评选近些年最惨购房者,一定少不了青浦新城。

2016年-2019年,最热闹的当属淀山湖大道,新房一个接一个。

2016年底,这里房价就涨到了4万出头,西虹桥壹号收官时顶到了5万。

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现在二手挂牌价平均4.5万,按照10%的溢价空间算,成交价4.1万左右。

与2016年底持平。

快7年了,这里房价竟然一分没涨。

2021年市场高峰,这里曾经上调到5万以上。市场一下来,就又跌回了4万。

环二曾经盘点过上海六年不涨的板块(《 》),大部分都是没地铁的纯刚需,总价300万以下。

400万区间六年不涨的还真不多,青浦新城算一个。

嘉定、松江新城还是保留了一些涨幅。

不过这些涨幅,可能还是要被打回去。有些地方,房价就不该涨。

01

2015年之前,上海平均每年新增人口超过60万。

2015年之前,上海楼市一度进入寒冰期,二手房成交仅1.3万套左右。

长此以往,积压了大量购房需求。

2015年330新政后,楼市彻底爆发,启动了连涨27个月的远古巨牛。

天量需求集中释放,房价一飞冲天,又带动了大量投资客入场。

大水漫灌之下,什么阿猫阿狗的地段都翻了一倍。

大家杀红眼了,内环翻倍买中环,中环翻倍买外环,外环翻倍买远郊,结果就是全市翻倍。

其实正常来讲,购买力不会无限外扩,很多地方根本不存在涨价基础。

房地产的核心价值在于稀缺,毫无稀缺性的地段,几乎没有投资意义。

三四五线城市普遍被打回了2015年的价格,是因为2015年后它们就不该涨。

最后一波涨幅,完全是货币化安置的刺激。

潮水退去,我们终于看到了谁在裸泳。

02

房地产的核心价值在于稀缺,任何没有稀缺属性的商品都不值得投资。

你会投资黄金,是因为产量很低。

黄金诞生于超新星爆发,人类目前无法合成,而且大部分都在地核中无法开采。

你不会投资iphone,因为富士康昼夜不停的组装,一代一代的产品走下流水线,毫无稀缺价值。

为什么上海远郊房价暴跌?这几年新房也像iphone一样,一代一代的走下流水线。

2015年后人口流入速度骤减,平均每年新增人口只有6万,之前的10%。

然而2017年后,上海依旧保持着每年7-9万套的新房供应。

十四五(2020-2025年)期间,上海平均每年供应商品房为8万套。

算上保障房,估计15万套以上。

你再看看自己手里的房子,还稀缺吗?

03

房地产市场就是一片草原,刚需客户是一棵一棵绿油油的小草。

在这放牧的有两个部落,分别是二手房东和开发商。

草原的承载能力有限,你得给小草一些恢复期。

养太多牛羊,不给小草恢复期,草原很快就变成沙漠。

现在的问题是,二手房东和开发商自己养自己的羊群,完全没人出来算算承载上限。

二手房东对市场的冲击比较零散,不会剧烈变动。

可怕的是新房,一个项目800套,两个项目拖垮一个板块,四个项目拖垮一个区域。

去年上海共卖了6534.9亿元的新房,土地出让收入2839.5亿元。

这个强大的抽水机,源源不断的抽干购买力。

他们会关心二手房东房子好不好卖,房价涨不涨吗?

真的没那个时间。

只要能正常卖地,一切都不重要。

房价涨不涨,人家真的不关心。不涨才好,向上也好交代。

只要房地产不崩盘,该卖地就继续卖。

据说有些小区经常因为降价闹矛盾,某业主抢跑挂牌价太低,成为小区公敌。

甚至有些小区抱团取暖,都不降价。

开发商可不管你,房子卖掉拍拍屁股走人。

04

所以大部分地段,房子并不稀缺,不存在拿着钱买不到房子的情况。

开发商也知道,不稀缺你们肯定不会买,那怎么办?

我们可以制造稀缺。

你把外环外的小区划等号,肯定不稀缺。

拔高一些区域价值,添加一些宏大的概念,你看,这不就稀缺了。

钻石早就不是稀缺的东西。1870年在南非奥兰治河发现了巨型钻石矿,产量数以吨计,市场当即就绷不住了。

然而矿主实现了伟大操盘,一方面严格控制供应数量保持稀缺,一方面把钻石与爱情画上等号。

后来钻石实现了人工合成,义乌一度就将钻石价格打下来。

大家又发明了人工钻石、天然钻石的区别,实现了天然钻石的继续稀缺。

钻石成本只有售价的10%不到,有天量的营销预算大肆宣传。

像钻石一样,上海的房子其实也没那么稀缺。

上海有近2500万人,环二按照1000万个家庭,每户给一套130平的大三房计算,只需要866平方公里。

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临港新片区是873平方公里,足够全上海人去住了。

而且还是容积率1.5的小区,不算高密度。

钻石供应商的方法很快就被开发商学会,一张A4纸就能让一个楼盘稀缺起来。

各种高大上的规划、层出不穷的概念、新增配套,让你觉得这里就是外环独一份。

然而你发现,九亭搞完了搞顾村,顾村搞完了搞南翔,南翔搞完了搞大虹桥。

大虹桥搞完了呢?闵行南部的主城区、吴淞主城区、川沙副中心还在排队。

中国人民的想象力是无穷的,你不知道川沙崛起时,又会发明什么概念。

反正是比九亭、南翔牛叉。

这还是近郊,到五大新城供应量更是汪洋大海一般。

淀山湖大道小区密密麻麻,你看青浦新城今年又供应多少土地?

05

众所周知钻石是没有二手市场,二手价格几百块,大概就是卖个戒托。

一些明显有同等属性的,人为制造稀缺的地方,房价凭什么涨?

你要卖房时,主要对手肯定不是邻居,而是一个又一个的新房集中营。

无节制的土地供应,迟早会拖垮部分地区楼市。

当然上海也有一些地段天然稀缺,像黄金一样不可再生。

这样的地方涨不涨先不说,稀缺性在这里,保值问题不大。

所以接下来看房时问自己一句,这里的房子是钻石还是黄金?是天然稀缺还是人造稀缺?

▼以上为正文

编辑∣环线咨询