▼ 文｜老墨
长期以来，空置房始终都是我们国人茶余饭后的话题。
虽然并没有相关部门正式公布过数据，但其实我们每个人心里都有答案。此前就有朋友戏称，“我国中小城市空置率很高，至少50%，就算是大城市，最低也超过了30%。”
仔细想想，好像确实有道理。据不完全统计，光是近10年间，我国房地产竣工面积就达到了年均9亿平左右，按照每套房百平计算，也就是足足900万套房。
要知道这还不包括小产权房、公租房等等其他住房。难怪有人说，看看晚上就知道了，好多小区都是黑漆马虎，根本没人开灯。
对此，其实此前就有机构统计：六年前我国28个重点城市的空置率均值就达到了12%，其中一线7%，二线12%，三线16%。
仅有9城处于合理范围，为什么会出现这种情况？我们一起讨论！
01 / 2024年，我国房价到底会怎么变化？
你是否也是这样认为，空置率和房价没有任何关系？如果是，那我明确告诉你，这个想法是大错特错。
在我看来，2019年是我国房地产的变革之年。原因非常简单，在此之前就是妥妥的卖方市场，就算空置率超过80%，房价主导权还是在卖方手上，就不可能下跌。
不过，现在情况大变，房子越来越难卖，由此也导致空置率对房价产生了很大的影响。2024年有可能出现两个变化：
首先，二手房价格或逐渐稳定，但是新房价格下跌幅度可能更大，尤其是中小城市。
其实在2023年，这点就已经非常明显了。正如住建部长的表态，“1月份到10月份的数据反映，一手房交易量在下降，但是二手房的交易量是上升的。”我们肯定要问一句，为什么会出现这种情况？
对此，我的看法非常简单：相比较二手房，新房开发商压力更大，2024年肯定还有新的债务到期，如果不降价卖房，很难找到好办法了。
有数据显示，截止到10月底，我国新房库存面积已达6.4亿平，已经相当于同期销售面积的2/3。我们要明白这么多的房子卖不掉，开发商肯定会想方设法，最好的办法可能还是降价。
其次，空置率过高会大大影响民众预期，导致他们不敢买房。
说句实在话，楼市一大问题并不是房价高，而是民众预期低，甚至没有预期。
其实空置率的负面影响一直都存在，只要数值越高，就会让我们无房人预期更低，也就是我们会觉得这么多房子没人住，以后肯定要跌。于是他们就愿意等，这无疑就直接拉低了成交量和延长了成交周期。
一旦失去了这两项的支撑，就会影响到房价。
其实反观近20年，我认为房价上涨的重要因素之一就是氛围火爆，说白了就是成交量快速提高做了贡献。
02 / 楼市将迎来“2个消息”，不用争了
其实从近两年开始，关于楼市的各种消息，真的可以说是五花八门。虽然这给我们提供了很多预测未来的依据，但问题是特别容易让我们眼花缭乱。
到底怎么样才能抽丝剥茧，找出有用信息呢？不要着急，我重点和大家讨论“这2点”。
第一、未来会大力改善房企的资金状况，购房者直接从中受益。事实上，在整个新房市场，烂尾都是急需解决的问题，虽然保交楼作用很大，但是想全面解决，还得从源头调整，说白了就是解决资金问题。
从“金融16条”，到支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，这些都已经说明了这点。
第二、“房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。”这是11月23日，评级机构惠誉的公开表态。
我们客观讨论，不涉及指向性观点，不夸不贬。
实际上，我认为所谓的反弹，说得就是3月和10月的小阳春，短期内成交量暴涨，但是不久又回归低温状态。至于缓慢下行，我的理解是根本不能一概而论。
比如中小城市没有充足人口的支撑，下行并不奇怪，但是大城市不会那么容易，特别是核心地段，如果不分开说，很容易造成误解。
综上所述：
过去全国楼市真的是普涨，任何城市几乎都没有例外，但是随着转型开始，情况就已经完全变了。
看起来非常矛盾，有的城市成交量依然很高，但是有的城市却根本卖不出去等等。
在这种情况下，如果你还想买房，一定要结合城市的情况进行具体分析。
切忌拿全国数据来分析城市情况。
对此，你怎么看呢？
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