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头顶“全国快递第一镇”,却远离区域中心、偏离发展主轴,最终沦为城市的边角料。

这就是上海大虹桥发展战略中最吃亏、也是最失落的地方:华新。

01

上海市青浦区的华新镇是全国快递总部第一镇。

有如中通、圆通、韵达、顺丰、极兔等316家快递物流与供应链企业汇聚于此。

全国每10件快递中,就有7件由总部位于华新的快递企业承运。

但是华新这个镇现实的发展却不如人意,成了大虹桥战略中最吃亏、最失落的片区。

首先我们来看一下上海虹桥主城片区的规划图:

大虹桥主城纳入了南江桥、华漕、徐泾东、新虹街道、华新东部等片区。

其中华新仅有沈海高速以东的小块区域划入了虹桥主城,切合面较小。

这部分区域依然保留着农田和工业厂房的落后面貌,与开发成熟的江桥、徐泾落差悬殊。

由于华新镇区、凤溪社区都被排除在虹桥主城之外,说他不属于大虹桥一点都不过分。

即使属于那也只是边角料板块。

也就是说,华新成了大虹桥发展的边角料,无法很好地接收到资源辐射,是大虹桥最失落的片区了!

不仅华新在大虹桥的战略中找不到位置,偏离青浦发展主轴也吃了大亏。

青浦在上海“十四五”中的发展定位是与浦东“两翼齐飞”,青浦、上海主城、浦东呈现的是上海东西发展主轴。

这就决定了青浦的发展主轴也是东西向的:

由徐泾(大虹桥)发端,经青浦新城(五大新城),一直到金泽&朱家角(长三角一体化示范区先行启动镇)。

徐泾位置最好,处在大虹桥阵地的核心,“机灵”地成为新房主战场;

青浦新城是上海五大新城,也是全区“宇宙中心”,让华新远离区域中心;

金泽有华为基地,是长三角一体化的领地,未来要与吴江、嘉善进行沪苏浙融合发展。

很明显,偏离青浦东西发展主轴的华新没有成为青浦发展重点,很吃亏。

华新在青浦中的定位仅仅是物流基地,仅比定位为农业镇的重固和白鹤两镇略好。

与虹桥主城切合面小、收不到资源辐射,本身又偏离青浦发展主轴,华新的发展现状是失落的。

这也不难理解为什么华新的基础配套都不行,交通、商业、医疗、教育各方面都是短板。

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02

华新在虹桥主城片区中占得的土地少,决定了华新无法很好地承载虹桥主城的产业。

主城范围内,谁的土地多,谁的发展空间就大。

华漕占的土地最多,处在正中央的位置,用武之地最多;

江桥、徐泾占的土地也较多,都比较走运,所以能够装下一些企业总部。

那么华新能装下什么呢?主城内土地太少了,就很吃亏。

所以当虹桥商务区招商时,大部分企业都落入了华漕和徐泾。

去往华新的少之又少,华新当然就很失落了。

虽然华新在虹桥主城片区内的土地较少,但主城外围土地多的是,那怎么就收不到虹桥的外溢呢?

华新没有靠大虹桥崛起,也在于大虹桥本身产业发展不强劲没有饱和,无法向华新形成外溢和带动。

自从一波房企出走后,大虹桥的产业变得更空了,很多办公楼退租后空置下来。

一面是填不满的CBD,一面是不断建设新的办公楼嗷嗷待哺。

这不,华新东部就规划了一个虹桥新的功能区,即虹桥国际中央商务区前湾地区。

华新新房的销售大多都会为你宣传到,说这是闵行在大虹桥下的又一步大棋,直接利好华新。

不可否认,前湾功能区定位世界“会客厅”,是打造虹桥国际开放枢纽的重要一环,出了很多重磅规划:

前湾公园、前湾中心、虹桥国际文化艺术中心(国际会议中心)、虹桥主城前湾地区规划建设展示馆……

虹桥前湾规划总览

叠加13号线西延伸、上海示范区线轨交,前湾还规划了很多数百米高不等的地标大楼,开始布局一些生物医药、文创电竞和数字经济等产业。

但规划再宏伟,前湾也只是处于发展的初级阶段,现在就说带动利好华新还为时尚早。

回想一下,虹桥商务区是2009年设立的,2010年虹桥高铁站开站,发展至今已经走过了15个年头。

这十几年间闵行也只是发展了华漕东部高铁站片区,西部片区也即规划的前湾功能区依然很荒凉。

随着全国人口增长和城市化速度的放缓,前湾要想发展成为华漕东那样的成熟度起码得要下一个15年吧?

其实闵行不只是在大虹桥下了前湾一步棋,在南闵行同时下了一步更大的棋:大零号湾。

大零号湾是闵行重点打造的科技创新策源功能区,是对标张江科学城的存在,在闵行的发展战略中似乎比前湾的份量更重些。

一心不能二用,所以闵行一旦准备重点搞大零号湾,那么前湾的脚步就会放慢,未来的不确定性会增大。

前湾自己发展不饱和,更无从谈起对华新的外溢和带动了。

03

华新离大虹桥很近,却发展不如意,就这样败下阵来非常不甘心,怎么办呢?

于是华新在镇区的西部规划了一个物流产业园区,想依托毗邻虹桥空铁枢纽的优势把自己定位为:

“全国快递总部第一镇”“沪西集散中心”“上海商贸服务型国家物流枢纽”。

华新聚集的物流企业总部可不少:

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全国每10件快递中,就有7件由总部位于华新的快递企业承运,“快递第一镇”果然名不虚传。

去年青浦快递物流业营收1568亿元,占全市的85%、全国的14.8%,其中绝大多数营收都来自华新镇,这是青浦首个千亿级产业集群。

因此我们可以在华新镇上随处可见装运快件的大卡车,呼啸而过,业务繁忙:

次新小区海玥金茂悦旁等红绿灯的物流卡车

次新小区虹桥金茂悦旁飞奔的标有“上海-北京-天津对发专线”的物流大卡车

华新的物流产业发展值得称赞,但转念一想,物流算是高端产业吗?

我们常说张江牛,是因为张江搞了芯片、生物医药和科创这些高端产业。

产业能级强,吸引了很多高端人才就业,产生了强大的购买力,所以唐镇的房价高。

而华新的物流产业较低端,提供不了高收入群体,加之吸收不到虹桥主城的外溢。

失去了购买力之后,华新的房价就很难起来,基本上就是靠本地客在支撑。

所以为什么前湾规划之初就进军生物医药,张江和大零号湾都抢着搞科创。

这才是推动经济社会发展进步的基石,都是国家重点支持的产业。

而华新的物流替代性太强了,物流基地放在哪都行,长三角每一个城市都有物流对发专线。

指望一个物流产业就让华新崛起显然是很困难的,这样的产业布局是吃亏的,也注定了发展是失落的。

傍着物流基地,华新还建有沪西农产品国际交易中心:

这些IP的存在都导致区域的运输卡车太多,进而影响到环境的宜居。

新盘安联虹悦就是建在了镇区和物流园区的结合部,售楼部门前卡车飞奔,居住体验大打折扣。

总之华新给人的感觉就是“土里土气”的。

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04

华新距离大虹桥这么近,却又那么远,地理位置与轨道交通是硬伤。

华新的地理位置偏北,不及合并前的南部更加靠近青浦东西发展主轴的凤溪镇。

凤溪镇在2000年底被华新吞并后一直被吸血,没落了二十年。

华新与凤溪之间有非常大的断裂和高速带来的割裂,发展没有连成片。

不过随着凤溪城中村改造项目的推进和上海示范区线轨交的修建,华新凤溪正在打一场翻身仗。

示范区线在凤溪老镇上有徐乐北路一站,从这里一站可达芳乐路(前湾)、两站可达虹桥(枢纽)。

因此如果前湾能够崛起,那么对华新南部的凤溪会是一个利好。

只是这一切进程都比较慢,长期来看发展向好,短期投资可能没有回报。

置身凤溪城中村改造现场,一些民房正在拆除,犹如来到了加沙地带:

凤溪昔日热闹的朋联商业街一去不复返了

这个城中村改造工程是今年3月份才启动的,围绕徐乐路轨交站未来会建成这样:

这片地已被中交拿下,先在距离轨交站点最远的2.4公里处开了一个盘中交·凤启虹桥,更多新盘还在路上。

等到那些新的小区、学校、商业、医院、办公等配套建成,起码要个小十年,周期太长了,也存在不确定性。

我查了一下示范区线轨交,去年5月开工,要在2029年底才建成通车,那基本上就是2030年了。

时间太长了,很多人可能等不起。至于未来的25号线延伸至华新,那就更遥远了。

现在买房谁还敢赌规划?大家越来越看中配套的成熟和现实性,更加寻求确定性。

而且示范区线属于城际铁路,全称是沪苏嘉城际铁路,虽然跑得快但发车间隔长、班次少。

便捷性不如随到随走的地铁,金山小火车相信很多人都体验过。

总之华新这个地方发展有很多的局限性,既远离青浦区域中心,又与大虹桥主城切合面小,在吸引虹桥主城产业导入方面天生跛脚。

本身华新又是靠物流起家,还有一些汽车零部件制造业,产业能级不高,产生不了高收入群体,本地购买力不强。

凤溪的城中村改造配套落地慢,示范区线轨交开通时间也长(飞路巴士依然爆火),暂时无法吸引到大虹桥与长宁的外溢。

本身大虹桥的产业就不给力,是靠着长宁的外溢起来的,如果长宁的外溢消失了,大虹桥就很危险。

虹桥前湾功能区刚刚规划,自身没有发展饱和带动不了华新,未来的不确定性太大。

可能华新的房价代表了大虹桥真正的底色,涨得太高不合理。

对于华新(凤溪)本地人来说,有城中村的改造可以期待,早签约、早选房,未来还有新轨交方便通达市区和青浦新城,这样就可以了。

华新未来大概率会沦为睡城,只需要把配套做好就行,相对华漕、徐泾东等高能板块是失落的,崛起的希望不大。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询