下半年房地产新政频繁出台，楼市迎重磅利好！

7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知在中国政府网上对外发布。

其中在稳定大宗消费中提到

支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。

据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含：

①建议取消土地拍卖中的地价限制；

②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。

此文件下发可能会带来三个变化：

优质地块竞拍热度或升温（企业投资整体仍较为谨慎，中小房企拿地压力攀升）；

图：2021年以来土拍政策变化情况

数据来源：综合整理

新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍整体改善并不明显。

近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。

9月26日，成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖。

10月9日，济南自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的两批土地的竞买规则做出调整，土地最高限价取消。

10月12日，合肥土地市场公告的6宗地均未设置土地最高限价；

10月17日，厦门挂牌文件中显示不设拍卖底价。

同时据报道，南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中删去地价上限内容。此时取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。

取消土地限价或有利于稳房价、稳预期

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-9月，百城新建住宅价格累计上涨0.04%，为2015年以来同期最低水平；取消地价上限或可带动房价预期改善，有利于稳定市场预期。

核心区域房价上涨预期或增加，市场情绪有望得到提振。成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

容积率限制调整，高端改善迎来发展机会

早在1994年，我国就出台规定限制供应别墅用地；2016年，国土资源部再次强调“限墅令”，“限墅”政策升级，2021年，自然资源部明确限定住宅用地容积率不得低于1.0。

表：历年来政府颁布“限墅令”相关内容

数据来源：综合整理

当前房地产市场仍处调整期，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。低容积率更宜打造高端产品，会更好的满足及承接城市改善需求，楼市将迎来豪宅时代。由此不排除房地产企业间在规模等方面上的分化特征将会进一步加大，强者恒强的局面又将出现。

整体来看，当前全国土拍情绪仍较低迷，取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是核心片区及高端改善产品将会更加受宠，优质地块溢价率突破之前上限，改善产品或将进一步稳定。

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确自11月1日起，家庭名下在京无住房、在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为首套住房公积金贷款，也就是说，北京住房公积金经调整后，正式执行“认房不认商贷”。本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者。

下半年房产利好政策不断来袭，扬州楼市动作频频，高品质项目哪些值得期待？

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