楼市，很难有人一定判断的出下个领涨的区域是哪里。
但是可以确定的是，有些区域一定没发展，尽量别买。
本文我们盘点三类发展预期较差，可能会继续下跌的区域。
01
远郊无饼的区域
虽然现在都知道看规划买房是伪命题了，但是对于一些郊区板块来说，有个规划总归是好的。
毕竟有张大饼当被盖，睡觉都是香甜的，睡醒了看看还有个念想。
最离谱的就是有些区域，连饼都没给画一张，连个念想都没给才是真的惨。
这些地方偶尔也会上一两个新房项目，到了售楼处，开发商也是干着急，只能跟你吹一下生态环境好。
请谨记，不管销售给你渲染了多好的生活蓝图，不管这地方多么的有“性价比”，千万别因为捡便宜的心态上车，未来不跌没一辆奥迪A6都算烧高香了。
这种区域一般要么是远郊，要么是多区交界的地方，属于“很难找到理由”去发展的地方。
比如宝山的罗泾板块，地处宝山的最北极，一路之隔就是太仓。
宝山作为以遍地都有规划闻名的区，都没出来一个给它，到今天这还是宝山唯一一个没通地铁的区域。
房子老，界面破，交通不便，周边都是大片的农田，没有高端产业，也没有优质的教育、医疗和商业资源，各方面都存在短板。
虽然南部的宝山工业区和西部的华亭工业区都有很多厂子，罗泾也有自己的产业园，但是这类劳动密集型的企业，带不了什么购买力。
打工的蓝领们大多都住在厂子的员工宿舍里，赚到钱了年底还要带回老家，这里赚钱老家花，对房价没什么促进作用。
没有产业、没有规划预期的纯内生型市场，买房没有增值，只有折旧。
类似于罗泾的远郊无饼区域还有很多，嘉定的外冈镇，松江的小昆山都是差不多的问题。
前文还提到了一个几区交界处的问题，比较典型的就是前一阵写过的佘北大居，是松江凸出来向青浦腹地的一小块区域。
这就属于典型的交界地带、孤立无援，除了定位成了动迁大居之外就没有其他花头了。
相比，这里还存在着大量二手房同质化供应内卷的问题，房价近两年跌的也很多。
毕竟不是每个板块都有浦江镇那个运气，被后爹浦东带飞的这么好。
当然，如果是主打旅游的那种饼也等同于没有。
海湾就是最好的例子，环沪就更多了，恒大海上威尼斯坑的人还算少吗？
02
银发社区
说起银发社区，传统老上海的核心地段，或多或少都存在这个问题。
不过，核心地段的老破小，还是可以靠着优越的地理位置和配套资源，吸收新上海人上车，慢慢的也在一定程度上改变了人口结构。
本文所说的银发社区，主要是指的是那些产业弱势区域，外来增量有限、板块基础配置资源一般的老社区。
这类社区的配置很低，几乎只能满足门槛级别的居住需求，又由于没有外来人口改善板块结构，被动的成为了银发社区。
比较典型的就是杨浦的中原板块。
中原板块地段很好，但是过早的开发成了动迁房，先后十几年吸纳了杨浦、虹口、黄浦、老南市区的动迁居民过来，到90年代就已经十分成熟。
中原开发的太早，几乎没有新式配套，没有大型商场、休闲设施，学校也是菜小。
当然，这肯定和远郊不同，生活是十分方便和舒服的，烟火气很足，想买什么下楼就能买。
但是，房价的底层从来不是看烟火气的。
之前在田林的没落，是一种生活方式的溃败一文种写过，其实房子老只是表象，核心问题还是这类社区规划时期建设的配套、居民的生活方式已经被新的年轻人所抛弃。
杨浦是传统的经济强区，工业强大，但是在外资时代和CBD时代转型慢了一步，造成过去这些年发展慢了半拍。
新增的产业人口不多，反映到楼市上就是房价相对弱了一些。
五角场和大创智这些年发展的也不错，不过新增产业人口又被杨浦的内中环地段更优、配置更好的老房子社区分流，中原一直都是鄙视链的末端。
叠加这两层要素，中国的人口结构也没有很好的更替。
时隔20多年，中原已经沦为大号养老基地，60岁以上老人占户籍人口的47.2%，几乎是全市最高。
好在，中原最近迎来了利好，抖音搬到了三门路，肯定会带来一部分购买力，至少租金能提升不少。
类似的还有普陀的甘泉宜川等板块，情况基本一致。
地缘的产业发展一般，要靠市区的外溢，但是自身条件太一般，被位置更好的同类型的片区分流，房价自然起不来。
上面说的这些片区，20年后有过一轮涨幅，但是现在已经都吐了出去，甚至有些社区已经跌到了2018年之前的价格，可谓一朝回到解放前。
03
几大传统老工业区
直到90年代初期，上海都是全国工业第一城，工业对上海的城市化塑造过程起到了巨大推动作用，配套形成的工人新村至今仍是市区老破小的主力。
前文也提过，市区老破小门地段不算太差的，还算是勉强跟上了大盘涨幅的。
但是同期的另一个类型房产却完全失落了，就是当年郊区的工业卫星城，如今的老工业区。
上海从上个世纪五十年代就开始兴建工业卫星城，曾经的张庙一条街，闵行一条街都是一个时代的标志，也是当年最为繁荣的地段。
随后七八十年代最为知名的就是宝钢和金山石化，在产业区周围完成了快速的城市化，宾馆、百货、电影院这些配置在当年都是十分先进的，直到今天，这些区域的配套也不算差。
这些地段的居民条件也都不差，当年是社会的主力阶层，工作稳定收入高。
比如宝山的淞宝，至今仍有宝山最好的学区，核心就是当年本地的居民层次高，重视教育，才留下了好的学区。
这些老工业区在很长一段时间里，都起到了经济的顶梁柱的作用，对上海发展做出了突出贡献。
但是历史车轮不会停留，到了今天，这些区域都面临着产业转型困难的问题。
比如张庙一条街就是曾经的吴淞工业区，如今就在转型成吴淞副中心，但是建设进程十分缓慢。
由于历史厂房拆迁进度不一，很难快速的推进拆迁落地，建设进度被拖慢；
由于旧的产能清退，对当地的经济和人口又造成了一定的减少，新产业又需要时间去引进后者孵化，一来一回，发展就慢了下来。
这就造成了吴淞副中心宏大的规划至今还算图纸一张，进展缓慢。
而且，由于历史遗留问题，这些地方的生态环境多多少少不算优秀，打造优质的商品房社区也差点意思，很难让购房者买单。
产业没来，没有高收入的新购买力流入；
环境一般，无法靠好的产品吸引居民，当地的房价自然上不去。
当然吴淞还算好，淞宝的问题可能更多，毕竟都建成了的地方更难更新。
结语
城市发展就是这样，每个区域承担了不同的使命，总有些地方会暂时落伍。
如果基于现在的市场，这些区域恐怕还无法止跌；
要是哪天突然“放开”了，刚需购买力进来，那可能还要涨。
但是人生几十年，要买房子的话，建议大家短期还是不要“迎难而上”，毕竟这年头，赌未来不如看确定性。
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编辑∣环线咨询