“打新”原本是股市词汇,意思是以发行价购买新上市的股票。

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通常这些新股一旦上市就会大涨,出现巨额套利空间。

2019年开始,“打新”这个词语被用在了楼市。因为新房限价,经常低于二手房,买新房就出现了套利空间。

首次把这个词语用在楼市的人,真是罪恶之源。

“打新”这两个字很快在一二线楼市流行,向全社会普及了买新房能赚钱的想法。

严重背离了房住不炒的初衷。

股票本身就是投资市场,打新赚钱也好什么方式赚钱也好,都不过分。

把股市中的概念挪用到楼市,就是凭空刺激投资需求。

这些被贪念扭曲的需求,正在出现强烈反噬。

01

上海城市固然发达,但是上海楼市一直比较落后。

前些年随北京亦步亦趋,“打新”概念也是在杭州、南京传过来。

真正的第一批“巨额倒挂”、“万人摇”楼盘,出现在杭州;很快南京也把这个套路学了过去。

2019年底南京江北新区江畔都会上城开盘,单价3.1万左右,周边二手房挂牌价4万以上。

买一套净赚100万! 南京全市轰动 ,甚至上海的客户都心动了。

环二就有一个朋友,也是同行,当时正计划在上海买房定居。 老婆是南京人,自然也就知道了江畔都会上城“打新赚钱”的消息。

2019年底,上海楼市冰封已久,看不到回暖迹象。 他们脑海中出现了一个天才般的想法:要不先买南京,等交房了卖掉后再买上海。

这一番操作,100多万倒挂就赚到手了。

当然他们想的挺美,摇号排了倒数,陪跑了。

不过第二次开盘时运气来了,2020年5月份上车南京神盘,买了129平大户型。

当时南京房价又涨了点,毛估估赚了150万。

本来是一件很开心的事情,不过却接连受到了三重暴击。

第一,很不幸运的是他们南京的房子刚买好不久,上海楼市启动大涨,很多地方涨幅超过30%。

虽然南京的房子也涨了,总体还是上海涨幅更高一些,担心后面换到上海时吃亏。

错过了上海这波涨幅,心里始终是天天懊悔。

第二,房子交房后质量不太满意。

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风雨连廊做到了室外,暴风雨天气,铝板吊顶都给刮飞了。

吊灯晃来晃去,一会儿亮一会儿暗,像闹鬼一样。

更难受的是现在,对象怀孕了,想把南京房子卖掉买入上海,却发现根本脱不了手。

江北新区是南京倾全市之力打造的国家级新区,那段时间供应新房极多,现在市场造成碾压。几十个小区,挂牌量都超过100套。

更夸张的是,他们挂牌价比2019年还便宜,这还怎么卖?

他们挂了很久没成交,邻居刚卖一套89平小户型,总价约267万。

算一下单价,竟然只有3万元每平。

而且这套房子税费各付,增值税房东付的,房东到手单价只有2.8万。

当时买入单价却高达3.13万元,不算利息、不算买入税费、不算中介费、不算机会成本,净亏了几十万。

这位朋友是129平大户型,估计亏的更多。

而且上海这三年涨了不少,南京割肉卖掉高位接盘上海,真是亏大了。

还多在上海租了三年房子,付了三年房租。

02

环二说在楼市发明“打新”这个词语的人很恶,恶就恶在“打新”勾出了人的贪念,改变了我们行为轨迹。

本来是老老实实的上海自住客户,硬生生的被逼成了南京投资客。

这个朋友没错,任是谁那一刻可能都抵挡不住150万的诱惑。

更有甚者,本来就不需要买房,因为“打新赚钱“观念普及,开始卖房买房。

比如一些上海爷叔阿姨,都退休了,房子也满意。儿女拿到新房积分表一算很激动:爸妈,你们满分啊,赶紧打新啊,不要浪费了积分。

为了自己也好,为了子女也好,一些白发苍苍的老人都加入了打新赚钱队伍。

家里房子多的还好,有地方过渡。环二见过家里就一套房子的,卖房后租房住,手拿现金打新。

打到也好,打不到也好,至少要租三年房子。

这种客户都是高积分,意味着人到中年,上有老下有小,原本该享受生活了,现在还拖家带口搬到出租屋。

赚钱嘛,不寒碜。

宏观层面,这些新增购房需求,加剧了房地产市场波动。

环二那个朋友,原本是买上海的,被迫投资了南京,加剧了当时南京新房市场的火热。

万人摇,其中可能几千都是投资。

现在又要卖掉南京买入上海,南京一笔资产被抽走,又加剧了南京楼市下行。

真正的违背了“房住不炒”的基本方针。

03

“打新”既然是杭州、南京传导到上海,跌破发行价当然也是这个顺序。

杭州打新大本营是未来科技城,因为阿里巴巴在附近,二手房暴涨后倒挂也达到2-3万每平。

随着未来科技城房价回调,倒挂已经不是很多。

南京倒挂消失后,现在上海也在渐渐消失。

案例环二都不想举了,讲太多次,这里想补充一下的是:不要随便对标其他小区房价。

除非你有环二的技术。

同期入市的楼盘,开盘价相差不大,交房后可能是完全两个价格。

你计算倒挂时,要仔细看看自己买的是什么东西。

10月27日,大虹桥网红盘中核锦悦府有一套成交,单价仅6.6万多。

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2020年开盘价就超过6万,计入买入税费、利息,应该也是亏损。

第二天,也就是10月28日,蟠龙天地也成交一套三房,单价8.4万。

虽然比高峰期跌了不少,蟠龙天地总体还是保本。

即使后面都有下跌空间,蟠龙天地二手市场表现将持续比中核好的多。

其实环二2020年就提醒大家,在这买新房一定要买蟠龙天地,不要买中核锦悦府(《 》),不知道朋友们都听进去没有。

不看自己买入的是什么货色,只会拿出计算器算倒挂,你不被套谁被套。

真的拿不准倒挂是多少,可以咨询一下环线,环二帮你手动计算一下房价如何折算。

在判断房价上,环二还没出过错误。

房价亏一点还算好的,怕就怕将来完全没了流动性。

04

以及,赶上超级大维权。

中核锦悦府当时也维权了,动静不大,大部分网友可能不太知道,不影响后续销售。

但是地段、品质上的轻微差异,已经与蟠龙天地出现一万以上的价差。

最近爆发大维权的苏河望,质量真是一塌糊涂,大家可以看看环线视频:

这个项目拿地价超过8.4万,开盘价只有10.16万,掰着脚趾头算开发商都亏本。

这种情况下还有大量客户冲着倒挂入手,拿着隔壁宝华城市之星价格算自己赚多少钱。

现在会不会烂尾都是大问题,还想啥赚钱?

很不幸,环二某客户就是苏河望房东,现在正焦头烂额。

环二另一个客户,海龟男孩子,现在同样焦头烂额,他买的房子叫御桥博翠。

当时环二屡次劝阻,说项目前两期叫颐盛御中环,出现了很大问题,我们尽量不要碰了。

客户自己看过房子后被销售洗脑,说第三期金科接盘了,所有首付资金都走监管账户,不会出现问题。

而且客户自己也很无奈,500多万买三房,外环内只能选这里了。

最后拦不住,还是成功选房。后来金科暴雷,项目好像现在都无解。

有些项目真是,你想赚他倒挂,他想赚你本金。

交付质量出现大问题的,将来可能是二手市场的鄙视对象。

你的房子之前几年,以及之后几年的项目,都比你品质高,你还怎么卖?

05

当然,如果项目品质没问题、顺利交付,买入价比较低还有安全垫。

杭州、南京、上海,还是有一些新房赚到钱,比如复兴珑御。

也有一些项目只是跌回了开盘价,没实际亏钱。

亏得最惨的,是高分板块买二手房的一批冤大头。

比如9.4万接盘万科天空之城、10万接盘蟠龙天地、6.7万接盘陆家嘴滴水涟岸等等。

明知板块内即将有天量供应,还顶着最高价入场,你们才是真正的勇士。

在这里再次提醒大家,这样的区域千万要谨慎,房东逃跑都来不及,你还来接盘,有钱也不能这样扔水里。

对于还想“打新”的朋友,我的建议是,如果这个楼盘真的适合你,地段、品质、风格都满意,还是可以买。

买入之前做好充分调研,确保交付没问题,确保房价水分不大。

如果为了“打新赚钱”改变自己区域选择,本来买浦西因为倒挂买浦东,就没太大必要。

房住不炒讲了这么多次,你该领会到会议精神。

本来不想买房,因为“打新倒挂”出来买的,早点睡吧。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询