打开网易新闻 查看更多图片

楼市,很难有人一定判断的出下个领涨的区域是哪里。

但是可以确定的是,有些区域一定没发展,尽量别买。

本文我们盘点三类发展预期较差,可能会继续下跌的区域。

01

远郊无饼的区域

虽然现在都知道看规划买房是伪命题了,但是对于一些郊区板块来说,有个规划总归是好的。

毕竟有张大饼当被盖,睡觉都是香甜的,睡醒了看看还有个念想。

最离谱的就是有些区域,连饼都没给画一张,连个念想都没给才是真的惨。

这些地方偶尔也会上一两个新房项目,到了售楼处,开发商也是干着急,只能跟你吹一下生态环境好。

请谨记,不管销售给你渲染了多好的生活蓝图,不管这地方多么的有“性价比”,千万别因为捡便宜的心态上车,未来不跌没一辆奥迪A6都算烧高香了。

这种区域一般要么是远郊,要么是多区交界的地方,属于“很难找到理由”去发展的地方。

比如宝山的罗泾板块,地处宝山的最北极,一路之隔就是太仓。

宝山作为以遍地都有规划闻名的区,都没出来一个给它,到今天这还是宝山唯一一个没通地铁的区域。

房子老,界面破,交通不便,周边都是大片的农田,没有高端产业,也没有优质的教育、医疗和商业资源,各方面都存在短板。

虽然南部的宝山工业区和西部的华亭工业区都有很多厂子,罗泾也有自己的产业园,但是这类劳动密集型的企业,带不了什么购买力。

打工的蓝领们大多都住在厂子的员工宿舍里,赚到钱了年底还要带回老家,这里赚钱老家花,对房价没什么促进作用。

没有产业、没有规划预期的纯内生型市场,买房没有增值,只有折旧。

类似于罗泾的远郊无饼区域还有很多,嘉定的外冈镇,松江的小昆山都是差不多的问题。

前文还提到了一个几区交界处的问题,比较典型的就是前一阵写过的佘北大居,是松江凸出来向青浦腹地的一小块区域。

这就属于典型的交界地带、孤立无援,除了定位成了动迁大居之外就没有其他花头了。

相比,这里还存在着大量二手房同质化供应内卷的问题,房价近两年跌的也很多。

毕竟不是每个板块都有浦江镇那个运气,被后爹浦东带飞的这么好。

当然,如果是主打旅游的那种饼也等同于没有。

海湾就是最好的例子,环沪就更多了,恒大海上威尼斯坑的人还算少吗?

02

银发社区

说起银发社区,传统老上海的核心地段,或多或少都存在这个问题。

不过,核心地段的老破小,还是可以靠着优越的地理位置和配套资源,吸收新上海人上车,慢慢的也在一定程度上改变了人口结构。

本文所说的银发社区,主要是指的是那些产业弱势区域,外来增量有限、板块基础配置资源一般的老社区。

这类社区的配置很低,几乎只能满足门槛级别的居住需求,又由于没有外来人口改善板块结构,被动的成为了银发社区。

比较典型的就是杨浦的中原板块。

中原板块地段很好,但是过早的开发成了动迁房,先后十几年吸纳了杨浦、虹口、黄浦、老南市区的动迁居民过来,到90年代就已经十分成熟。

中原开发的太早,几乎没有新式配套,没有大型商场、休闲设施,学校也是菜小。

当然,这肯定和远郊不同,生活是十分方便和舒服的,烟火气很足,想买什么下楼就能买。

但是,房价的底层从来不是看烟火气的。

之前在田林的没落,是一种生活方式的溃败一文种写过,其实房子老只是表象,核心问题还是这类社区规划时期建设的配套、居民的生活方式已经被新的年轻人所抛弃。

杨浦是传统的经济强区,工业强大,但是在外资时代和CBD时代转型慢了一步,造成过去这些年发展慢了半拍。

新增的产业人口不多,反映到楼市上就是房价相对弱了一些。

五角场和大创智这些年发展的也不错,不过新增产业人口又被杨浦的内中环地段更优、配置更好的老房子社区分流,中原一直都是鄙视链的末端。

叠加这两层要素,中国的人口结构也没有很好的更替。

时隔20多年,中原已经沦为大号养老基地,60岁以上老人占户籍人口的47.2%,几乎是全市最高。

好在,中原最近迎来了利好,抖音搬到了三门路,肯定会带来一部分购买力,至少租金能提升不少。

类似的还有普陀的甘泉宜川等板块,情况基本一致。

地缘的产业发展一般,要靠市区的外溢,但是自身条件太一般,被位置更好的同类型的片区分流,房价自然起不来。

上面说的这些片区,20年后有过一轮涨幅,但是现在已经都吐了出去,甚至有些社区已经跌到了2018年之前的价格,可谓一朝回到解放前。

打开网易新闻 查看更多图片

03

几大传统老工业区

直到90年代初期,上海都是全国工业第一城,工业对上海的城市化塑造过程起到了巨大推动作用,配套形成的工人新村至今仍是市区老破小的主力。

前文也提过,市区老破小门地段不算太差的,还算是勉强跟上了大盘涨幅的。

但是同期的另一个类型房产却完全失落了,就是当年郊区的工业卫星城,如今的老工业区。

上海从上个世纪五十年代就开始兴建工业卫星城,曾经的张庙一条街,闵行一条街都是一个时代的标志,也是当年最为繁荣的地段。

随后七八十年代最为知名的就是宝钢和金山石化,在产业区周围完成了快速的城市化,宾馆、百货、电影院这些配置在当年都是十分先进的,直到今天,这些区域的配套也不算差。

这些地段的居民条件也都不差,当年是社会的主力阶层,工作稳定收入高。

比如宝山的淞宝,至今仍有宝山最好的学区,核心就是当年本地的居民层次高,重视教育,才留下了好的学区。

这些老工业区在很长一段时间里,都起到了经济的顶梁柱的作用,对上海发展做出了突出贡献。

但是历史车轮不会停留,到了今天,这些区域都面临着产业转型困难的问题。

比如张庙一条街就是曾经的吴淞工业区,如今就在转型成吴淞副中心,但是建设进程十分缓慢。

由于历史厂房拆迁进度不一,很难快速的推进拆迁落地,建设进度被拖慢;

由于旧的产能清退,对当地的经济和人口又造成了一定的减少,新产业又需要时间去引进后者孵化,一来一回,发展就慢了下来。

这就造成了吴淞副中心宏大的规划至今还算图纸一张,进展缓慢。

而且,由于历史遗留问题,这些地方的生态环境多多少少不算优秀,打造优质的商品房社区也差点意思,很难让购房者买单。

产业没来,没有高收入的新购买力流入;

环境一般,无法靠好的产品吸引居民,当地的房价自然上不去。

当然吴淞还算好,淞宝的问题可能更多,毕竟都建成了的地方更难更新。

结语

城市发展就是这样,每个区域承担了不同的使命,总有些地方会暂时落伍。

如果基于现在的市场,这些区域恐怕还无法止跌;

要是哪天突然“放开”了,刚需购买力进来,那可能还要涨。

但是人生几十年,要买房子的话,建议大家短期还是不要“迎难而上”,毕竟这年头,赌未来不如看确定性。

篇幅有限,大家有相关问题欢迎参加我们每周举办的线下沙龙,和老师们面对面交流。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询