二手房市场经常会出现一个神奇的现象，一个区域的二手中，总有那么几套房子纹丝不动的卖不掉。
这种房子，除了那些价格离谱的房源，大多都是些非标产品。
常见的，有做了特殊设计的顶楼、底楼，偶尔有一些复式以及超级大平层。
这些房子，一个小区可能也没有几套，甚至有的只有那独自一套，完全可以称作社区中的“孤品”。
实际上，这些房子都具备一定的稀缺性，但是在楼市中，却经常找不到接盘侠。
为什么，这些本应充满价值的产品却丧失了流通性？
今天，我们就来聊聊，为什么孤品，经常卖不掉？
01
孤品之所以滞销，其实也是孤品自带的特性：
越是特殊的东西，受众越少。
如开头所说，楼市最为常见的孤品，就是顶楼和底楼的特殊户型。
传统意义上，顶楼怕漏水和夏季高热，底楼采光差还潮湿，一般都是社区中价值鄙视链的底层。
但是不乏开发商为了让这些房子好卖，做了一些花活儿：一楼送院子，顶楼送露台。
或者一楼＋地下室做个复式，顶楼也做个带露台的大复式，做成楼中楼的概念：高层社区，体会别墅生活。
当然，这类房子本身设计理念没什么问题，是通过合理的资源利用让房子附加值变高。
但是，本属于底楼和顶楼的缺点和问题，仍然存在于这些房子身上，并没有因为附加值而消失。
人性本质上都是“损失厌恶的”，优点可以不多，但是缺点不能太明显。
一般来说，一个社区中流通性最好的房子，是那种中间层中间位置，不沿路不靠边，没有特殊装修的房源。
核心在于，这些房子虽然很中庸，但也没什么缺点，给人的厌恶感也是最低的。
一套房子，假设你楼层高或者装修好，一但要价贵，很多人就会放弃；
你楼层差，或者沿路沿河这种，大家又会因为一些不喜欢的因素而弃选。
买房子是个很主观的事情，像顶楼底楼，虽然通过一些赠送给了些附加值，但是不喜欢就是不喜欢，不是一个院子能解决的。
住几十年，这个不喜欢就要伴随几十年，在考虑阶段一般就被pass了。
02
我们经常说，如今楼市已经从买预期变成了买确定性。
确定性，指的是以合理的价格、有正常的流通性。
孤品可以说，是在价格确定性和房产流通性上迎来了双杀。
流通性，具象化一点说：
就是同样的市场情况下，有多少人愿意看你的房子，最后有几个人愿意出价。
实际情况中，如果有一百组客户看这个社区的十几套房源，听到顶底的房子，很多人直接就排除法排掉了，连体会你附加值的机会都没有。
就跟相亲一样，可能真实见面有无数个优点，见面前筛身高先把你下课了。
到最后，没人看房，没人出价，这种房子自然流通性不好。
而流通性不好，价格自然很难有确定性。
一般来说，底楼的房子一般是均价的85折，但是到二手卖的时候，你想卖到这个“公价”就十分困难。
降价一般是必然选择，要不然大家连看房都懒得看。
如果花园或者露台的附加值再额外加到价格上，让你的单价和总价丧失掉性价比，想 找到接盘侠，就更难了。
总的来看，卖这种房子就是一个字：等。
等到哪天终于来了一组跟你一样的愿意接受这些缺点，并愿意为附加值买单的人，你的房子才有出手的机会。
03
当然，一但附加值给的特别多，就会出现另外一个问题：错配。
比如顶层复式和底层复式，总价太高就会超过所在社区的“量级”。
比如你的社区，套均总价只有1500万，你的复式价格超过3000万，就会十分的尴尬。
3000万的客户干嘛不去市区的豪宅板块买套大平层，买在你这个中产社区呢？
除了那种家庭成员众多、或者有地缘情节的居民有一点可能接盘，大概率这房子难逃降价、滞销的命运。
郊区的特殊户型也是同样的道理。
错配之后，你的受众就会被比你能级更高的板块，品质更优秀的小区分流走，极难找到接盘侠。
上海市场不乏整盘错配的项目，有些郊区的大户型社区，好多年了，价格起不来房子也卖不掉。
04
如果说上文说的还是普通市场的孤品，是某个区域中比较有独特性的产品。
楼市真正的孤品，或者更符合孤品定义的，其实是老洋房了。
最近有一套安福路的老洋房，挂牌价92万一平，上了抖音热搜。
中介在视频里说，有的老洋房，三年前挂牌一个亿，现在挂牌三个亿，价值翻了几番。
虽然账面看着很漂亮，听起来也很有噱头。
但是客观来说，几乎是没有流动性的。
老洋房的确属于很有特点的产品，就像那些hyper car一样吸睛，会经常出现在各大网红豪宅经纪人的视频和直播中。
但如果你细心去看，就发现大家拍的就是那些套，隔一阵就会拍一次，真正卖掉的很少。
当然偶尔也有成交，不过相比于那些没卖掉的真的只有冰山一角。
老洋房的问题在于，产品设计并不先进，但是却没有什么修整的空间，只能修旧如旧。
愿意花高价买的人，大多是为了情怀买单。
老洋房的价值也没什么标准的评价标准，一般来说就是讲一下开间，讲设计风格，讲以前哪个名人住过，再看一下院子的大小。
但是价格体系就基本又是各挂各的，没统一标准。
这种房产就和古董一样，想要出手，价格可以高到天际，但是认可价值的可能就只有最后的接盘侠一个人。
实际有能力买单的人，基本百度百科都能查到，实话说，有的房子就是卖不掉。
从市场真实成交来看，最近这几年，成交的几套老房子，买家买入的原因还不都是因为真爱。
一些买主买入不是喜欢，不是想要收藏，而是只是为了把钱花出去。
当然，这个点比较敏感，我们不展开。
总的来说，老洋房的客户规模可能比想象中要小很多。
而且可以客观推断，从远期来看，这类房子的受众群体规模，也是在逐渐萎缩的。
地段认知现在已经改变很大了，梧桐区是高贵，但防不住新晋了太多好地段。
这几年，实际上高总价房子卖得最多的是浦东，背后反应的也是这种趋势。
当附加意义减弱，老房子的价值是实打实的折损。
不过好在，买这种房子的人，大概率也不怕亏，或者压根没考虑过流动性问题。
结语
对于大部分家庭来说，房产承载着家庭的大部分财富。
顶级富人可以不在乎流通性，但是大部分普通人还是要指望着房子能够保值增值，关键时刻可以变成钱的。
想要流通性好，那就尽可能避开楼市的孤品，让大众喜欢的房子，才是好房子。
篇幅有限，具体的社区，房源，欢迎跟我们咨询。
▼以上为正文
编辑∣环线咨询