过硬的改善产品时，他们会毫不犹豫的下手。
2，重庆高端楼盘和普通房子的价差并不大
过去，重庆的发展重心主要是核心区。但时过境迁，由于产品老化，价格始终没有太大突破。
现在，很多新区的产品虽然迭代升级，却少了优异的地段价值，价格同样有天花板。两者互相抵消，导致大家差距并不大。
而重庆本就是多中心发展，市场对地段的共识相对来说没有其它一二线城市那般强，比如北京、成都。这也使得各个区域、各类房子的价格没有被明显拉开。
举个简单的例子，南滨路上的小区。长嘉汇建面均价约2.5万/㎡，旁边的喜马拉雅、南滨特区等2.1万/㎡左右，价差不大。
既然单价相差不太多，有钱的人又有足够的总价预算，他们当然愿意选择更符合需求的房子。
3，优质改善盘和豪宅保值性强
由于各种因素，现在投资者面对市场下行，明显保守了很多。
比如做实体生意的，当前很可能不会冒然扩店。但是如果让他们将自己手上的闲钱放进银行里，所得的利息又跑不过通货膨胀，就会面临贬值。
权衡之下，很多有钱人会选择将一部分钱投向楼市。具有稀缺属性、能够增值保值的优质改善和豪宅就成了他们的首选。
03
分化，可以说是当前拨开重庆楼市营业冷淡的迷雾后，最客观的真相。搞清楚这点，我们买房的方法论就很简单了。
1，品牌房企和国央企品质和交付明显更有保障。
2，首选核心区，毕竟市场真的不好的时候，核心区的价格相对能稳住。
3，好房子的上升通道一直都是敞开起的，如果有改善需要，现在是好时机。
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