前言：
不知不觉，2023年已经进入11月中旬，眼看全年就要结束，我们太多人都想知道，2024年真的是房价拐点吗？
▼ 文｜老墨
这点必须先告知大家，想要研究房价走势，不可能脱离三点：一是成交量；二是房企情况；三是民众预期。
以往不知道谈了多少次成交量和民众预期，这次给大家来点新鲜东西，我们从房企角度来预测房价走势。
不卖关子，大基调是这样：
折扣力度不增反降，甚至收回，我们买房成本可能会逐渐增加。
这到底是为什么呢？其实核心原因并不难理解。
01 / 央国企和民企的比例是房价折扣高低的重要决定因素之一
大家听到这句话，肯定无法理解，不管央国企还是民企都是房企，比例和房价折扣有什么关系？
我们先来看这份数据：
在2010年1-6月里，房企拿地金额十强中有七家是民企，也就是说央国企占比仅仅30%。
然而根据CRIC等机构调查，到了2023年1-9月，央企+国企+城投等公司拿地金额占比总和接近75%。
仅仅十多年里，真可以说扭转乾坤，现在你们应该懂了吧，大局势就是央国企主导，短期很难改变，要是这么看，你觉得以后房价可能暴跌吗？根本不可能。
其实单看土地市场，就已经一目了然了。说实在的，不止极个别城市都是如此，要不是城投托底，别说维稳地价，恐怕砍个八折都只是刚刚起步，再扩大一下范围，就连财政都玩不转，也就远不是公交停运了，所以就算是为了亲儿子，也得维持着。
凭借着记忆，最近几年民企确实暴雷不少，真正能撑下来的，也就是过去那么激进的几家了，比如恒大和碧桂园，根本不奇怪。
所以自2024年起，房价肯定会稳很多，政策支持力度肯定也会继续加大。
在这种情况下，央国企可没那么大的资金压力，他们不用靠着打折才能卖房，而我们从拿地的比例就能看出：未来的折扣力度可能会走低。
当然了，我得声明我可不是房托，只是从数据来讨论楼市/房价走势，大家家看看就行了。
02 / 就算到了明年，拐点也没有真正到来
还记得之前我提到过郁亮的一句话，虽然他明确说了“市场会产生向上修复动力”，可问题是大家都忽视了另外半句话，“行业阵痛比预想中更长”。
本号解读：
什么叫行业阵痛？我的理解非常简单，就是两点，一是房企难卖房，二是购房者不敢买房。
首先，房企卖不掉房子就会直接抬高还债压力，别说继续投资，生存都很困难，深层次问题就是烂尾，只要到了这个程度，就肯定会产生连带效应，也就是第二点。
说白了，当下购房者不敢买房的核心原因就是预期低，或者说担心风险。
相比较房价，其实烂尾带来的阴影更大。
短期内很难根治，并且就算有很大改观，绝大多数购房者的心理也不会改变，肯定需要时间，我认为一年不够，最少也得三年。
综上所述：
其实央国企和民众拿地比例的“换个”，背后就说明了未来房地产的走势，打折可能只限于一部分楼盘。
毕竟央国企的背后就是官方，他们并不缺钱，也不用担心融不到钱，他们需要考虑的只是有没有更好的办法卖房。
而不是像民企那样，一是很难融资，二是想卖房，或许就真的只能降价了。
看看数据就知道了，光是2024年，恒大和碧桂园到期的海外债就高达309亿元，2025年更是高达530亿元。而在融资方面，暂且不谈当下，光是2020年就已经天地之差。
迫于现状，估计民企更多就只是先靠债务重组，减轻短期问题，以后再慢慢还了。
对此，你怎么看呢？
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