超18亿拿下锦江“白鹭湾”100亩住宅地块的雍景投资，无疑是今年最大黑马。
有消息称，白鹭湾100亩项目，极可能打造“类独栋”，和此前“白鹭湾F4”主打平层形成差异。
全城期待“白鹭湾”间隙，雍景迎来成都首秀，茶店子“雍景·致臻天府”已取证。
透过这个难度颇大的项目，一定程度上可以看到“这位新人”操盘实力。
01
“致臻天府”难度较大，有点刚进“新手村”就PK“大BOSS”的感觉。
去年7月，雍景以9500元/㎡楼面价拿下该地，高比例“商业/产业配套”，劝退不少对手。
背靠“四川省港投集团”的雍景，在产业方面比“纯住宅”房企，更有优势。
项目占地63亩，地上计容面积约10.5万㎡，住宅建面占比约40%，其它60%为商业。
并且，它建筑密度接近40%（最近测评3个同样2.5容积率楼盘：邦泰天府云璟、招商新川臻境、新川印，建筑密度分别在16%-25%之间）。
按照雍景提供资料，住宅建筑密度只有12%出头。低矮商业吃掉了大部分“密度”。
难度显而易见。
商业占比高，建筑密度大，解题“不容易”。
从结果来看，最终这套排布“效果不错”。
▲楼盘日照模拟
住宅一共8栋，位于场地西南角，西边和南边没有高建筑遮挡，北边和东边排布仅4层高的商业。
这样下来，住宅没有一套“公寓”，接近完美。
讨巧的地方在于，8栋住宅周边建筑均不高，加上住宅首层全架空，即便低楼层，在采光上，也不会有太多干扰。
住宅“主采光面”在南、北方向，北侧为4层商业，南侧也没有高层建筑遮挡，南北视野开阔，8栋住宅采光充足。
可以看到，虽然地块成分复杂，但“只要思想不滑坡，方法总比困难多”。
02
另一个难点是，项目距离三环和金牛大道较近，购房者对周边环境、噪音表示担忧。
接下来，深测君将详细拆解“两条主干道影响”。
致臻天府距离西侧“金牛大道”并不近，测算来看，大约有220米。
相信220米的距离已经足够远。
加上两者之间有绿化退距，以及“丝路云锦”空中步行道阻隔，西侧“金牛大道”干扰有限。
除了绿化带，西侧还有“数码五金机电城”，目前基本作为库房使用。
从官方消息来看，计划未来3-5年完成包含“万贯机电城”片区专业市场调迁。
大家更担心的应该是距离更近的“三环路”？
三环路在项目北侧，距离项目红线大约50米左右。
致臻天府处理较好的是，在朝向三环一侧，落位两排商业。
这样，住宅到三环边界距离达到130米，最大限度减少干扰。
只是，靠最北侧商业，若用作“商业别墅”，免不了干扰。
致臻天府最大优势是“北侧直面”3000亩天府艺术公园。
根据现场测评和售楼部介绍，买16/17/18栋10层以上，能够把公园“一览无余”。
这三栋住宅，楼层越高视野越好，都是143㎡户型，越贵资源越好，这也合乎逻辑。
外部景观除了高层能看到的“天府艺术公园”。
1.6公里长空中景观走廊“丝路云锦”，从家门口穿过，下楼便可沿空中栈道，来场City Walk，有没有纽约High Line Park的感觉。
丝路云锦，串联了天府艺术公园、金牛公园，新金牛公园，以及前文提到的三环路两侧景观带。
这是一条极具审美，又贴近生活的景观长廊。
未来，致臻天府居民沿“丝路云锦”，可步行到“天府艺术公园”逛双年展，也可以沿这条空中绿廊到“龙湖西宸天街”Shopping。
能把居民日常生活融入其中的“景观”，才是最好的设计。
“丝路云锦”串联起金牛全新的城市界面，居住与核心配套都集中在这一条绿色走廊。
茶花片区也是最不金牛的地方，城市界面放眼整个成都也能拿得出手。
03
视线转移至小区内部。
今年评判一个楼盘是否真改善有两个重要指标：首层是否架空，是否一梯一户私梯入户。
这两点“致臻天府”都做到了。
一层架空的好处不用多说，除了减少违章搭建，增加采光通风，还能带来更多活动空间、社交场景。
致臻天府住宅部分，首层全架空，设置不同主题空间：会客、运动、文化、适老、儿童等。
品质的“内卷”，也延伸到地下，按照售楼部介绍，负一层大堂和首层同样为精装交付。
园林景观还未呈现，不做过多评价，可查看“致臻天府”公众号等官方消息，做进一步了解。
建筑立面上，从效果图来看，现代、轻盈，玻璃幕墙占比高，拥有更好的看湖视野。
04
作为2T2板式平层，致臻天府只有128㎡和143㎡两款户型。
户型越做越纯粹，也是行业大势所趋。
143㎡是市场上“最卷”户型。
致臻天府在改款户型上的表现，还是有竞争力。
▌向南面宽15.2米，主卧和餐客厅均朝南，高层可以俯瞰“天府艺术公园”，视野是该户型最核心资源。
▌2T2板式，电梯入户，私密性强。
大横厅设计，餐客厅面宽达8.8米，可以得到约55㎡ LDKB厅。
▌作为能够观景的阳台，面积有17㎡左右，算是较大的尺度。
稍微遗憾的是，由于没有生活阳台，晾晒衣物也会在观景阳台，会有些杂乱。
如果使用“洗烘一体机”，可以尽量避免衣服晾晒问题。
值得点赞的是，厨房推拉门内侧设置有“西厨岛台位”，真正兑现LDKB一体化厅的功能。
主卧方面，采用今年少有的“真飘窗”设计，对于想要拥有“飘窗”的客户，是一个不错选择。
▌特别是，主卧“开窗面”直接拉满，3.55米和墙体几乎同比例，景观视野最大化。
该户型有“湖景”视野，飘窗+大开窗面，带来绝佳视野冲击。
▌143㎡户型还有一大优点是“动静分区”科学。
一般来说，143㎡套四户型，总会有卧室动线设置在客厅，该户型规避了这一问题。
动区主要是客餐厅、厨房、阳台、洗手间，是整个家庭的公共空间。四个卧室，在另一侧，做到真正的“动静分区”。
另外，作为2T2板式平层，南北非常通透，有三条空气流动动线，保证室内通风效果。
再来看128㎡户型。
和市场上同面积段户型比，致臻天府选择“三房”，因此这款户型，舒适度更突出。
舒适度体现在哪儿呢？
▌最小卧室大于10㎡，舒适度不错，如果做四房，空间尺度感就会缩水。
▌更多空间，给到了餐客厅。LDKB面宽达到8.55米，这一尺度超过了不少143㎡户型。
由此得到了一个约53㎡的LDKB一体化空间，相当于一般160㎡户型横厅。
▌主卧做到了南北通透，舒适度有保证。
另外，该户型同样是2T2私梯入户，并且“入户电梯”为全明前厅，视野更佳。
相对143㎡户型，该户型最大遗憾是“无法看天府艺术公园”。
05
最后，说下“致臻天府”是否值得购买的问题。
从板块来看，“茶花-国宾”算是金牛区TOP1级别的板块，特别是从龙湖西宸天街到金牛宾馆这一段。
商业、学校、环境、楼盘品质，都是整个金牛区最拿得出手的区域。
不少朋友调侃，这里是最不像金牛，最像南门的地方。
深测君认为，对于金牛本地改善，首选就是茶花-国宾。
其次，致臻天府从产品来看，还是不错。
2T2纯板式，私梯入户，两款户型层高都做到3.1米，诚意十足。
至于外部道路，通过退距，绿化隔离，以及小区内部前排放置“商业”等方式，干扰降到最低。
当然，致臻天府也存在一些不确定性。
比如，地块业态多，管理难度颇大。
据售楼部介绍，住宅和商业之间将“通过绿化带、金属格栅隔断”，保证住宅纯粹性。
停车方面，商业将在负一层，住宅业主停负二层，也进行了分割。
好消息是，住宅由“中海物业”服务，中海物业管理小区口碑都很不错。
最后，具体选房上，预算充足尽量上“143㎡高楼层”，可以看天府艺术公园，视野价值高。
致臻天府作为雍景投资“成都首秀”，产品规划还算不错，最终呈现仍有待检验。
接下来，白鹭湾100亩项目的打造，将是市场最大的期待。（完）
「往期测评」
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