一般来说，区域交界的地方，或者飞地都发展得很一般。
毕竟资源都尽可能给自己的亲儿子，这种边边角角的地方，一般都散养。
但是浦锦就属于飞地中的奇葩，出身是弃子，奈何一步一个机遇，可以看作过去20年最幸运的板块之一。
虽然过去涨幅喜人，但是这里至今仍然还是“价值洼地”，只因为潜力还没有完全释放。
01
浦江镇作为闵行在浦东的飞地，地位其实不如浦西部分的亲儿子，拿到的资源也不算多。
但是拦不住浦锦一个是老天赏饭吃的地方，先后迎来了三波城市规划带来的机遇。
第一个机遇就是2000年代初搞一城九镇的年代，浦锦作为九镇之一，规划打造了意大利风格的小镇，奠定了浦锦低密度社区的基础。
随后，又有万科，鹏欣，华侨城这些开发商以深耕的姿态做商品房开发，逐步完善了板块的城市化建设。
实拍浦锦的居民环境
当然，这种远郊地带的独立新镇，在当年开发的时候只有房子，环境是真的好，但是市政配套却还比较欠缺。
好在随后，浦锦就迎来了第二波开发机遇，靠着世博的动拆迁快速补充了配套。
8号线的开通拉近了这里和市区的距离，同时配备的还有三甲医院和学校以及商场。
这让浦锦成了外环外资源最为优秀的区域之一。
紧接着到了2010年代以后，浦锦的第三波机遇来自前滩的开发。
前滩的建设成功让市中心的位置南迁，浦锦到caz的距离由一城九镇时代的20公里，变成了如今的5公里。
当然，南北高架本就让浦锦去宇宙中心黄浦十分方便，何况不少黄浦动迁过来的居民让两个区域之间的老居民之间本就没什么隔阂。
前滩开发后，浦锦的房价飙升，虽然没有像唐镇一样达到10万以上，但是价格也来到了8-10万之间。
凭借着优越的交通条件，优质的社区环境，浦锦成了冉冉升起的新一代中产社区。
02
长者有言：一个人的命运，既离不开自我奋斗，但也要考虑历史进程。
人生如此，板块的发展也是如此。
买对房，最重要的是抓住发展的趋势，迎风而起，趁势而上，才能最后落袋为安。
浦锦崛起的核心，还是踩准了上海向南发展的大势。
上海北邻江海，内河运输的时代即奠定了苏州河南岸做城北岸做工，苏州河南岸是城市中心的格局。
以人民广场为核心的格局在上海的版图中地处东北，再加上传统的浦东大开发也集中在如今浦东的北部，于是上海便形成了地倾东北的格局。
但是城市发展的太快，向北没有发展空间，从2010年以后上海就开始逐渐的向南发展。
从城市建设的视角来看，新建永远比拆除重建容易。
土地资源摆在那里，还能创收，何乐而不为？
从产业发展的逻辑来看，以金融为代表的第三产业如今已经趋于饱和，如今的产业增量行业都是介于二产和三产之间的2.5产业。
而集成电路、新能源、生命医药这些行业，发展不仅仅需要CBD的办公楼，还需要产业发展的载体——厂房+研究中心。
北面没有空间，向南发展是必然趋势。
前滩十年就建成，北外滩搞了二十年还不如前滩成熟，和发展趋势也不无关系。
03
楼市有个普遍观念，浦锦是前滩的附属板块，会用前滩来推理浦锦，其实这不完全正确。
因为前滩并不是一个强产业中心，前滩的产业客户会有外溢，但是并没有想象中那么大的带动作用。
前滩对于浦东南部的意义，更多体现在市中心的南移，而非购买力的转移。
从现实情况来看，随着前滩滞销，周边的三林、南边的浦锦反而却没有受到太大的影响。
当然，冷是都冷，只是相对景气罢了。
浦东的最强购买力来源，目前来看还是陆家嘴和张江。
浦东合并南汇后，全面向南发展，张江也在主打科技突破的近几年迎来了飞跃式发展，成为了楼市的购买力发动机。
但是浦东南部，原来属于南汇，实在是好房子太少，出现了明显的供需失衡。
大量的产业客户想找一片成熟的居住社区，品质好，配套齐全，实在是太稀有。
要是买北蔡、联洋这些地方房价已经不便宜，御桥、唐镇也突破了十万大关，周康又有些城乡结合部的感觉，环境一边拿。
唯有浦锦，能让这批购买力，在交通距离、社区环境、价格上达到一个平衡。
因此，大量预算800-1500万的产业客群置业在浦锦，这部分购买力才是浦锦真正的底层支撑，是房价坚挺的根本。
而这种产业客群也在源源不断的改善浦锦的居民结构，我们带会员去浦锦看房，不少业主都是工作在张江的高学历高收入群体。
有一个比较明显的例子就是，浦锦的学区，上师大三附小更名几年后成为闵行的二梯队小学，家长的作用功不可没。
毕竟学区背后最重要的还是学生，家庭对孩子教育的重视，才会有好的成绩。
04
除此之外，作为一个近郊别墅区，浦锦还能吸纳一批1500-2500万的别墅客户。
浦锦的不少老叠墅，单价比高层还要便宜，性价比十分不错。
同预算，如果去其他区域，大概只能考虑赵巷和美兰湖之类的别墅区。
不过浦锦的别墅几乎没有大花园，也没有传统别墅区的国际学校高尔夫球场，毕竟当年的一城九镇时期的片区定位也不高。
密度低是舒适度高，但是有个问题就是商业难养活。
现在的欢乐颂，曾经的360，进去还是空了很多铺子。
而浦锦的街边商铺，经营情况也不算太好。
05
实际上，作为外环边的板块，和同属闵行的莘庄相比，浦锦其实位置要更优，比邻黄浦江，邻近CAZ。
但是浦锦最大的缺点就是中期来看，永远无法和莘庄一样，实现快速的城市化。
浦锦边上，临江部分都是大量的农业用地，至少十年这个地方无法启动开发，浦锦边上还是有城乡结合部的既视感。
但是，临江的土地，大概率也不会荒废，如果江对面的吴泾真搞了奥运会，浦锦这边未必不能搞个类似杭州的钱江世纪城。
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