头顶“全国快递第一镇”，却远离区域中心、偏离发展主轴，最终沦为城市的边角料。
这就是上海大虹桥发展战略中最吃亏、也是最失落的地方：华新。
01
上海市青浦区的华新镇是全国快递总部第一镇。
有如中通、圆通、韵达、顺丰、极兔等316家快递物流与供应链企业汇聚于此。
全国每10件快递中，就有7件由总部位于华新的快递企业承运。
但是华新这个镇现实的发展却不如人意，成了大虹桥战略中最吃亏、最失落的片区。
首先我们来看一下上海虹桥主城片区的规划图：
大虹桥主城纳入了南江桥、华漕、徐泾东、新虹街道、华新东部等片区。
其中华新仅有沈海高速以东的小块区域划入了虹桥主城，切合面较小。
这部分区域依然保留着农田和工业厂房的落后面貌，与开发成熟的江桥、徐泾落差悬殊。
由于华新镇区、凤溪社区都被排除在虹桥主城之外，说他不属于大虹桥一点都不过分。
即使属于那也只是边角料板块。
也就是说，华新成了大虹桥发展的边角料，无法很好地接收到资源辐射，是大虹桥最失落的片区了！
不仅华新在大虹桥的战略中找不到位置，偏离青浦发展主轴也吃了大亏。
青浦在上海“十四五”中的发展定位是与浦东“两翼齐飞”，青浦、上海主城、浦东呈现的是上海东西发展主轴。
这就决定了青浦的发展主轴也是东西向的：
由徐泾（大虹桥）发端，经青浦新城（五大新城），一直到金泽&朱家角（长三角一体化示范区先行启动镇）。
徐泾位置最好，处在大虹桥阵地的核心，“机灵”地成为新房主战场；
青浦新城是上海五大新城，也是全区“宇宙中心”，让华新远离区域中心；
金泽有华为基地，是长三角一体化的领地，未来要与吴江、嘉善进行沪苏浙融合发展。
很明显，偏离青浦东西发展主轴的华新没有成为青浦发展重点，很吃亏。
华新在青浦中的定位仅仅是物流基地，仅比定位为农业镇的重固和白鹤两镇略好。
与虹桥主城切合面小、收不到资源辐射，本身又偏离青浦发展主轴，华新的发展现状是失落的。
这也不难理解为什么华新的基础配套都不行，交通、商业、医疗、教育各方面都是短板。
02
华新在虹桥主城片区中占得的土地少，决定了华新无法很好地承载虹桥主城的产业。
主城范围内，谁的土地多，谁的发展空间就大。
华漕占的土地最多，处在正中央的位置，用武之地最多；
江桥、徐泾占的土地也较多，都比较走运，所以能够装下一些企业总部。
那么华新能装下什么呢？主城内土地太少了，就很吃亏。
所以当虹桥商务区招商时，大部分企业都落入了华漕和徐泾。
去往华新的少之又少，华新当然就很失落了。
虽然华新在虹桥主城片区内的土地较少，但主城外围土地多的是，那怎么就收不到虹桥的外溢呢？
华新没有靠大虹桥崛起，也在于大虹桥本身产业发展不强劲没有饱和，无法向华新形成外溢和带动。
自从一波房企出走后，大虹桥的产业变得更空了，很多办公楼退租后空置下来。
一面是填不满的CBD，一面是不断建设新的办公楼嗷嗷待哺。
这不，华新东部就规划了一个虹桥新的功能区，即虹桥国际中央商务区前湾地区。
华新新房的销售大多都会为你宣传到，说这是闵行在大虹桥下的又一步大棋，直接利好华新。
不可否认，前湾功能区定位世界“会客厅”，是打造虹桥国际开放枢纽的重要一环，出了很多重磅规划：
前湾公园、前湾中心、虹桥国际文化艺术中心(国际会议中心)、虹桥主城前湾地区规划建设展示馆……
虹桥前湾规划总览
叠加13号线西延伸、上海示范区线轨交，前湾还规划了很多数百米高不等的地标大楼，开始布局一些生物医药、文创电竞和数字经济等产业。
但规划再宏伟，前湾也只是处于发展的初级阶段，现在就说带动利好华新还为时尚早。
回想一下，虹桥商务区是2009年设立的，2010年虹桥高铁站开站，发展至今已经走过了15个年头。
这十几年间闵行也只是发展了华漕东部高铁站片区，西部片区也即规划的前湾功能区依然很荒凉。
随着全国人口增长和城市化速度的放缓，前湾要想发展成为华漕东那样的成熟度起码得要下一个15年吧？
其实闵行不只是在大虹桥下了前湾一步棋，在南闵行同时下了一步更大的棋：大零号湾。
大零号湾是闵行重点打造的科技创新策源功能区，是对标张江科学城的存在，在闵行的发展战略中似乎比前湾的份量更重些。
一心不能二用，所以闵行一旦准备重点搞大零号湾，那么前湾的脚步就会放慢，未来的不确定性会增大。
前湾自己发展不饱和，更无从谈起对华新的外溢和带动了。
03
华新离大虹桥很近，却发展不如意，就这样败下阵来非常不甘心，怎么办呢？
于是华新在镇区的西部规划了一个物流产业园区，想依托毗邻虹桥空铁枢纽的优势把自己定位为：
“全国快递总部第一镇”“沪西集散中心”“上海商贸服务型国家物流枢纽”。
华新聚集的物流企业总部可不少：
全国每10件快递中，就有7件由总部位于华新的快递企业承运，“快递第一镇”果然名不虚传。
去年青浦快递物流业营收1568亿元，占全市的85%、全国的14.8%，其中绝大多数营收都来自华新镇，这是青浦首个千亿级产业集群。
因此我们可以在华新镇上随处可见装运快件的大卡车，呼啸而过，业务繁忙：
次新小区海玥金茂悦旁等红绿灯的物流卡车
次新小区虹桥金茂悦旁飞奔的标有“上海-北京-天津对发专线”的物流大卡车
华新的物流产业发展值得称赞，但转念一想，物流算是高端产业吗？
我们常说张江牛，是因为张江搞了芯片、生物医药和科创这些高端产业。
产业能级强，吸引了很多高端人才就业，产生了强大的购买力，所以唐镇的房价高。
而华新的物流产业较低端，提供不了高收入群体，加之吸收不到虹桥主城的外溢。
失去了购买力之后，华新的房价就很难起来，基本上就是靠本地客在支撑。
所以为什么前湾规划之初就进军生物医药，张江和大零号湾都抢着搞科创。
这才是推动经济社会发展进步的基石，都是国家重点支持的产业。
而华新的物流替代性太强了，物流基地放在哪都行，长三角每一个城市都有物流对发专线。
指望一个物流产业就让华新崛起显然是很困难的，这样的产业布局是吃亏的，也注定了发展是失落的。
傍着物流基地，华新还建有沪西农产品国际交易中心：
这些IP的存在都导致区域的运输卡车太多，进而影响到环境的宜居。
新盘安联虹悦就是建在了镇区和物流园区的结合部，售楼部门前卡车飞奔，居住体验大打折扣。
总之华新给人的感觉就是“土里土气”的。
04
华新距离大虹桥这么近，却又那么远，地理位置与轨道交通是硬伤。
华新的地理位置偏北，不及合并前的南部更加靠近青浦东西发展主轴的凤溪镇。
凤溪镇在2000年底被华新吞并后一直被吸血，没落了二十年。
华新与凤溪之间有非常大的断裂和高速带来的割裂，发展没有连成片。
不过随着凤溪城中村改造项目的推进和上海示范区线轨交的修建，华新凤溪正在打一场翻身仗。
示范区线在凤溪老镇上有徐乐北路一站，从这里一站可达芳乐路（前湾）、两站可达虹桥（枢纽）。
因此如果前湾能够崛起，那么对华新南部的凤溪会是一个利好。
只是这一切进程都比较慢，长期来看发展向好，短期投资可能没有回报。
置身凤溪城中村改造现场，一些民房正在拆除，犹如来到了加沙地带：
凤溪昔日热闹的朋联商业街一去不复返了
这个城中村改造工程是今年3月份才启动的，围绕徐乐路轨交站未来会建成这样：
这片地已被中交拿下，先在距离轨交站点最远的2.4公里处开了一个盘中交·凤启虹桥，更多新盘还在路上。
等到那些新的小区、学校、商业、医院、办公等配套建成，起码要个小十年，周期太长了，也存在不确定性。
我查了一下示范区线轨交，去年5月开工，要在2029年底才建成通车，那基本上就是2030年了。
时间太长了，很多人可能等不起。至于未来的25号线延伸至华新，那就更遥远了。
现在买房谁还敢赌规划？大家越来越看中配套的成熟和现实性，更加寻求确定性。
而且示范区线属于城际铁路，全称是沪苏嘉城际铁路，虽然跑得快但发车间隔长、班次少。
便捷性不如随到随走的地铁，金山小火车相信很多人都体验过。
总之华新这个地方发展有很多的局限性，既远离青浦区域中心，又与大虹桥主城切合面小，在吸引虹桥主城产业导入方面天生跛脚。
本身华新又是靠物流起家，还有一些汽车零部件制造业，产业能级不高，产生不了高收入群体，本地购买力不强。
凤溪的城中村改造配套落地慢，示范区线轨交开通时间也长（飞路巴士依然爆火），暂时无法吸引到大虹桥与长宁的外溢。
本身大虹桥的产业就不给力，是靠着长宁的外溢起来的，如果长宁的外溢消失了，大虹桥就很危险。
虹桥前湾功能区刚刚规划，自身没有发展饱和带动不了华新，未来的不确定性太大。
可能华新的房价代表了大虹桥真正的底色，涨得太高不合理。
对于华新（凤溪）本地人来说，有城中村的改造可以期待，早签约、早选房，未来还有新轨交方便通达市区和青浦新城，这样就可以了。
华新未来大概率会沦为睡城，只需要把配套做好就行，相对华漕、徐泾东等高能板块是失落的，崛起的希望不大。
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编辑∣环线咨询