最近黄埔的市场,空头有点多。

作为史诗级利好的主力区域之一,黄埔的成交回暖,远不及番禺。

一手市场,10月黄埔的一手成绩算不上亮眼。

二手方面,不少项目频频出现砸盘现象。

黄埔楼市的预期,似乎已经跌到谷底。

归根结底,作为旧改大区,黄埔已经很久没有新供应,这意味着没有新的预期,新的展望。

想扭转黄埔的楼市预期,必须要放大招。

我们收到爆料,黄埔已经在搞房票安置政策的制定方案

换句说,在研究制定房票安置的计算方式和细节了,有可能是广州最快落地的区域。

先说结论,这一次,如果黄埔落地房票货币安置,将增加市场购买人群,减少商品房供应,这将彻底扭转市场供需的预期

空头们,要小心了。

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还记得三年前,那时黄埔楼市最火,市场最疯狂的时候,我们是全网第一个提出黄埔旧改天量供应的概念。

而价格是供需决定的,接下来一二手会超跌。文章还在,大家可以看,而后来的市场变化,也基本和我预测的一样。

天量供应?黄埔明确回迁房可入市交易

但是,这一次,黄埔终于大胆抛出雷霆手段,计划用“棚改货币化”房票安置化,来扭转市场预期。

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在此之前,我们先来看,黄埔市场情绪化,有多需要更好的预期。

直接上数据,10月广州新房网签6521宗,环比上涨43%。

听起来成绩似乎不错,不过也就堪堪回暖,甚至连7500套的荣枯线都没过。

毕竟这可是在多个新政刺激后的“银十”成绩单。

接下来,黄埔楼市可能要变天了。

再放大到各区,卖得最好的是番禺,1700+套一骑绝尘,而且涨幅达192%

然后是黄埔,成交882套,比增城刚好多了10套,但其涨幅却仅有16%,增长不多。

这样一对比,同样是在10月前放开了限购,为什么黄埔的成交会比番禺弱那么多?

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一方面,今年以来番禺的新盘层出不穷,包括一些摇号地块选手,如长隆悦府、龙湖御湖境、路劲隽樾府等。

而黄埔以前那些大热的网红盘,万科城市之光、保利罗兰国际等都处于清盘尾货阶段。

其他项目数来数去就那几个,缺少高性价比,高实用率的新盘杀出重围,也缺少声势。

另一方面,相比番禺新盘落地带来的配套预期,如悦府带来万象系商业,改变的是整个板块的预期。

相比之下,黄埔大多项目多由旧改孵化,而旧改周期较长,许多项目甚至停滞了,大家对市场信心严重不足

这也导致了,黄埔的二手市场频频出现砸盘现象。

最典型是万科东荟城,几天前的笋盘,单价约2.77万/平,已经够低了。

| 据悉,该房源最终277万成交

这两天,又有2.6万/平的房源成交,价格底线不断被刷新

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要知道,2021年黄埔市场还风光的时候,东荟城的价格一度冲到5万+/平,如今的价格已经接近腰斩

而且,只要预期不扭转,情绪仍恐慌,就还会有业主继续降低底线砸盘......

如今的黄埔楼市,颇有风声鹤唳的感觉。

曾经它,旧改高歌猛进,土拍摇号、新盘日光,全款扫房都是常事。

如今它,旧改停滞不前,一手降价难卖,二手内卷踩踏。

可以说,黄埔楼市,在放开限购之后,还需要大招破局

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而政策工具箱里,还有一个核弹的大招,那就是货币化房票安置

有关黄埔房票安置的原则现在不方便说太多,具体可以加拆神助手沟通。

但是,有几个关键词,比如等价原则,制定房票计算方式,房票与现有政策结合;

比如一项目一策,房票和市场同等优惠,不能捂盘,不能因为房票就涨价

比如,保证商品房质量,可以买公寓,车库等等

比如,稳健国企旧改项目优先试点等等。

总之,黄埔的房票安置,已经是箭在弦上

更重要的是,房票安置对于黄埔楼市来说,无疑是一枚深水炸弹。

将彻底扭转黄埔的楼市预期。

其一,增加市场需求,消化库存。

房票安置化,其实不是必选项。

而是在现有货币补偿、产权置换以及两者结合的市场化安置方式基础上,新增房票安置方式,是多选项。

而且,在实施房票安置后,会打通安置房与商品房转换通道释放一手商品房市场需求,有效扩大市场内需,消化已有库存

从而解决房地产供需结构性问题,推动房地产经济持续增长。

其二,房票让回迁加快,解决临迁费难题。

相比过去选择征收人需要等待回迁房建设而言,房票安置可以有效缩短安置周期,让回迁加快

如对开发商而言,可以节省临迁费成本。

对村民而言,可以更快入住新房,不用承担烂尾风险。

解决回迁难题,可以加快旧改项目的推进速度。

其三,降低旧改项目容积率,居住品质会更好。

此前,黄埔中不乏拆出来就是5-7的容积率的项目,如万科城市之光、富颐。

项目的整体容积率基本在5以上,复建区的容积率更是达到6以上。

放眼过去全是楼,居住体验多少会有影响。

但有房票安置选择后,旧改项目就可以降低复建区建设量,从而控制区域房屋建设总量,降低整体的容积率

而且复建区还可以转型为产业或商业用地,从而加快推动旧改项目从房地产开发向产业开发转型,片区的价值将更进一步。

| 万科城市之光

其四,黄埔楼市供应预期,将彻底扭转。

要知道,黄埔是整个广州旧改项目最多的区域,如果有足够多的人选择房票,所提供的潜在客户量都是惊人的。

他们定向将旧改资金导入楼市,黄埔楼市筑底便有信心

而且,房票化安置后,减少回迁房的建设,黄埔的“天量供应”问题,也能有解

如此一来,黄埔楼市供需的预期将彻底扭转,房票安置的落地,也相当于黄埔楼市的行情发动机。