“打新”原本是股市词汇，意思是以发行价购买新上市的股票。
通常这些新股一旦上市就会大涨，出现巨额套利空间。
2019年开始，“打新”这个词语被用在了楼市。因为新房限价，经常低于二手房，买新房就出现了套利空间。
首次把这个词语用在楼市的人，真是罪恶之源。
“打新”这两个字很快在一二线楼市流行，向全社会普及了买新房能赚钱的想法。
严重背离了房住不炒的初衷。
股票本身就是投资市场，打新赚钱也好什么方式赚钱也好，都不过分。
把股市中的概念挪用到楼市，就是凭空刺激投资需求。
这些被贪念扭曲的需求，正在出现强烈反噬。
01
上海城市固然发达，但是上海楼市一直比较落后。
前些年随北京亦步亦趋，“打新”概念也是在杭州、南京传过来。
真正的第一批“巨额倒挂”、“万人摇”楼盘，出现在杭州；很快南京也把这个套路学了过去。
2019年底南京江北新区江畔都会上城开盘，单价3.1万左右，周边二手房挂牌价4万以上。
买一套净赚100万！ 南京全市轰动 ，甚至上海的客户都心动了。
环二就有一个朋友，也是同行，当时正计划在上海买房定居。 老婆是南京人，自然也就知道了江畔都会上城“打新赚钱”的消息。
2019年底，上海楼市冰封已久，看不到回暖迹象。 他们脑海中出现了一个天才般的想法：要不先买南京，等交房了卖掉后再买上海。
这一番操作，100多万倒挂就赚到手了。
当然他们想的挺美，摇号排了倒数，陪跑了。
不过第二次开盘时运气来了，2020年5月份上车南京神盘，买了129平大户型。
当时南京房价又涨了点，毛估估赚了150万。
本来是一件很开心的事情，不过却接连受到了三重暴击。
第一，很不幸运的是他们南京的房子刚买好不久，上海楼市启动大涨，很多地方涨幅超过30%。
虽然南京的房子也涨了，总体还是上海涨幅更高一些，担心后面换到上海时吃亏。
错过了上海这波涨幅，心里始终是天天懊悔。
第二，房子交房后质量不太满意。
风雨连廊做到了室外，暴风雨天气，铝板吊顶都给刮飞了。
吊灯晃来晃去，一会儿亮一会儿暗，像闹鬼一样。
更难受的是现在，对象怀孕了，想把南京房子卖掉买入上海，却发现根本脱不了手。
江北新区是南京倾全市之力打造的国家级新区，那段时间供应新房极多，现在市场造成碾压。几十个小区，挂牌量都超过100套。
更夸张的是，他们挂牌价比2019年还便宜，这还怎么卖？
他们挂了很久没成交，邻居刚卖一套89平小户型，总价约267万。
算一下单价，竟然只有3万元每平。
而且这套房子税费各付，增值税房东付的，房东到手单价只有2.8万。
当时买入单价却高达3.13万元，不算利息、不算买入税费、不算中介费、不算机会成本，净亏了几十万。
这位朋友是129平大户型，估计亏的更多。
而且上海这三年涨了不少，南京割肉卖掉高位接盘上海，真是亏大了。
还多在上海租了三年房子，付了三年房租。
02
环二说在楼市发明“打新”这个词语的人很恶，恶就恶在“打新”勾出了人的贪念，改变了我们行为轨迹。
本来是老老实实的上海自住客户，硬生生的被逼成了南京投资客。
这个朋友没错，任是谁那一刻可能都抵挡不住150万的诱惑。
更有甚者，本来就不需要买房，因为“打新赚钱“观念普及，开始卖房买房。
比如一些上海爷叔阿姨，都退休了，房子也满意。儿女拿到新房积分表一算很激动：爸妈，你们满分啊，赶紧打新啊，不要浪费了积分。
为了自己也好，为了子女也好，一些白发苍苍的老人都加入了打新赚钱队伍。
家里房子多的还好，有地方过渡。环二见过家里就一套房子的，卖房后租房住，手拿现金打新。
打到也好，打不到也好，至少要租三年房子。
这种客户都是高积分，意味着人到中年，上有老下有小，原本该享受生活了，现在还拖家带口搬到出租屋。
赚钱嘛，不寒碜。
宏观层面，这些新增购房需求，加剧了房地产市场波动。
环二那个朋友，原本是买上海的，被迫投资了南京，加剧了当时南京新房市场的火热。
万人摇，其中可能几千都是投资。
现在又要卖掉南京买入上海，南京一笔资产被抽走，又加剧了南京楼市下行。
真正的违背了“房住不炒”的基本方针。
03
“打新”既然是杭州、南京传导到上海，跌破发行价当然也是这个顺序。
杭州打新大本营是未来科技城，因为阿里巴巴在附近，二手房暴涨后倒挂也达到2-3万每平。
随着未来科技城房价回调，倒挂已经不是很多。
南京倒挂消失后，现在上海也在渐渐消失。
案例环二都不想举了，讲太多次，这里想补充一下的是：不要随便对标其他小区房价。
除非你有环二的技术。
同期入市的楼盘，开盘价相差不大，交房后可能是完全两个价格。
你计算倒挂时，要仔细看看自己买的是什么东西。
10月27日，大虹桥网红盘中核锦悦府有一套成交，单价仅6.6万多。
2020年开盘价就超过6万，计入买入税费、利息，应该也是亏损。
第二天，也就是10月28日，蟠龙天地也成交一套三房，单价8.4万。
虽然比高峰期跌了不少，蟠龙天地总体还是保本。
即使后面都有下跌空间，蟠龙天地二手市场表现将持续比中核好的多。
其实环二2020年就提醒大家，在这买新房一定要买蟠龙天地，不要买中核锦悦府（《 》），不知道朋友们都听进去没有。
不看自己买入的是什么货色，只会拿出计算器算倒挂，你不被套谁被套。
真的拿不准倒挂是多少，可以咨询一下环线，环二帮你手动计算一下房价如何折算。
在判断房价上，环二还没出过错误。
房价亏一点还算好的，怕就怕将来完全没了流动性。
04
以及，赶上超级大维权。
中核锦悦府当时也维权了，动静不大，大部分网友可能不太知道，不影响后续销售。
但是地段、品质上的轻微差异，已经与蟠龙天地出现一万以上的价差。
最近爆发大维权的苏河望，质量真是一塌糊涂，大家可以看看环线视频：
这个项目拿地价超过8.4万，开盘价只有10.16万，掰着脚趾头算开发商都亏本。
这种情况下还有大量客户冲着倒挂入手，拿着隔壁宝华城市之星价格算自己赚多少钱。
现在会不会烂尾都是大问题，还想啥赚钱？
很不幸，环二某客户就是苏河望房东，现在正焦头烂额。
环二另一个客户，海龟男孩子，现在同样焦头烂额，他买的房子叫御桥博翠。
当时环二屡次劝阻，说项目前两期叫颐盛御中环，出现了很大问题，我们尽量不要碰了。
客户自己看过房子后被销售洗脑，说第三期金科接盘了，所有首付资金都走监管账户，不会出现问题。
而且客户自己也很无奈，500多万买三房，外环内只能选这里了。
最后拦不住，还是成功选房。后来金科暴雷，项目好像现在都无解。
有些项目真是，你想赚他倒挂，他想赚你本金。
交付质量出现大问题的，将来可能是二手市场的鄙视对象。
你的房子之前几年，以及之后几年的项目，都比你品质高，你还怎么卖？
05
当然，如果项目品质没问题、顺利交付，买入价比较低还有安全垫。
杭州、南京、上海，还是有一些新房赚到钱，比如复兴珑御。
也有一些项目只是跌回了开盘价，没实际亏钱。
亏得最惨的，是高分板块买二手房的一批冤大头。
比如9.4万接盘万科天空之城、10万接盘蟠龙天地、6.7万接盘陆家嘴滴水涟岸等等。
明知板块内即将有天量供应，还顶着最高价入场，你们才是真正的勇士。
在这里再次提醒大家，这样的区域千万要谨慎，房东逃跑都来不及，你还来接盘，有钱也不能这样扔水里。
对于还想“打新”的朋友，我的建议是，如果这个楼盘真的适合你，地段、品质、风格都满意，还是可以买。
买入之前做好充分调研，确保交付没问题，确保房价水分不大。
如果为了“打新赚钱”改变自己区域选择，本来买浦西因为倒挂买浦东，就没太大必要。
房住不炒讲了这么多次，你该领会到会议精神。
本来不想买房，因为“打新倒挂”出来买的，早点睡吧。
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编辑∣环线咨询