文︱刘德科
忍了四五天，终于还是没忍住。今天还是来聊一聊住建部部长对于房地产的新近论述。
真的稳了吗？
前几天（2023/11/11），住建部部长在接受新华社访谈时说：「今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。」
「后稳」的意思差不多是，现在的楼市「稳」了。他们当然能给出「稳」的理由：你看救市政策都已经出了这么多了，楼市怎么可能不「稳」呢？这是一种很朴素、很线性的因果逻辑——因为出了政策，所以楼市就「稳」了。
如果你坐在办公室里，你当然可以发表各种「稳」的宏论；但只要你稍微深入一下市场，你获得的市场体感会告诉你，救市政策的短暂效用已经快速消退了。你也可以看一下国家统计局昨天（2023/11/15）公布的数据：1-10月份，全国商品房销售面积（92579万㎡）同比下降7.8%，销售额（97161亿元）同比下降4.9%——而且，跟1-9月份相比，跌幅又拉大了。
住建部部长有他的理由，他说：「1-10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。」
二手房交易量得猛涨多少，才能补上一手房下降7.8%的亏空啊？好想看到部长先生看到的那份数据，可惜国家统计局没有公布二手房交易量的惯例。
我们再来回味一下部长先生的「前高、中低、后稳」。为什么会有「前高」？确实，今年3月份有一波很弱的小高峰，主要是因为去年末的救市政策与疫情放开在春节之后形成了叠加效应；但3月份的微弱小高峰，在4月份就急转直下——4月份的全国新建住宅销售面积（6715万㎡），仅仅只有3月份（13387万㎡）的一半。
7·24政治局会议之后，央行出台了一些救市政策（「认房不认贷」「降首付比例」等），各地也不同程度地放开了限购，但政策效应仅仅只维持了一个多月。到了10月份，楼市行情又开始往下掉。
挤牙膏式的救市政策，是带不来「后稳」的。倘若没有一揽子的系统性救市政策，楼市恐怕还会继续滑向更深的泥潭。
既然住建部对于当前楼市的判断是「后稳」，那么我们大概可以预见：即便是挤牙膏，年内估计不会再挤了；等到明年开春之后，楼市又滑到了更深的泥潭，他们大概才会再挤一些。
新模式当然好啊
楼市已经掉进泥潭，你越拽它越往下沉，你是不是也会很烦心？这时候，你可能就会想，令人烦心的泥潭搁一边去，我们来谈谈美好的未来。
住建部部长在接受新华社访谈时，谈了很多「构建房地产发展新模式」。其中最关键的一句是：「建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。」
愿望很美好。什么叫「改革开发方式、融资方式、销售方式」？我们来翻译一下，差不多就是实施现房销售的意思。现房销售当然好啊，可是再美好的愿望也要基于现实情况啊。你只需要去问一下那些央企，如果实施现房销售，他们是否能扛得住？
什么叫「建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度」？我们来翻译一下，购房者你们再掏点钱。不掏？不行，这是强制性的。作为购房者，我们在这方面已经掏过钱了，那个钱叫做「房屋维修基金」。但是，落后的管理制度，让「房屋维修基金」变成了极其低效的存在——因为落后，所以难用；因为低效，所以不够用。
我们当然可以高谈阔论「建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度」，但在此之前，能不能先用改革的办法，让「房屋维修基金」更完善？
同理，在我们大谈现房销售（为了避免烂尾）之前，能不能先把预售资金监管做得更完善（同样是为了避免烂尾）？
新模式当然好当然重要，但如果不先解决眼前的现实问题，再好的新模式也可能会基座不稳，甚至最终塌楼。
面对房地产问题，尤其需要一步一个脚印的韧性，切忌超英赶美的大跃进心态——直面现实，拿出大无畏的改革勇气，披荆斩棘，才有可能让房地产市场真的健康稳定。
话又说多了。下次一定忍住。