我们曾经多次分析过新房、二手房,但一直有一个维度却很少被提及:

租售比

而之所以要做这个选题

也是来自于当下我们对整体楼市的感知,要知道以往楼市最好的风向标就是二手,而如今整体上海二手挂牌超16万套

成交也从3月2万套的小阳春直降到10月的1.3万套

不难看出,对于今后房价的上涨空间,其实我们大都能有预期

那么,此时此刻还有没有更长期的参考维度

我想就是租金了

本质上握在手上的房子能租出好价,也就代表着房子具备更长期发展的潜力,也能适当抵消买房时的高成本

此外,似乎我们也没太见有过关于上海租售比的具体数据分析

因此我们特意挑选了一些样本,其中房屋的租金数据来自链家的整租租金挂牌价,每平米房价来自链家该小区的挂牌均价(实际成交情况有一定差异)

希望能给到各位一些未来投资的参考

我们说什么是租售比

简单来说,也就是指每平米月租金与之对应房价之间的比值

这里可以先让大家有个整体概念

目前对比正常的租售比水平,国际上一般界定1∶300~1∶200为较为良好

租售比越高,也就能更快回本,该区域的投资潜力也就越大

反之,租售比越低,意味着更低的投资回报

具体来看上海

根据今年6月的数据,如今上海的整体租售比大概在1:680左右

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也就是说,需要约56年的房租也才相当于购房价格

那么,在上海整体租售比较国际标准偏低的情况下,还有哪些房子可以实现更高租售比呢

我们开始吧

01

核心区位的低价老破小

是不是有点意外

其实从上面的计算方式,我们并不难看出,影响租售比因素就这两个

第一,高租金

第二,低房价

而在我统计的样本里,发现租售比相对较高的,都集中在低售价且长期难涨价的房子

其中最突出的就是这个

上海核心区位老破小:1:300

要知道在如今上海二手市场最不被看好的产品应该就是老破小,但没想到单论租售比来说,它的优势反而遥遥领先

不过仔细看也有限制,即使是市区老破小,除了都是约30平的小户型外

还非常依赖地段

首先就是排除类似静安、黄浦这样绝对的市区,这些地方租金固然非常客观,但是动辄超10w/平的价格,也实在太高

反倒是长宁、普陀的老破小,房价在6-7w/平,相对友好得多

而即使是这些区域,更能租出高价的长宁中山公园、普陀桃浦,也都是成熟度较高的热门板块

以租售比为1:360的天山三村、1:390的紫云小区为例

环绕在侧的,新晋上海第一座百亿税收楼金虹桥,soho天山广场、5个商场、公园、娄山关路地铁都非常便利

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也才有即使房价只在6.5万/平,大概静安老破小的一半均价,也能实现较高的租售比

当然因为低房价而做到这一点的可不止核心老破小这一种产品

02

近郊且周边多人群的便宜房子

我想提到售价低,很多人的第一反应就是,越远郊越好

但是各位有没有想过,距离市区越远房价越低倒是没错,但是因为没有足够的人群基数支撑,根本租不出好价格

就好比环沪的房子,房价可以低到3万/平

但一看租金每平月租金只要27元,租售比为1:1111,显然不符合我们的要求

反而是近郊区域的这些产品,比如

公寓类产品:1:200-1:300

虽然不是传统住宅,但公寓确实在租售比方面表现异常突出

而无论是在松江大学城,还是嘉定南翔

都是属于五大新城的热门板块,人口基数都在,约3万/平的房价也不算高,且户型大都50、60平,周边年轻人的租赁需求比较旺盛

租售比最高可以到达1:200的段位

而如果说这些也都还在意料之内,那么还有一类产品大家可能不太能想到

动迁房:1:500-1:600

其实动迁房想要实现高租售比,靠的也是郊区且还得是低房价

就好比位于浦东三林2005年左右动拆迁的永泰花苑,算是中环边上最好的动迁小区了

虽说一套73平的房子,租金也能到6200元/月,但由于房价6.9w/平,最终租售比大概在1:820

那么除此之外,还有没有靠着高租金取胜的呢

03

好地段+有产业,更容易能带来高租金

要想拥有高租金

这样的房子首先地段、以及自身产品品质上就一定不能太差,其次当然也要有足够多拥有购买力的人愿意掏钱买单

于是我最先想到上海最顶级地点的房子就是这个:滨江社区

毕竟地段稀缺,对于租客来说谁又不想每晚都揽着黄浦江畔的璀璨夜景入眠呢

但结果却出乎我的意料

滨江社区:1:600-1:700

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各位,这已经是我好不容易才拎出来几套租售比还看得过去的滨江房子了

这类房子租金是真挺高的,每平月租金超200元/平

但是同样也是因为滨江,房价也高得出奇,就好比陆家嘴、前滩不少豪宅房价就能破20万/平

租售比轻轻松松达到1:1000

换句话说,如果此时购买,单靠租金可能要80多年才能回本

那么有产业支撑的产业园区附近呢

如张江、唐镇在上海能拥有高收入的群体们,房价也能比滨江区域便宜

但当我整理完这类房源,发现即使是其中租售比较高的,数值也较为一般

产业园区域:1:700-1:800

就是你会发现,张江、唐镇,虽说有产业的加持,但地段已经靠近外环远郊

不容易租出高价,每平月租金在100元/平,约8万/平的房价也并不便宜,因此租售比也就在1:700-1:800这个区域

滨江社区、产业园区都扑了

别着急

凡事总有意外,这个意外也是我整理了大量数据以后才发现的

国际化社区:1:400-1:600

第一它们的地段都还不错

类似古北、碧云、联洋,都还是上海中环内的核心位置

至于这第二点,是来自区域周边的产业支撑

古北附近有漕河泾,碧云、联洋则是靠着整个陆家嘴大产业圈

更别提他们还自带国际化社区的标签,长期以往营造出的国际化氛围也都吸引了大量的欧美、日韩的外籍租客

确实能让区域内部涌入了一波充裕购买力的人群

于是我们看到在居住品质上

相对几十平小户型的老破小、公寓,在国际化社区中能租出高价的主要集中在100平以上的大户型

租金最高的当属古北ONE

150平的户型,租金在35000元/月

不过也有点小差异,碧云、联洋高租金的房子大都在14w/平,反倒是古北房价在10w/平的基础上,更能发挥高租金的价值

如此看来想要靠高租金实现高租售比,好地段+有产业缺一不可

而如果说以上的产品都是从租金、房价这样的价格层面,那么接下来我们关注的角度,是来自人群的改善需求

04

区域改善型住宅

这类产品其实地段没有太大优势,因此租金不太高,房价嘛相对来说也还行

但有一个优势确是他们独有的

那就是换个方向比拼产品实力

做区域内产品品质拔尖,符合改善性需求的住宅

我想要满足这一点,最能够体现区域内产品品质的应该是这两类

郊区较高品质大平层:1:500-1:600

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最典型的,比如颛桥的星河湾、徐泾的万科天空之城

都算是区域内品质较高的次新房

以星河湾为例,面积段集中在180-450平左右,应该是颛桥少有超400平级别的大户型产品

因此也能在区域内实现较高租售比

而除了大平层外,还有一种产品也能满足区域内改善的需求

别墅联排产品:1:400-1:500

这类产品,面积不输大平层又兼具别墅的私密性

换算成每平米的月租金还不错,大概在140元/平,加上房价也都在10w/平之下,租售比算是较高的一类

不过据中介小哥说,或许由于面积过大、总价较高,如今别墅的出租周期普遍较长

快点的在两三个月内,时间长点的大半年,甚至一年也是有的

且从客户角度来说,一般都是朋友合租或者公司整租下来给员工住,一家人自住的情况比较少

05

好,到这里我们大致总结了四类租售比较高的产品类型

而具体来看,也给到大家一些参考

1、核心区位低房价的老破小是最优解

同时由于静安、黄浦这样的绝对核心区的房价动辄10w/平,长宁中山公园、普陀桃浦附近6-7w/的老破小,租售比更高

2、如果是近郊区域,要做到有人群还便宜

首先是在松江大学城、嘉定南翔等拥有一定人口基数的区域,还得满足公寓、动迁房这样较为便宜的房价

3、此外,在好地段+产业的叠加下

古北、碧云等国际化社区的租售比,比滨江以及张江、唐镇的产业园区更高

4、最后一个,郊区区域内改善型的产品

如高品质大平层、别墅联排产品租售比,也都在上海平均租售比之上

这就是今天想和大家分享的上海高租售比房子

不过最后也跟各位多叨叨两句

本质上这四类产品的租售比高,要么因为房价低,比如涨不上去的老破小,要么因为租赁的因素导致

因此,租售比高的房子并不会代表着未来房价的上涨

只是作为参考而言,如果你也想要找到上海高租售比的房子,这四类或许是比较稳妥的选择

那么各位,除了今天我们提到的,大家还有没有发现其他租售比较高的房源呢

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