截至20号，本月二手房成交10142套（含车位、商业），按照目前进度，本月成交1.5万套左右。
市场依旧很冷。
不出意外的话，年底又有一批门店关门。
看起来1.5万套不少，扣除商业、车位、手拉手，估计连1万套都没有。
上海少说也有8000家中介门店，一家门店月均一单， 铁定的亏损。
二手房市场变得这么冷，一方面是救市迟迟不来，前两次力度都不满意。
另一方面是，购买力被新房抽干了。
因为救市不来，刚需的池子注水变慢，抽水却一刻不停。
2022年上海新房共卖了6534.9亿元，意味着在这个池子抽走了6534.9亿资金。
2023年上半年，上海新房共卖了3489亿元，不比去年少。
还能有多少购买力流向二手市场？
01
购买力优先流向新房，是因为“倒挂”存在。
2021年以来的打新狂潮，让大家“打新”打成了习惯，很多客户直接拒绝二手。
新房便宜成了潜意识。
2020年-2021年二手房交易量大，很多房东解套，拿到了不少子弹。
这些子弹渐渐的被新房打掉，2022年以来二手房卖不动，新的购买力跟不上了。
全民打新出现了反噬：购买力都流向新房，置换客户二手房卖不动。
置换客户无法入场，新房也越来越难卖。
新房不好卖二手房该好卖了吧？ 恰恰相反，新房不好卖导致二手更卖不动。
之前新房一房难求，动辄70分以上，低分选手直接进入二手市场。
现在好了，新房积分越来越低，都去抢新房二手房市场完全没客户。
南翔二手房原来很坚挺，开了很多新房影响都不大。
云翔湖毕竟太偏了，大家宁愿花近8万买华润中央公园，也不去买6万的新房。
现在绿城来了，位置好、品质好、价格便宜，一次开400多套，销售对外说可能不要积分。
这下谁还花近8万单价接盘华润二手房？
南翔二手小区虽然多，但是房源却是陆续出来，一个小区也就十几套二十套。
一个新房就400套，直接把购买力干没了。
据环二了解，南翔很多中介门店10月中旬后就没业绩了。
某大门店三四十个人，一个月就开两三单，就这业绩还是南翔最好之一。
南翔的二手房卖不动，直接影响了桃浦新房市场，有些房东计划就是卖南翔去桃浦打新。
02
回过头来看，“打新”本来就是一个快节奏游戏，不可能持续。
杭州、南京最早掀起“打新”潮，现在几乎都没声音了。
“打新”的出发点是，强制把新房价格按下去，出现价格倒挂后购买力流向新房。
这里面的矛盾就是倒挂。
比如南京江北新区，二手房5万多，新房按在3万，才激发大家的打新热情。
3万的新房持续入市，二手房还能继续卖5万吗？ 二手房不断降价，倒挂早晚都会消失。
购房者也不傻，一看后面几十个3万的新房入市，谁去花5万当冤大头。
打新一定程度也影响了购买力释放，一些不着急的客户宁愿等着也不接盘二手。
没人接盘二手，二手房价就崩了。
没人接盘二手房，新房客户就越来越少。
然而南京还在不断上调新房价格，由2.8万慢慢的调到了3.5万。 二手房由5万多，降回了3.5万。
倒挂彻底消失。
输家两个，当年打新的人没赚到钱，当年接盘二手的当了冤大头。
赢家两个，zf短期卖了更多新房，房价被打下来现在入市捡到便宜。
03
打新这场游戏慢慢结束，天平就开始向二手房倾斜。
长期来看，新房不断提价，二手房不断降价，购买力开始向二手房流动。
网传明年上海新房限价放开，如果没有限价，按照开发商的习惯，定价一定要高过二手。
这就倒逼购买力流向二手市场，二手房东部分解套，重新激活一些购买力。
当然大家也不用担心开发商，定价比二手房高，他们也卖得动。
开发商收买了全上海的媒体，全上海的房产网站，全上海的中介渠道，即使价格高一些也卖得动。
融创的营销团队当年就是神话，公司要求是，卖的最贵还要卖的最好。 好的 营销真的可以化腐朽为神奇，性价比低的房子反而卖的更好。
环沪市场彻底崩掉，二手房根本就卖不掉，但是新房还在正常销售。
为什么？
你们个人房东扭扭捏捏，拿出1%房价给中介，让人家给你卖房，还觉得给多了。
你知道开发商给多少吗？
好卖的房子5个点，一般的房子10个点，20%甚至30%的环二都见过。
卖你一套二手房，中介赚1.5万。卖一套新房，中介赚15万，你问问中介帮谁说好话。
个人房东，在开发商的营销体系面前，销售能力被秒成渣。
这种情况下，你让南翔的房东怎么办？ 大家都去打新绿城，华润的二手房东真的慌了。
同样的性价比，客户100%还是流向绿城新房。
你想卖掉自己二手房，只能价格挂的更低，低到性价比超过新房。 不用怀疑，一个片区内新房几乎不用积分了，想出货的房东必须贱卖。
贱到比新房更值得买，才有机会博得客户一次看房。
比如这套二手房，看起来单价7.4万，因为有赠送面积，算下来单价其实6.9万。
这个户型面积与绿城留香园102平差不多，后者总价估计也要630万以上。
这个二手房再谈谈价，很容易性价比就比新房高了，这样才有可能卖掉。
江桥龙湖青云阙三房总价650万以上，卖的并不好。不仅不用积分，还启动了中介。
隔壁的二手房龙湖天璞，房东想卖掉只能降价，三房只卖了565万。
龙湖天璞一期大家都懂，是龙湖产品系列中的高端线，品质过硬。
二期因为限价，被迫降标，品质比一期差很多。
这个市场背景下，龙湖青云阙品质大概率不如龙湖天璞一期。
所以遇到诚意卖的房东，龙湖天璞二手房性价比极有可能高过新房。
不然你铁定卖不掉。
这样的小区现在很多，北蔡地标宝华海上郡领，也出现了单价不到10万的房源。
宝华的品质，可以吊打现在大部分新房，价格现在比新杨思新房还低。
天平是不是向二手房倾斜了？
二手房东逃顶的机会已经过去了，之前有很多低积分选手接你的盘。
现在很多新房都不用积分了，你不降价到新房以下，甭想卖掉。
现在的二手市场就四个字：笋进笋出，正常价格大概率卖不掉。
11月份，一些房东必须要卖房了，账期到了，年底该清账了。 再不卖，除夕夜被人堵着要钱，一家子过不好年。
叠加前面环二提到的新房因素，现在是非常好的淘笋时机。
他不得不卖，又不得不比新房性价比更高。
当然，明年新房限价如果放开，就是另一场游戏了。
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编辑∣环线咨询