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文=城记智库西唐

今年7月,国家层面通过一个重要政策:《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

这个政策出台,市场给予了良好的期许:“是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措”。 在特大超大城市,“城市更新”多处于成熟地段,将极大提升改善主城区的面貌和品质 。

变化: 央资入局西安

城市更新,是特大和超大城市发展的新命题,本身就极具挑战: 投资额度高、开发周期长和涉及面广。

这次新政策中,既明确了相关方向也指出了路径图。

强调要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。 ”

国内超大和特大城市分布图◎制图/城记智库

根据2022年住建部名单,我国现在有7个超大 (城区常住人口1000万以上) 和14个特大城市 (城区常住人口500~1000万) 。

从现状来看,“城改”有助于提升城市居住环境和生活质量,拉动上百个关联产业等。 从现实来看,这些城市人口和产业规模仍在持续增长,有业界人士认为它将持续激活城市活力。

西安,历来是西部重要的经济和人口的中心。此前2021年11月,西安就入选“全国第一批城市更新试点城市”。

试点城市重点工作,主要有以下几个方面 :进一步探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度,推动城市结构优化、功能完善和品质提升,从而形成可复制、可推广的做法。

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北京东直门外的“信达中心”◎EWS

不同于成熟的商品类型运作,“城市更新”涉及面更广和难度更大 。因此,对开发主体有着更高的要求。

一个低调的“央资”浮出水面——中国信达,它由国务院批准成立,是具有独立法人资格的国有企业。 截至2022年末,公司员工约1.4万人,总资产16159亿,归属于股东权益1882亿。

作为其全资子公司的信达地产,立足地产主业,肩负纾困承接落地。在2022房企综合实力榜中位列第56名。目前,已低调入局西安。

择址: 为何选择雁塔

二十多年“城改”历程中,西安经历了起步和探索期、快速发展期、改革转型期和城市更新升级期四个阶段。

这次信达地产低调入局西安,有着多种意义:

作为金融类“央资”企业,有着灵敏的投资嗅觉和市场预判能力 。近些年,西安进入快速发展通道,有着几个显著表现:持续多年高速增长的人口、良好的科教文卫资源以及快速发展的优势。

作为西安“城市更新”重地,雁塔区尤引人关注:

西安“小寨商圈”夜景◎摄影/西大街游民

从城市资源看: 雁塔区是主城之核,文化、教育和商业等资源高度聚集; 从经济总量上看: 行政区口径常年是“西部第一区”; 从发展地位看: 常住人口超百万,拥有包括小寨、西部大道等多个城市级商圈。

因此,拥有雄厚的资金实力的信达地产,凭借在该领域强大综合开发能力,将首次开发落户雁塔区

信达地产入局开发的丁白村片区,周边是高度成熟的“高新区-电子城-小寨”三大功能片区。 无论从地理位置、发展成熟度还是人口密度来看,这里无疑都是“城市更新”的样板区。

西安三环内人口(绕城内超650万)◎制图/城记智库

因为新时期的“城市更新”,已对开发提出更高的要求。

从国家层面确定的名单可看出,绝大部分城市人口净流入规模比较大,对公共服务设施需求量较大。 如果分析城市特点,就比如广州、深圳和西安等非常相似: 拥有为数众多的城中村,多位于主城区。

不同于早年“野蛮生长”时代, 如今的城市更新既要通过高品质的开发改变城市界面,也需要通过新规划力量让片区功能和能量级得以升级 。

那么,信达地产这次的“城市更新”有哪些不同?

规划:城市更新的新典范

作为信达入局西安的首个项目,从各个维度上来看可圈可点, 大致有以下三个特点:

一是超大的规模体量: 城南如今已“寸土寸金”,数年等待才会有极少量的土地供应,百亩大盘更是难能可贵。 项目总占地211亩,总建筑面积超90万平米,分为三个地块同时开发。

二是刷新城市更新标准: 除高标准外立面外,还引入顶尖园林设计——山水比德,以秦岭主题打造都会森居的园林概念; 同时,也引入行业内服务准则的制定者之一——龙湖物业。

三是完善的配套建设: 配建两栋商业楼、小学一所和幼儿园两所,规划停车位5000余个,同时配建文化活动中心、老年日间照料中心等设施,建成后将全面改善片区的居住生活环境。

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信达·雁熙雲著改造历史卫星图◎NEWS

作为瞄准“城市更新”示范, 信达地产不只是开发单一项目那么简单,利用其多地块的特点下实现“城市融合 ”。

规划建设丁白西路,连通科创路与永松路,进一步优化区域交通:将有效提升永松路周边片区基础设施配套和民生保障水平,优化城市环境、商业服务等各项资源配置,为周边居民提供全方位、一站式便利服务。

作为市区级重点项目,已完成投资达20亿,多个楼栋实景呈现。

信达·雁熙雲著整体布局规划◎NEWS

信达·雁熙雲著景观规划示意◎NEWS

根据信达地产透露的消息,为将其打造成为西安城市更新的范本,该项目在品质和配套等建设方面追加了数以千万投资,且十易其稿

“城市更新”,是一项复杂艰巨的系统工程。 只有符合城市发展脉络的城更新模式,建立多方协同的创新工作机制,并通过一二级联动开发,提升项目整体定位,才能实现产城融合发展,营造高品质城市空间。

中国城市更新论坛主席苏鑫表示: “城市更新是一个非常复杂的、比我们熟悉的地产开发,要更长的价值链条,它是实业,将带来新的产业,新的消费。 ”

文=城记智库西唐

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