评选近些年最惨购房者，一定少不了青浦新城。
2016年-2019年，最热闹的当属淀山湖大道，新房一个接一个。
2016年底，这里房价就涨到了4万出头，西虹桥壹号收官时顶到了5万。
现在二手挂牌价平均4.5万，按照10%的溢价空间算，成交价4.1万左右。
与2016年底持平。
快7年了，这里房价竟然一分没涨。
2021年市场高峰，这里曾经上调到5万以上。市场一下来，就又跌回了4万。
环二曾经盘点过上海六年不涨的板块（《 》），大部分都是没地铁的纯刚需，总价300万以下。
400万区间六年不涨的还真不多，青浦新城算一个。
嘉定、松江新城还是保留了一些涨幅。
不过这些涨幅，可能还是要被打回去。有些地方，房价就不该涨。
01
2015年之前，上海平均每年新增人口超过60万。
2015年之前，上海楼市一度进入寒冰期，二手房成交仅1.3万套左右。
长此以往，积压了大量购房需求。
2015年330新政后，楼市彻底爆发，启动了连涨27个月的远古巨牛。
天量需求集中释放，房价一飞冲天，又带动了大量投资客入场。
大水漫灌之下，什么阿猫阿狗的地段都翻了一倍。
大家杀红眼了，内环翻倍买中环，中环翻倍买外环，外环翻倍买远郊，结果就是全市翻倍。
其实正常来讲，购买力不会无限外扩，很多地方根本不存在涨价基础。
房地产的核心价值在于稀缺，毫无稀缺性的地段，几乎没有投资意义。
三四五线城市普遍被打回了2015年的价格，是因为2015年后它们就不该涨。
最后一波涨幅，完全是货币化安置的刺激。
潮水退去，我们终于看到了谁在裸泳。
02
房地产的核心价值在于稀缺，任何没有稀缺属性的商品都不值得投资。
你会投资黄金，是因为产量很低。
黄金诞生于超新星爆发，人类目前无法合成，而且大部分都在地核中无法开采。
你不会投资iphone，因为富士康昼夜不停的组装，一代一代的产品走下流水线，毫无稀缺价值。
为什么上海远郊房价暴跌？这几年新房也像iphone一样，一代一代的走下流水线。
2015年后人口流入速度骤减，平均每年新增人口只有6万，之前的10%。
然而2017年后，上海依旧保持着每年7-9万套的新房供应。
十四五（2020-2025年）期间，上海平均每年供应商品房为8万套。
算上保障房，估计15万套以上。
你再看看自己手里的房子，还稀缺吗？
03
房地产市场就是一片草原，刚需客户是一棵一棵绿油油的小草。
在这放牧的有两个部落，分别是二手房东和开发商。
草原的承载能力有限，你得给小草一些恢复期。
养太多牛羊，不给小草恢复期，草原很快就变成沙漠。
现在的问题是，二手房东和开发商自己养自己的羊群，完全没人出来算算承载上限。
二手房东对市场的冲击比较零散，不会剧烈变动。
可怕的是新房，一个项目800套，两个项目拖垮一个板块，四个项目拖垮一个区域。
去年上海共卖了6534.9亿元的新房，土地出让收入2839.5亿元。
这个强大的抽水机，源源不断的抽干购买力。
他们会关心二手房东房子好不好卖，房价涨不涨吗？
真的没那个时间。
只要能正常卖地，一切都不重要。
房价涨不涨，人家真的不关心。不涨才好，向上也好交代。
只要房地产不崩盘，该卖地就继续卖。
据说有些小区经常因为降价闹矛盾，某业主抢跑挂牌价太低，成为小区公敌。
甚至有些小区抱团取暖，都不降价。
开发商可不管你，房子卖掉拍拍屁股走人。
04
所以大部分地段，房子并不稀缺，不存在拿着钱买不到房子的情况。
开发商也知道，不稀缺你们肯定不会买，那怎么办？
我们可以制造稀缺。
你把外环外的小区划等号，肯定不稀缺。
拔高一些区域价值，添加一些宏大的概念，你看，这不就稀缺了。
钻石早就不是稀缺的东西。1870年在南非奥兰治河发现了巨型钻石矿，产量数以吨计，市场当即就绷不住了。
然而矿主实现了伟大操盘，一方面严格控制供应数量保持稀缺，一方面把钻石与爱情画上等号。
后来钻石实现了人工合成，义乌一度就将钻石价格打下来。
大家又发明了人工钻石、天然钻石的区别，实现了天然钻石的继续稀缺。
钻石成本只有售价的10%不到，有天量的营销预算大肆宣传。
像钻石一样，上海的房子其实也没那么稀缺。
上海有近2500万人，环二按照1000万个家庭，每户给一套130平的大三房计算，只需要866平方公里。
临港新片区是873平方公里，足够全上海人去住了。
而且还是容积率1.5的小区，不算高密度。
钻石供应商的方法很快就被开发商学会，一张A4纸就能让一个楼盘稀缺起来。
各种高大上的规划、层出不穷的概念、新增配套，让你觉得这里就是外环独一份。
然而你发现，九亭搞完了搞顾村，顾村搞完了搞南翔，南翔搞完了搞大虹桥。
大虹桥搞完了呢？闵行南部的主城区、吴淞主城区、川沙副中心还在排队。
中国人民的想象力是无穷的，你不知道川沙崛起时，又会发明什么概念。
反正是比九亭、南翔牛叉。
这还是近郊，到五大新城供应量更是汪洋大海一般。
淀山湖大道小区密密麻麻，你看青浦新城今年又供应多少土地？
05
众所周知钻石是没有二手市场，二手价格几百块，大概就是卖个戒托。
一些明显有同等属性的，人为制造稀缺的地方，房价凭什么涨？
你要卖房时，主要对手肯定不是邻居，而是一个又一个的新房集中营。
无节制的土地供应，迟早会拖垮部分地区楼市。
当然上海也有一些地段天然稀缺，像黄金一样不可再生。
这样的地方涨不涨先不说，稀缺性在这里，保值问题不大。
所以接下来看房时问自己一句，这里的房子是钻石还是黄金？是天然稀缺还是人造稀缺？
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编辑∣环线咨询