最近黄埔的市场，空头有点多。
作为史诗级利好的主力区域之一，黄埔的成交回暖，远不及番禺。
一手市场，10月黄埔的一手成绩算不上亮眼。
二手方面，不少项目频频出现砸盘现象。
黄埔楼市的预期，似乎已经跌到谷底。
归根结底，作为旧改大区，黄埔已经很久没有新供应，这意味着没有新的预期，新的展望。
想扭转黄埔的楼市预期，必须要放大招。
我们收到爆料，黄埔已经在搞房票安置政策的制定方案。
换句说，在研究制定房票安置的计算方式和细节了，有可能是广州最快落地的区域。
先说结论，这一次，如果黄埔落地房票货币安置，将增加市场购买人群，减少商品房供应，这将彻底扭转市场供需的预期。
空头们，要小心了。
还记得三年前，那时黄埔楼市最火，市场最疯狂的时候，我们是全网第一个提出黄埔旧改天量供应的概念。
而价格是供需决定的，接下来一二手会超跌。文章还在，大家可以看，而后来的市场变化，也基本和我预测的一样。
天量供应？黄埔明确回迁房可入市交易
但是，这一次，黄埔终于大胆抛出雷霆手段，计划用“棚改货币化”房票安置化，来扭转市场预期。
01
在此之前，我们先来看，黄埔市场情绪化，有多需要更好的预期。
直接上数据，10月广州新房网签6521宗，环比上涨43%。
听起来成绩似乎不错，不过也就堪堪回暖，甚至连7500套的荣枯线都没过。
毕竟这可是在多个新政刺激后的“银十”成绩单。
接下来，黄埔楼市可能要变天了。
再放大到各区，卖得最好的是番禺，1700+套一骑绝尘，而且涨幅达192%。
然后是黄埔，成交882套，比增城刚好多了10套，但其涨幅却仅有16%，增长不多。
这样一对比，同样是在10月前放开了限购，为什么黄埔的成交会比番禺弱那么多？
一方面，今年以来番禺的新盘层出不穷，包括一些摇号地块选手，如长隆悦府、龙湖御湖境、路劲隽樾府等。
而黄埔以前那些大热的网红盘，万科城市之光、保利罗兰国际等都处于清盘尾货阶段。
其他项目数来数去就那几个，缺少高性价比，高实用率的新盘杀出重围，也缺少声势。
另一方面，相比番禺新盘落地带来的配套预期，如悦府带来万象系商业，改变的是整个板块的预期。
相比之下，黄埔大多项目多由旧改孵化，而旧改周期较长，许多项目甚至停滞了，大家对市场信心严重不足。
这也导致了，黄埔的二手市场频频出现砸盘现象。
最典型是万科东荟城，几天前的笋盘，单价约2.77万/平，已经够低了。
| 据悉，该房源最终277万成交
这两天，又有2.6万/平的房源成交，价格底线不断被刷新。
要知道，2021年黄埔市场还风光的时候，东荟城的价格一度冲到5万+/平，如今的价格已经接近腰斩。
而且，只要预期不扭转，情绪仍恐慌，就还会有业主继续降低底线砸盘......
如今的黄埔楼市，颇有风声鹤唳的感觉。
曾经它，旧改高歌猛进，土拍摇号、新盘日光，全款扫房都是常事。
如今它，旧改停滞不前，一手降价难卖，二手内卷踩踏。
可以说，黄埔楼市，在放开限购之后，还需要大招破局。
02
而政策工具箱里，还有一个核弹的大招，那就是货币化房票安置。
有关黄埔房票安置的原则现在不方便说太多，具体可以加拆神助手沟通。
但是，有几个关键词，比如等价原则，制定房票计算方式，房票与现有政策结合；
比如一项目一策，房票和市场同等优惠，不能捂盘，不能因为房票就涨价；
比如，保证商品房质量，可以买公寓，车库等等。
比如，稳健国企旧改项目优先试点等等。
总之，黄埔的房票安置，已经是箭在弦上。
更重要的是，房票安置对于黄埔楼市来说，无疑是一枚深水炸弹。
将彻底扭转黄埔的楼市预期。
其一，增加市场需求，消化库存。
房票安置化，其实不是必选项。
而是在现有货币补偿、产权置换以及两者结合的市场化安置方式基础上，新增房票安置方式，是多选项。
而且，在实施房票安置后，会打通安置房与商品房转换通道，释放一手商品房市场需求，有效扩大市场内需，消化已有库存。
从而解决房地产供需结构性问题，推动房地产经济持续增长。
其二，房票让回迁加快，解决临迁费难题。
相比过去选择征收人需要等待回迁房建设而言，房票安置可以有效缩短安置周期，让回迁加快。
如对开发商而言，可以节省临迁费成本。
对村民而言，可以更快入住新房，不用承担烂尾风险。
解决回迁难题，可以加快旧改项目的推进速度。
其三，降低旧改项目容积率，居住品质会更好。
此前，黄埔中不乏拆出来就是5-7的容积率的项目，如万科城市之光、富颐。
项目的整体容积率基本在5以上，复建区的容积率更是达到6以上。
放眼过去全是楼，居住体验多少会有影响。
但有房票安置选择后，旧改项目就可以降低复建区建设量，从而控制区域房屋建设总量，降低整体的容积率。
而且复建区还可以转型为产业或商业用地，从而加快推动旧改项目从房地产开发向产业开发转型，片区的价值将更进一步。
| 万科城市之光
其四，黄埔楼市供应预期，将彻底扭转。
要知道，黄埔是整个广州旧改项目最多的区域，如果有足够多的人选择房票，所提供的潜在客户量都是惊人的。
他们定向将旧改资金导入楼市，黄埔楼市筑底便有信心。
而且，房票化安置后，减少回迁房的建设，黄埔的“天量供应”问题，也能有解。
如此一来，黄埔楼市供需的预期将彻底扭转，房票安置的落地，也相当于黄埔楼市的行情发动机。