北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周先生向本院提出诉讼请求：请求法院判决被继承人秦某兰名下位于北京市通州区一号正房三间，西厢房2间由周先生继承所有。
事实和理由：原告父亲周某贤与母亲秦某兰共生育六子女，包括长子周先生、长女七岁夭折、次女周某霞、三女周某丹、四女周某玲、五女周某莉。原告父母分别于1976年和1999年去世。原告与父母生前共同修建宅院一处，位于通州区M村内，1983年北京市通州县人民政府针对上述宅院为原告颁发《林权证》，将房屋确权为原告所有。
1993年北京市开始对农村宅院统一办理《农村集体建设土地使用权证》，由于原告工作原因未在家中，故将房屋登记在原告母亲秦某兰名下。1996年原告母亲因病需专人照顾，为此家庭成员经商议后于1996年7月14日拟定协议，……关于房的问题，经四人讨论之后决定：房产由周先生继承”，周某玲、周某莉及周某丹均在协议上确认签字，当日周某霞向周先生、周某丹等人表示既不赡养母亲，也不要求继承房屋，故未参加家庭会议。
2014年周某丹去世，其生前与案外人赵某喜生育二子，长子赵某杰，次子即本案被告赵某峰，并收养一女即本案被告周某菲，赵某杰于2007年12月6日去世，生前与案外人吴某刚生育一子，即本案被告赵某贵。2015年9月26日周某霞去世，其生前与案外人刘某坤生育三子女，即本案被告林某洁、林某英及林某超。
1999年2月5日原告母亲去世后，涉案房屋一直由原告负责管理和修缮，原告根据1996年签订的协议要求继承房屋，但遭到被告周某玲、周某莉的阻止，为此原告曾以分家析产纠纷为由将本案被告起诉至法院，经法院审理并出具《民事判决书》，法院认为1999年2月5日家庭成员签订的协议真实合法有效，但该案不属于分家析产纠纷，原告可以继承或其他权利基础主张权利，另行起诉。
综上，涉案房屋已经全体家庭成员商议由原告个人继承，并签署了书面协议，故登记在被继承人秦某兰名下的房屋应由原告依法继承，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求
被告辩称
被告周某玲：不同意原告的诉讼请求，我认为房屋是父母，但是父母过世后，没有留下遗嘱，所以，涉案房屋应该是父母的。
被告孙某涵：我不同意原告的诉讼请求，按照继承法依法分割，认为是姥姥和姥爷的共同财产。
被告林某洁：同被告周某玲意见一致。
被告林某英：同被告周某玲意见一致。
被告林某超：同被告周某玲意见一致。
被告赵某贵：按照继承法合法继承，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
案外人周某贤（1976年3月17日死亡）与被继承人秦某兰（1999年2月5日死亡）系夫妻关系，二人共育有六子女，周先生、周某玲、周某莉（2022年6月13日死亡）、案外人周某霞（2015年9月26日死亡）、案外人周某丹（2014年死亡，具体死亡时间不详），另有一人早夭无姓名。
周某霞与案外人刘某坤（死亡，具体时间不详）系夫妻关系，二人共育有三子，林某英、林某超、林某洁。后周某霞与林某鹏（2002年8月2日死亡）结婚，二人婚后未再生育或收养子女。
周某丹与案外人赵某喜系夫妻关系，二人育有二子，为赵某峰、案外人赵某杰（2007年12月6日死亡），后二人离婚。周某丹与案外人杨某旭（先于周某丹死亡，具体死亡时间不详）再婚，二人婚后领养一女周某菲。
赵某杰与案外人吴某刚系夫妻关系，二人育有一子赵某贵，赵某杰与吴某刚于2007年8月3日离婚。
周某莉与案外人孙某晨（2004年去世）系夫妻关系，双方育有一女孙某涵。
1983年11月20日，北京市通县人民政府给周先生颁发林权证。周先生主张该林权证所载明土地即为涉案院落。周某玲、孙某涵、林某洁、林某英、林某超、赵某贵均认为，该项证据与本案无关，林权证是用于种树的，该林权证已作废。
北京市通州区M村一处宅基地登记在秦某兰名下，家庭人口数为一人，即正房三间，西厢房两间。关于上述房屋及院落，各方均认可是秦某兰及周某贤所有，周某贤去世后，周某贤所占份额未进行过分割。
周先生主张，1996年7月14日，周某丹、周某玲、周某莉签订《关于目前养老问题》（以下简称《协议》），内容为：“周某丹、周先生、周某玲、周某莉经讨论决定：1.每月每人给老人生活费叁拾元……2.老人医药费均摊。3.老人在有病期间，轮流看护……关于房的问题，经四人讨论之后决定，房子由周先生继承，如母亲去世后，房产家里人一律不卖，一九九六.七.十四开始执行。……。”
周先生曾以法定继承为由在本院起诉，因无法确认继承人主体人数及相关身份信息，被本院裁定驳回起诉，后周先生上诉。2020年1月17日，北京市第三中级人民法院驳回上诉维持原判。裁定书认定了以下事实：“二审中经询问，各方当事人均认可自秦某兰1999年去世至今，近二十年的时间涉案房屋一直无人居住，房屋内亦没有水电，涉案房屋的厢房已经坍塌，正房中间屋顶部分也有坍陷。周先生曾向村委会申请进行翻建，但村委会未批准其申请，要求先对涉案房屋进行确权。”
周先生曾以分家析产为由在本院提起诉讼，该判决认定如下事实：“……周先生主张1996年，周先生及周某玲等人所签《协议》即为分家析产协议，房屋应归其所有。周某玲、周某莉对其本人签字不予认可，但二人均不申请鉴定，故该《协议》上周某玲、周某莉二人签字真实性本院予以确认，且该二人认可，该《协议》上所述与房屋有关的表述，系本案涉案院落内房屋。故该《协议》的真实性本院予以确认。”
秦某兰及周某贤去世时均没有遗嘱，二人去世后，财产均未经过继承。双方均在庭审中认可，秦某兰及周某贤没有其他遗产，没有债权债务。
庭审过程中，出庭各方当事人均陈述，周某贤去世前尚未到需赡养年龄，秦某兰去世前自行居住，未与任何儿女共同居住。
关于涉案房屋建设情况，各方均认可房屋未经过翻建。关于老房建设情况，周先生陈述系其与父母共同建设，其他被告对此不予认可，周先生对此并未举证。周某玲、孙某涵、林某洁、林某英、林某超、赵某贵均认为涉案房屋老房系秦某兰、周某贤二人所建。
裁判结果
周先生、周某玲、孙某涵应各继承秦某兰、周某贤本案所涉遗产北京市通州区一号正房三间，西厢房2间的五分之一份额。林某洁、林某英、林某超、赵某峰、赵某贵、周某菲应继承遗产的十五分之一份额
房产律师靳双权点评
继承开始后，按照法定继承办理。本案中，秦某兰、周某贤死亡，没有证据显示二人有遗嘱，故应按照法定继承进行遗产处置。二人子女为第一顺位继承人，现仍在世的人员包括周先生、周某玲。继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人。
本案中，周某贤与秦某兰的子女周某霞、周某丹、周某莉均已死亡。该三人应继承的遗产应由该三人的第一顺位继承人继承，分别为赵某峰、周某菲、林某洁、林某英、林某超、孙某涵。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。周某丹的去世时间为2014年，其子赵某杰的死亡时间为2007年，故赵某杰应继承部分的遗产应由赵某贵代位继承。
关于《协议》真实性，生效判决书已经进行了认定，虽周某玲、孙某涵、林某洁、林某英、林某超、赵某贵对该《协议》真实性均不认可，但并未提出相关证据予以证明，故法院对《协议》真实性予以认可。但该《协议》真实不能证明周先生主张的涉案房屋均由周先生继承所有，理由如下：
首先，《协议》的主要内容为如何对秦某兰进行赡养，并在赡养协议后加入了关于房屋的内容，法院认为，该房屋内容应与赡养内容相结合进行解释，关于房屋部分的内容不能单独生效，关于房屋部分的内容应以赡养协议部分有效履行为前提，尤其是周先生应尽到的赡养义务。周先生主张其按照约定进行了赡养，出庭被告均不认可，周先生对此并未举证。法院认定，该《协议》虽是真实的，但关于如何对秦某兰进行赡养部分的协议周先生并未实际履行，故关于房屋的部分不能生效。
其次，即使《协议》对房屋的内容独立解读，也不能得出相关签字人放弃对房屋继承的结论。《协议》内容关于涉案房屋的内容为：“房子由周先生继承”，该表述并未语义明确的表达出其他人放弃继承权，只能确认签字人认可周先生对涉案房屋有继承权。且周某玲、周某丹的继承人、周某莉及其他继承人在多次诉讼过程中，均表示不放弃继承，且认为《协议》内容仅对秦某兰的赡养进行了约定，该《协议》并未实际履行。
故法院认定对于周某贤遗产部分周某玲、周某丹、周某莉并未放弃继承。关于周某贤的遗产部分，周某贤死亡后，遗产未进行过分割。
继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。关于秦某兰的遗产部分。《协议》签订于1996年7月14日，该《协议》签订时被继承人秦某兰仍在世，故周某玲、周某丹、周某莉该意思表示不能认定为对秦某兰遗产继承的放弃。在秦某兰去世后，没有证据显示周某玲、周某丹、周某莉对秦某兰遗产放弃继承。故法院认定对于秦某兰的遗产，周某玲、周某丹、周某莉并未放弃继承。
周先生主张，周某霞并未对秦某兰进行赡养，所以应该少分或者不分遗产。对此周某丹继承人林某洁、林某英、林某超不予认可，周先生对此并未举证。法院对于周先生的主张不予采纳。故法院应按照法定继承的相关规定对遗产进行分割。
根据公平原则，周先生、周某玲、孙某涵应各继承秦某兰、周某贤本案所涉遗产北京市通州区一号正房三间，西厢房2间（以下简称遗产）的五分之一份额。林某洁、林某英、林某超、赵某峰、赵某贵、周某菲应继承遗产的十五分之一份额。