撰文@房小密
今年听到最多的一句话就是，钱不好挣了。
后疫情时代，不管是打工的，请人打工的，还是给自己打工的，对于经济大环境的变化，很多人都开始感到“切肤之痛”。
加上房地产市场低迷、股市动荡、实体经济飘摇、存款利率降低的“夹击”，本以为投资已经是“夕阳”话题了，但最近接触到一些喜好投资的圈子，发现并不是这样。
恰恰是在这样的背景下，对于拥有资产净值的人群来说，手里的钱急需找到更好的“出路”。
我们也很久没有站在投资的角度聊聊房地产，今天借着一位朋友关于买铺的想法，重新谈一谈。
“投”等大事
还是选择买商铺？
在主流的投资方式里，相比股票、基金等，房地产拥有特殊的实体属性，一直都很“吃香”。
但看看现在的房地产市场，再说投资，你是不是会打上大大的问号？
毕竟楼市都这样了，还能指望一夜暴富？
当然不能。
但不代表房地产的投资属性及投资需求完全消失，除了住宅以外，房地产还包括商铺、公寓、写字楼等商业产品。
住宅和商业，是不同的逻辑。
成为地产自媒体之前，我们在商业地产有过一些从业经历，所以朋友偶尔有些关于商业投资的想法，依然会交流一些意见。
一位朋友提起有些“闲钱”，但不想放着，于是开始考虑起买商铺。
原因很简单，现在的经济环境下，与其追求“暴富”，不如首选稳定。
从市中心到城东城西，从综合体到社区，甚至是一些专业市场，转了不少地方的铺面，目前更意向城东，最好是现铺。
泽森·壹品江山也是我们很熟悉的一个楼盘了，但它的商铺，倒还是头一回分析。
朋友给出的理由是，现铺，不仅小区有居民，周边也有学校，有单位，有写字楼，人群稳定且有消费力。
那么基于他的考虑，我们来聊两个问题：
现在投资还可以买铺吗？买什么样的铺？
房地产+投资
商铺还行不行？
先说买铺投资的可行性。
近年来贺州商业的选择很多，几个商业综合体的开发，新建小区的底商，还有商业街、写字楼等等，商业体量的增长速度不输住宅。
但有一个明显的趋势，从以前的西约街、向阳路、灵峰南路，到现在几个在建商业综合体项目，商业重心一直在东移。
主要原因是，人口在迁移。
比如朋友意向的城东新区，近几年楼盘接连交付，加上公园、学校等配套的不断完善，区域的居住人口基数和密度都呈现持续上升的态势，商业价值也随之快速崛起。
现在逛一圈下来，几乎没有哪条街是空着的。尤其是入住率较高或者户数较多的小区，店铺甚至已经开得密密麻麻。
经验业态上，以餐饮、小吃、商超、便利店、母婴、美容美发、家电家居等为主。
尤其在“懒人经济”的催化下，例如便利店、快递驿站、小型特色餐饮等“小而美”“小而快”的刚需业态发展最快，哪里有交付入住，就开到哪里。
越来越多的网红店、品牌店，也应势选择在城东开设新店、分店。
有人的地方，就有生意，就需要做生意的空间。
在这其中，无论是业主还是店主，往往更偏好于紧邻居住区的临街商铺。
主要还是在于一个“稳”字。
从投资角度看，小区的临街商铺一般不会产生高回报，但因为贴近居住区，有着天然的固定客群，基础的商业价值是“可数”的。
从经营角度看，“最后一公里”的优势，是其难以被取代的核心竞争力，经过数轮电商浪潮的冲击，小区临街商铺的“地位”得到了反复验证。
一“铺”致胜？
选择比实力更重要
既然城东的商铺仍具备一定的投资前景，那么下一个问题就是，买什么样的铺？
一铺养三代，三代养一铺，结果可以天差地别，关键就是这个“铺”。
商铺价值的高低，地段是基础，人流是核心。
小区的临街商铺，人流量可以分为两个梯队：
第一梯队来自小区自身的居民，小区的规模大小，住户多少，有着重要的支撑作用，这是商铺的基础价值。
第二梯队来自周边约1.5公里的人群，小区所在的地段及未来的人口动向，在一定程度上决定着商铺价值是否有更大的空间，这是潜在价值。
那么朋友看中的泽森·壹品江山如何？
泽森·壹品江山小区自身以及附近500米的成熟小区，初步估算，有着将近2000户居民。
除此之外，小区周边还有政企学校环绕。
东侧是南苑路，与5A甲级写字楼相邻；
南侧是太兴街，正对贺州市幼儿园以及单位小区；
西侧贺州大道，紧邻八步区移动公司；
北侧是小区主出入口，门口就是北部湾银行和平安保险等企业机构。
比起一般单纯的小区商铺，这里的客群结构更多样化、消费力更强、重复消费率更高，适合多种商业业态经营，显然有着更多的潜在价值空间。
泽森·壹品江山还有一大优势在于，它是现铺，买了可以马上装修或出租，对于投资来说，可以减少资金占用成本，直接影响收益及周转。
从销售资料上看，泽森·壹品江山的商铺总建筑面积约1.2万㎡，与小区住户数相比，体量适中。
铺铺临街，地面停车位也比较充足，方便内外客流。
除了二层一间600多㎡的大开间铺外，几乎全是首层商铺，不拖二楼甚至三楼出售。
通俗来说，花买瘦肉的钱，不搭肥肉卖。
商铺建筑面积约28-84㎡，5.1米的层高，格局也比较方正明亮，可以灵活的容纳多种业态。
比如餐饮小吃、便利店、美容美发等，喜欢租用这样中小面积，有层高空间的小区临街商铺，也乐于成为第一批进驻者。
初步了解了一下周边在营店铺，目前租金水平约60元/㎡/月。
从客观条件上看，面积段适中，层高有租金溢价能力，周边租金水平与市场持平，没有明显的投资短板。
最后回到朋友关注的问题，的商铺值不值得买？
还需考量以下几个问题：
1、确定业态，尤其是对环境有特殊要求的业态，比如是否可做餐饮。
2、总价多少？全款还是贷款？
3、打算自用还是出租？
4、租多少钱？目的是保值还是赚钱？
给自己算好这笔账，结论就不难得出。
最后说几句：
关于买铺，现在我们依然会肯定的给出答案，商铺能买，但不能随便买。
买铺的门槛已经越来越高，不一定是资金的门槛，而是认知的门槛。
在现有的经济环境及趋势下，看看银行存款利率，看看汇率，投资的目的依序应该是少贬值，到保值，最后才是升值。
买铺作为一种投资渠道，仍是资产配置的一种重要手段。
当然，如何选铺，那就需要考验一个人的眼光和胆识了。
今天先这样。
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