截至20号,本月二手房成交10142套(含车位、商业),按照目前进度,本月成交1.5万套左右。

市场依旧很冷。

不出意外的话,年底又有一批门店关门。

看起来1.5万套不少,扣除商业、车位、手拉手,估计连1万套都没有。

上海少说也有8000家中介门店,一家门店月均一单, 铁定的亏损。

二手房市场变得这么冷,一方面是救市迟迟不来,前两次力度都不满意。

另一方面是,购买力被新房抽干了。

因为救市不来,刚需的池子注水变慢,抽水却一刻不停。

2022年上海新房共卖了6534.9亿元,意味着在这个池子抽走了6534.9亿资金。

2023年上半年,上海新房共卖了3489亿元,不比去年少。

还能有多少购买力流向二手市场?

01

购买力优先流向新房,是因为“倒挂”存在。

2021年以来的打新狂潮,让大家“打新”打成了习惯,很多客户直接拒绝二手。

新房便宜成了潜意识。

2020年-2021年二手房交易量大,很多房东解套,拿到了不少子弹。

这些子弹渐渐的被新房打掉,2022年以来二手房卖不动,新的购买力跟不上了。

全民打新出现了反噬:购买力都流向新房,置换客户二手房卖不动。

置换客户无法入场,新房也越来越难卖。

新房不好卖二手房该好卖了吧? 恰恰相反,新房不好卖导致二手更卖不动。

之前新房一房难求,动辄70分以上,低分选手直接进入二手市场。

现在好了,新房积分越来越低,都去抢新房二手房市场完全没客户。

南翔二手房原来很坚挺,开了很多新房影响都不大。

云翔湖毕竟太偏了,大家宁愿花近8万买华润中央公园,也不去买6万的新房。

现在绿城来了,位置好、品质好、价格便宜,一次开400多套,销售对外说可能不要积分。

这下谁还花近8万单价接盘华润二手房?

南翔二手小区虽然多,但是房源却是陆续出来,一个小区也就十几套二十套。

一个新房就400套,直接把购买力干没了。

据环二了解,南翔很多中介门店10月中旬后就没业绩了。

某大门店三四十个人,一个月就开两三单,就这业绩还是南翔最好之一。

南翔的二手房卖不动,直接影响了桃浦新房市场,有些房东计划就是卖南翔去桃浦打新。

02

回过头来看,“打新”本来就是一个快节奏游戏,不可能持续。

杭州、南京最早掀起“打新”潮,现在几乎都没声音了。

“打新”的出发点是,强制把新房价格按下去,出现价格倒挂后购买力流向新房。

这里面的矛盾就是倒挂。

比如南京江北新区,二手房5万多,新房按在3万,才激发大家的打新热情。

3万的新房持续入市,二手房还能继续卖5万吗? 二手房不断降价,倒挂早晚都会消失。

购房者也不傻,一看后面几十个3万的新房入市,谁去花5万当冤大头。

打新一定程度也影响了购买力释放,一些不着急的客户宁愿等着也不接盘二手。

没人接盘二手,二手房价就崩了。

没人接盘二手房,新房客户就越来越少。

然而南京还在不断上调新房价格,由2.8万慢慢的调到了3.5万。 二手房由5万多,降回了3.5万。

倒挂彻底消失。

输家两个,当年打新的人没赚到钱,当年接盘二手的当了冤大头。

赢家两个,zf短期卖了更多新房,房价被打下来现在入市捡到便宜。

03

打新这场游戏慢慢结束,天平就开始向二手房倾斜。

长期来看,新房不断提价,二手房不断降价,购买力开始向二手房流动。

网传明年上海新房限价放开,如果没有限价,按照开发商的习惯,定价一定要高过二手。

这就倒逼购买力流向二手市场,二手房东部分解套,重新激活一些购买力。

当然大家也不用担心开发商,定价比二手房高,他们也卖得动。

开发商收买了全上海的媒体,全上海的房产网站,全上海的中介渠道,即使价格高一些也卖得动。

融创的营销团队当年就是神话,公司要求是,卖的最贵还要卖的最好。 好的 营销真的可以化腐朽为神奇,性价比低的房子反而卖的更好。

环沪市场彻底崩掉,二手房根本就卖不掉,但是新房还在正常销售。

为什么?

你们个人房东扭扭捏捏,拿出1%房价给中介,让人家给你卖房,还觉得给多了。

你知道开发商给多少吗?

好卖的房子5个点,一般的房子10个点,20%甚至30%的环二都见过。

卖你一套二手房,中介赚1.5万。卖一套新房,中介赚15万,你问问中介帮谁说好话。

个人房东,在开发商的营销体系面前,销售能力被秒成渣。

这种情况下,你让南翔的房东怎么办? 大家都去打新绿城,华润的二手房东真的慌了。

同样的性价比,客户100%还是流向绿城新房。

你想卖掉自己二手房,只能价格挂的更低,低到性价比超过新房。 不用怀疑,一个片区内新房几乎不用积分了,想出货的房东必须贱卖。

贱到比新房更值得买,才有机会博得客户一次看房。

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比如这套二手房,看起来单价7.4万,因为有赠送面积,算下来单价其实6.9万。

这个户型面积与绿城留香园102平差不多,后者总价估计也要630万以上。

这个二手房再谈谈价,很容易性价比就比新房高了,这样才有可能卖掉。

江桥龙湖青云阙三房总价650万以上,卖的并不好。不仅不用积分,还启动了中介。

隔壁的二手房龙湖天璞,房东想卖掉只能降价,三房只卖了565万。

龙湖天璞一期大家都懂,是龙湖产品系列中的高端线,品质过硬。

二期因为限价,被迫降标,品质比一期差很多。

这个市场背景下,龙湖青云阙品质大概率不如龙湖天璞一期。

所以遇到诚意卖的房东,龙湖天璞二手房性价比极有可能高过新房。

不然你铁定卖不掉。

这样的小区现在很多,北蔡地标宝华海上郡领,也出现了单价不到10万的房源。

宝华的品质,可以吊打现在大部分新房,价格现在比新杨思新房还低。

天平是不是向二手房倾斜了?

二手房东逃顶的机会已经过去了,之前有很多低积分选手接你的盘。

现在很多新房都不用积分了,你不降价到新房以下,甭想卖掉。

现在的二手市场就四个字:笋进笋出,正常价格大概率卖不掉。

11月份,一些房东必须要卖房了,账期到了,年底该清账了。 再不卖,除夕夜被人堵着要钱,一家子过不好年。

叠加前面环二提到的新房因素,现在是非常好的淘笋时机。

他不得不卖,又不得不比新房性价比更高。

当然,明年新房限价如果放开,就是另一场游戏了。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询