深圳终于还是出了救市大招。
前几天（11月22日）晚上，深圳双箭齐发，发布了两大救市政策：一是二套首付降低到四成。二是调整普通住宅标准，取消了原来750万的限制。
如何看待这两个政策？当晚淘哥写过一篇快评，基本思想是：“好房子和差房子，从此分道扬镳。”
如果说2020年前的十几年大牛市，是鱼目混珠，不管什么房子，只要买了就是躺赢。
2020年至今的房子，则是大熊市，泥沙俱下，覆巢之下无完卵，各种房子都在跌。
那么，二套首付4成的政策，将吹响深圳楼市正常化的号角——好房子涨、差房子跌，两极分化、分道扬镳。
淘哥了解到，新政当晚和第二天一早，宝中改善新盘越秀·瑞樾府，就有客户在现场等着刷单，新政过去才2天，项目建面约144平的大户型就直接清盘。
淘哥觉得，这才是一个正常的市场应该有的表现，黄金珠宝有黄金珠宝的价格，平价商品有平价商品的价格，不能混为一谈。
01.
两大新政都利于改善物业
调整普通住宅标准这条新政，主要利好二手改善物业。
新政之前，深圳对于普通住宅的认定标准有3条：1、容积率1.0及以上2、套内面积120平及以下，建筑面积144平及以下3、总价750万以下。
深圳非普住宅是要交“豪宅税”的，如今，取消了总价750万的限制，意味着相较于之前，现在购买容积率1.0以上、建面144平以下，但总价高于750万的房子，可以节省一大笔税费（增值税、个税、契税等）。
据测算，一套总价约800万的房子，新政后可以节省约40万的税费，这是实实在在降低了买家的购买成本。
所以，此政策主要利好房价较高的深圳核心地段，比如福田CBD、深圳湾、宝中等区域，建面约110-144平，面积不太大、但是总价却高，比如约750-3000万的高总价房子。
这种房子其实也是典型的改善物业，是边缘换中心、小换大、旧换新等置换需求的主要标的。
调整普通住宅标准的新政虽然于市场有利，但和二套首付降低到四成相比，只是小巫见大巫，二套首付比例降低这个政策，是深圳今年以来力度最大的松绑政策。
因为新政之前，深圳二套首付，普通住宅是7成，非普通住宅是8成，如今直接一视同仁降至4成，对改善买家、改善物业而言，是大利好。
举个例子，假如一套2000万级的房子，新政之前，二套首付要8成、1600万，如今降至4成，变成了800万，首付资金门槛节省了约800万。
应该说，这次的政策诚意已经非常大了，要知道首套首付最低也就是3成，二套降低到4成已经是极限了。
下一步除非把首套降低到2成，否则二套不会再有下调空间了。所以想买房的，也不用再等进一步降首付政策了，已经没什么空间了。
另一方面、政策剩下的大牌，最有效的只有取消限购了。不过在淘哥看来，取消限购是双刃剑，对深圳本身肯定很有用。但是会造成极大的虹吸效应，把其他城市的宝贵楼市购买力抢夺过来，甚至还可能让纯投资的风气死灰复燃，不到万不得已，深圳不大可能会全面取消限购，远郊放松倒是有可能。
所以，淘哥判断，短期内，目前二套首付4成，暂时应该是最强力的松绑措施，不用等其他大利好了。
02.
新政一定有用
改善需求被二套8成压抑多年
想一下，过去几年，深圳二套首付7-8成，买一套福田、南山的改善大户型，首付动辄要七八百万、上千万起步，还不算各种税费。
很多上市公司现金都没有几千万，结果在深圳买套改善型大一点的房子，首付就要上千万，这合理吗？这里面被压抑了多少改善需求？
最近几年二手市场很差，房子卖不出去，无法通过“卖一买一”腾挪首付，所以很多人只能守着现有的旧房子，淘哥身边的很多改善买家，就是被超级高的首付劝退了。
可以说，深圳这几年的改善买家是极度痛苦和压抑的，如今，二套首付放开到4成，首付少了几百万上千万，肯定是有用的。
而且，二套首付降至4成，相比之前认房不认贷（家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套）的好处在于，不用购房者卖掉现有房子，可以直接低资金门槛买第二套房，因此效果比“认房不认贷”会更快。
此外，还需要注意“政策连续性刺激下成效倍数放大”的现象。一项一项看起来效果不大的松绑叠加，量变最终引发质变，可能最终有超预期的效果。
今年4月份，深圳打响救市第一枪，放开指导价 至今，除了这几天的二套首付降低、调整豪宅线标准之外，深圳还出台了认房不认贷、离婚不追溯、存量房双证合一等多项救市措施。
深圳的救市大招们虽然迟到，但是一个都没有缺席，都来了。
这说明，深圳楼市政策还是有可预测性的，最终还是要讲科学、讲规律、讲常识，而不是取决于人的主观意识。
尊重规律、尊重常识、可预测性，这是我们分析市场走势的基础。这方面的意义，我觉得比具体降低了几成首付，更重要。
既然讲市场，而现在救市的趋势也非常明显，那就可以确定，一定会接连不断的出台松绑措施，直到楼市恢复正常。
而在连续松绑过程中，一个个看似微小的措施不断叠加，总会在某天爆发出人意料的威力。
现在市场冰冻、悲观者众多，很多人不觉得救市政策会有作用，但滴水穿石，在经年累月的连续作用下、在连续政策的长久刺激下，深圳楼市恢复正常只是时间问题，而且我觉得很快。
而现在二套首付降至4成已经是非常有可能扭转市场风向的重磅政策，有买房计划的朋友可以考虑进场了，现在真的是出手好时机。
03.
未来是结构性行情
深圳核心优质资产才有机会
不过需要注意的是，虽然本次救市一定有用，但是大家绝不能期望所有房子普涨的大牛市重来。
未来深圳楼市可能还有牛市，但一定是结构性的。
说白了，普涨的房地产黄金时代，已经是“无可奈何花落去”，一去不复返了。
淘哥的观点一直都没变过：未来只有好房子，也就是稀缺、优质的改善型物业，再具体一点，就是深圳核心区域（福田、南山、前海、宝中等），拥有好地段、好配套、好学区、好产品的房子，才有机会。
注意，这个判断考虑到了今天二套首付降低的情况，但是并不仅仅依赖于这个政策。
为什么？因为大家要记住两个楼市最重要的规律：
1、一线城市的优质物业，中长期本质上是一种货币现象和通胀现象，和M2高度正相关（不依赖于短期的调控）。
未来不管经济、楼市如何演变，M2持续增发避无可避，甚至经济越差越需要M2，那么，优质资产上涨就只是时间问题。
2、要特别注意，只有稀缺、优质资产才能受益于通胀。这里的关键词是稀缺+优质。
回望过去，2015年，M2余额只有139万亿，截止到今年9月末，M2余额289.67万亿元，同比增长10.3%，这已经是M2连续18个月份、保持两位数以上的货币供应量。今年预计我国的M2余额会突破300万亿。
但是，2015年至今，虽然流动性翻倍，但这个期间的 深圳楼市，并不是全都涨了，而是呈现一定的分化特征。
比如恒二、悦府一期、半三等在2015-2016上半年发售的深圳湾豪宅，开盘价在8-12万/平，如今二手房价在18-30万/平。 但是个别罗湖、东部的豪宅，如今亏钱还卖不出去。
也就是说，在2015-2022大放水的背景下，深圳楼市大部分资产没涨，只有稀缺+优质资产涨了。
所以，中长期来看，深圳楼市的未来非常清晰——
好房子和差房子，分道扬镳。
一方面没有大牛市了，整体可能回不到前期高点，很多楼盘因为同质供应太多，不稀缺，老化等原因，涨不回去了。
另一方面，深圳核心区域的稀缺优质改善物业，受益于通胀、稀缺，会再创新高。
这类物业首先有非常坚实的价值支撑，现在是 首付降低+税费降低+利率降低+房价调整到位，受益很大。
其次未来供应稀缺，不像刚需房、本身商品房供应已经很多，还有数以万计的保障房人才房安居房竞争。
所以，可以预计，接下来几个月，深圳的好房子——福田、南山、前海、宝中，满足中心地段+配套丰盛+教育资源强势+产品出色等条件的优质改善新盘，成交会明显活跃起来，如果有意向购买这一类房子的朋友，要抓紧行动起来了。
因为市场的反应远比很多人预计的迅速，淘哥今天和业内人士交流得知，位于宝中核心的改善住宅新盘越秀·瑞樾府，在二套首付降至4成的利好刺激下，这两天成交大涨，哗啦啦开单。
周四晚上新政一经发布，当天晚上和第二天一早，就有客户到越秀·瑞樾府营销现场等着刷单，很多之前徘徊、犹豫的客户，都在果断出手。
项目成交有多火呢？建面约144平的4+1房，新政后2天就卖了7套，直接绝版清盘了。
为什么新政对越秀·瑞樾府的影响如此明显？淘哥研究了一下，发现越秀·瑞樾府是宝中目前唯一的在售新盘，地段、配套、教育资源、产品都非常优质。
熟悉深圳的朋友都知道，自从2013年被规划为与前海平起平坐的城市双中心之一后，宝中 就开启了属于自己的“黄金时代”，城市建设日新月异。
如今，宝中的城市建面、公建设施、配套资源，都是深圳的天花板级别，房价一度突破20万/平，是媲美深圳湾、华侨城、香蜜湖的龙头区域，代表着深圳的未来。
而越秀·瑞樾府就位于宝安中轴沿线，约800米就是1号线宝体站（数据源自高德地图）， 步行 即达宝安体育场，借助“滨海绿厅”的慢行系统和滨海廊桥，能便捷到达 欢乐港湾、深圳书城湾区城（建设中）、滨海廊桥、宝安公共文化艺术中心（建设中）、青少年宫、图书馆、宝安体育场等众多国际级配套。
项目位置示意图 仅供参考
同时，项目周边还汇聚了很多优质学校，宝安第一批省一级学校宝安小学、海韵学校、新安中学（集团）第一实验学校、中英公学、前海哈罗国际学校等。
如此国际、丰盛、崭新，又所见即所得的城市配套，像是南山+福田的合体，现实居住价值很高。
此外，项目产品打造也非常出色，纯改善户型，使用率超80%，加上赠送面积的使用率高达94%，目前仅剩建面约109平的4房，楼王单位、东南朝向、花园景观，总价约950万起。
按照最新的二套首付4成政策计算，置换买家首付仅约380万就能拿下。
建面约109平户型示意图
淘哥提醒，这种建面约109平就做4房，实用面积比深圳核心区大部分新房高出约20%，格局、朝向、采光、空间都很舒适的产品，非常稀缺，预计很快也会卖空。
可以发现，越秀·瑞樾府地段核心、配套丰盛、产品出色，是深圳核心区非常稀缺的好房子，自然非常受益于本次新政。
而且市场往往是最聪敏的，项目在新政刺激下成交快速拉升的现状，也说明了这种核心区域稀缺的优质改善新房，正是前景非常乐观的好房子的典型代表。