今天接待了一个同行,一通分析惊出一身汗。

一上来结论就够惊悚:房地产,永远救不活。

分析过程也简单明了。

01

任何商品的价格,都是供需关系决定。

供不应求时,价格上涨;供过于求时,价格下跌。

当然市场会自动调节。

谷贱伤农是因为种谷子的太多,价格被打下去。价格低没利润,第二年种的肯定少了,价格就恢复了。

但是中国的房地产不是。

不管价格高低,都不断的有新增供应。只要土地还能卖得动,就一直有土地供应。

原因嘛,大家都懂,不卖地日子过不下去。

更有意思的是,其他商品都有成本,价格低于成本了就亏损就停产。

很多地方的土地却几乎没成本,只要能卖掉就不亏。

近几年疯狂救市,那你知道救市的目的是什么吗?终极目的不是为了稳房价,而是为了继续卖地。

稳房价只是附属品,房价稳住了才好卖地。

看明白了吧,政策出来,房价稳住了,然后就是下一轮卖地。

然后呢?然后价格还是被打下来。

所以房价注定是稳不住的,一稳住就继续卖地把价格打下来。

其实稳不住也想卖,只是没人买而已。

为什么香港房价贵?而且下降幅度不大?

因为香港不随意卖地。

香港本来地就不多,还管控土地供应。《中英联合声明》中,明确香港每年土地供应不能超过50公顷。

1997年香港回归后,搞了一个八万五计划,增加了保障房供应,房价立即跌了一半。

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后来马上吸取教训,继续严控土地供应。

大陆呢?各个城市间无法协同,大家都为了自己饭碗,在土地红线允许范围内尽量多卖地。

大草原上草皮生长速度与羊群数量达成了平衡,刚好维持再生。

有一户比较自私,又多养了几头羊,整个草原都被破坏。 作为邻居的你,该如何保障自己权益?最好的方式就是也多养几头。

这个论证过程博弈论教材有,谓之“公有地悲剧”,大家可以自行翻阅。

大陆房地产市场越来越像公有地,大家没有节制的卖地,不卖又不行。

在这个纬度讲,房地产的问题无解,只要供应源源不断,价格迟早被打下来。

再忽悠一些农民工进城也没用,架不住你继续卖地。

中国真的不缺土地,一户人家一栋别墅,四川那么大个地方就住下了。 剩下那么多土地用来搞农业、工业,足够了。

过去20年房价暴涨,只是一个特殊历史时期。农民工进城速度太快了,盖房子的速度没跟上,短期供不应求。

随着建筑师、工程师流水线一样的毕业,很快盖房子速度就超过农民工进城,房价就被打下去了。

现在我们造房子速度宇宙无敌,再也不怕农民工没房子住了。

02

环二听完以上分析,立马给了回复:只说对了一半。

土地是无限的,房子是无限的,但是资源却是有限的。

中国960万平方公里,每片土地上附着的资源都不相同,所以土地价值千差万别。

过去20多年,房地产大爆发,核心是资源不断外扩,一些低价值的土地获得了成长,才得以流转入市。

没有资源外扩,一些土地根本没人定居,估计还是只能用作农田。

当然土地入市,也加速了资源外扩,卖地赚钱了才有动力建设更多配套,才能武装更多土地。

所以本质动力还是农民工进城,还是产业升级带来的巨大红利。

上半年有个问题很火,房地产搞了这么久,政府没钱开发商没钱老百姓没钱,钱去哪了?

然后各种专家一通分析钱的去向。

能问出这种问题的人是外行,可以理解;一本正经回答的人,就是脑子不清楚了。

还钱去哪了,你没看到上海由4号线那么大,扩张到了外环外吗?

钱去哪了?钱都变成钢筋水泥,变成了一片一片的房子,变成了十几条地铁、上千条道路、数不清的学校、各种新的医院、几公里就有一个的大公园。

这些新的配套,极大的提升了我们居住体验,改善了老百姓生活水平。

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上海城镇居民人均居住面积,由4.5平米增长到19平米,房地产功不可没。

但是这个左脚踩右脚的游戏很快遇到了瓶颈,我们不能无限复制资源无限开发房地产。

农民工慢慢的不想进城了。

产业升级遇到了瓶颈,生产效率上不去,国外形势也不太好,农民工进城也没好的机会。

人口到达瓶颈,也不需要建那么多配套,一些学校都招不满学生,还用建新学校吗?

资源外扩停滞不前,土地就始终保持着农田的样子。

而且我们产业一定会遇到瓶颈,产业是最稀缺的资源,不可能无限复制。

华为全国开了不少分公司,松山湖搞完搞苏州桑田岛,搞青浦基地。

总不能无限的搞吧,一家企业总会有上限。

央企总部基地、外企大家抢来抢去,其实就那么多了,也不能无限复制。

即使是上海,也做不到遍地都是优质产业,产业扩张始终有边界。

产业有上限,决定了优质人口的上限,决定了资源的上限。

一些鸟不拉屎的地方,如果没有优质产业到来,建再多三甲医院、好的学校都没用,没人过得来。

资源不能无限外扩了,就不能无限卖地了。

即使土地收储成本很低,一些土地卖出去可能还是亏的。

一些小地方土地几百块每平,都没人买了。

03

当然第一部分讲的卖地的动力还在,只要有人买土地供应就源源不断。

没资源的地,怎么卖呢?可以先画饼嘛。

我这里过多久会有什么资源过来,编故事中国人最擅长,通过这些故事把客户忽悠过来。

有客户来,土地卖得掉,可能真的有钱修配套了。

这个套路一直在,直到牛皮吹爆的一天:故事编好了,土地卖出去一些,却没人过来买房了。

土地砸在开发商手里,后面就没人买地了,故事编不下去了就。

这样的地方,将越来越多,这是城市收缩的必由之路。

不经历过这个环节,大家总以为土地还能卖得掉。经历过了,大家才能停止卖地。

这些地方的第一坑是,声称的配套落地不了,预期落空房价暴跌。

更本质的问题是,这些地方是真正的毫无稀缺性,一文不值。

产业没有、资源没有,这样的土地是真的汪洋大海一般,随便一张A4纸就规划出来一批。

但凡这些地方房价稳住,zf第一想法就是:再卖一块地吧,立马又把市场打下去。

全国城市化迅速放缓,新的资源外扩极其缓慢,守着当下最稀缺的资源,才是资产不被稀释的必由之路。

条条大路通罗马,罗马却只有一个。

全国层面,可能真救不活。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询