今天接待了一个同行，一通分析惊出一身汗。
一上来结论就够惊悚：房地产，永远救不活。
分析过程也简单明了。
01
任何商品的价格，都是供需关系决定。
供不应求时，价格上涨；供过于求时，价格下跌。
当然市场会自动调节。
谷贱伤农是因为种谷子的太多，价格被打下去。价格低没利润，第二年种的肯定少了，价格就恢复了。
但是中国的房地产不是。
不管价格高低，都不断的有新增供应。只要土地还能卖得动，就一直有土地供应。
原因嘛，大家都懂，不卖地日子过不下去。
更有意思的是，其他商品都有成本，价格低于成本了就亏损就停产。
很多地方的土地却几乎没成本，只要能卖掉就不亏。
近几年疯狂救市，那你知道救市的目的是什么吗？终极目的不是为了稳房价，而是为了继续卖地。
稳房价只是附属品，房价稳住了才好卖地。
看明白了吧，政策出来，房价稳住了，然后就是下一轮卖地。
然后呢？然后价格还是被打下来。
所以房价注定是稳不住的，一稳住就继续卖地把价格打下来。
其实稳不住也想卖，只是没人买而已。
为什么香港房价贵？而且下降幅度不大？
因为香港不随意卖地。
香港本来地就不多，还管控土地供应。《中英联合声明》中，明确香港每年土地供应不能超过50公顷。
1997年香港回归后，搞了一个八万五计划，增加了保障房供应，房价立即跌了一半。
后来马上吸取教训，继续严控土地供应。
大陆呢？各个城市间无法协同，大家都为了自己饭碗，在土地红线允许范围内尽量多卖地。
大草原上草皮生长速度与羊群数量达成了平衡，刚好维持再生。
有一户比较自私，又多养了几头羊，整个草原都被破坏。 作为邻居的你，该如何保障自己权益？最好的方式就是也多养几头。
这个论证过程博弈论教材有，谓之“公有地悲剧”，大家可以自行翻阅。
大陆房地产市场越来越像公有地，大家没有节制的卖地，不卖又不行。
在这个纬度讲，房地产的问题无解，只要供应源源不断，价格迟早被打下来。
再忽悠一些农民工进城也没用，架不住你继续卖地。
中国真的不缺土地，一户人家一栋别墅，四川那么大个地方就住下了。 剩下那么多土地用来搞农业、工业，足够了。
过去20年房价暴涨，只是一个特殊历史时期。农民工进城速度太快了，盖房子的速度没跟上，短期供不应求。
随着建筑师、工程师流水线一样的毕业，很快盖房子速度就超过农民工进城，房价就被打下去了。
现在我们造房子速度宇宙无敌，再也不怕农民工没房子住了。
02
环二听完以上分析，立马给了回复：只说对了一半。
土地是无限的，房子是无限的，但是资源却是有限的。
中国960万平方公里，每片土地上附着的资源都不相同，所以土地价值千差万别。
过去20多年，房地产大爆发，核心是资源不断外扩，一些低价值的土地获得了成长，才得以流转入市。
没有资源外扩，一些土地根本没人定居，估计还是只能用作农田。
当然土地入市，也加速了资源外扩，卖地赚钱了才有动力建设更多配套，才能武装更多土地。
所以本质动力还是农民工进城，还是产业升级带来的巨大红利。
上半年有个问题很火，房地产搞了这么久，政府没钱开发商没钱老百姓没钱，钱去哪了？
然后各种专家一通分析钱的去向。
能问出这种问题的人是外行，可以理解；一本正经回答的人，就是脑子不清楚了。
还钱去哪了，你没看到上海由4号线那么大，扩张到了外环外吗？
钱去哪了？钱都变成钢筋水泥，变成了一片一片的房子，变成了十几条地铁、上千条道路、数不清的学校、各种新的医院、几公里就有一个的大公园。
这些新的配套，极大的提升了我们居住体验，改善了老百姓生活水平。
上海城镇居民人均居住面积，由4.5平米增长到19平米，房地产功不可没。
但是这个左脚踩右脚的游戏很快遇到了瓶颈，我们不能无限复制资源无限开发房地产。
农民工慢慢的不想进城了。
产业升级遇到了瓶颈，生产效率上不去，国外形势也不太好，农民工进城也没好的机会。
人口到达瓶颈，也不需要建那么多配套，一些学校都招不满学生，还用建新学校吗？
资源外扩停滞不前，土地就始终保持着农田的样子。
而且我们产业一定会遇到瓶颈，产业是最稀缺的资源，不可能无限复制。
华为全国开了不少分公司，松山湖搞完搞苏州桑田岛，搞青浦基地。
总不能无限的搞吧，一家企业总会有上限。
央企总部基地、外企大家抢来抢去，其实就那么多了，也不能无限复制。
即使是上海，也做不到遍地都是优质产业，产业扩张始终有边界。
产业有上限，决定了优质人口的上限，决定了资源的上限。
一些鸟不拉屎的地方，如果没有优质产业到来，建再多三甲医院、好的学校都没用，没人过得来。
资源不能无限外扩了，就不能无限卖地了。
即使土地收储成本很低，一些土地卖出去可能还是亏的。
一些小地方土地几百块每平，都没人买了。
03
当然第一部分讲的卖地的动力还在，只要有人买土地供应就源源不断。
没资源的地，怎么卖呢？可以先画饼嘛。
我这里过多久会有什么资源过来，编故事中国人最擅长，通过这些故事把客户忽悠过来。
有客户来，土地卖得掉，可能真的有钱修配套了。
这个套路一直在，直到牛皮吹爆的一天：故事编好了，土地卖出去一些，却没人过来买房了。
土地砸在开发商手里，后面就没人买地了，故事编不下去了就。
这样的地方，将越来越多，这是城市收缩的必由之路。
不经历过这个环节，大家总以为土地还能卖得掉。经历过了，大家才能停止卖地。
这些地方的第一坑是，声称的配套落地不了，预期落空房价暴跌。
更本质的问题是，这些地方是真正的毫无稀缺性，一文不值。
产业没有、资源没有，这样的土地是真的汪洋大海一般，随便一张A4纸就规划出来一批。
但凡这些地方房价稳住，zf第一想法就是：再卖一块地吧，立马又把市场打下去。
全国城市化迅速放缓，新的资源外扩极其缓慢，守着当下最稀缺的资源，才是资产不被稀释的必由之路。
条条大路通罗马，罗马却只有一个。
全国层面，可能真救不活。
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