2023年初开始，楼市利好政策不断出台，从首付比例下降、二环外取消限购、土拍限价即将取消；一个个政策的落实，无不表现出提振楼市的决心，使得西安楼市正在逐步回暖。
特别是在近期，西安楼市利好政策不断出台下，让很多买房人都变得特别纠结：
一方面担心房价持续走高，以后买不起；
另一方面又担心买了房子之后高位站岗。
那么对于刚需、改善又或者是准备卖房的房东来说，现在是否适合出手呢？咱们先从楼市整体变化说起。
一直以来，对于购房者来说，备受关注的依然是房价，而随着现阶段西安新老楼盘频频供应，改善房源入市占比持续增加下，导致整体均价有所变化。
各区域房价变化不同 均价相差1.4万/㎡
从供应量上来看，开年以来，受节假日影响，1、2月供应量较小，9月份万余套房源加推达到最高值。
从成交量来看，1月到目前成交量有所增加，主要原因是政策的不断放开所导致。
从价格上来看，不难发现截止9月成交均价有小幅度下降，9月均价17734元/㎡，相比8月降低504元/㎡；环比下降2.75%。
从小猩统计的数据来看，空港新城、莲湖、新城、未央，以及浐灞5个区域新房均价略有上涨；高新、经开、长安、航天等区域房价有不同程度下降。
|上涨：空港新城15437元/㎡（↑1.65%）；莲湖17303元/㎡（↑1.59%）、未央19538元/㎡（↑0.85%）、新城17383元/㎡（↑0.17%）、浐灞20090元/㎡（↑2.43%）。
|持平：秦汉新城17246元/㎡、泾河新城12506元/㎡、高陵10675元/㎡、临潼11258元/㎡、港务区17255元/㎡、沣东新城20483元/㎡、沣西新城15722元/㎡、鄠邑12193元/㎡、碑林17800元/㎡、雁塔18846元/㎡、曲江20586元/㎡、灞河新区17853元/㎡、蓝田8657元/㎡。
|下降：经开区16733元/㎡（↓0.53%）、高新23168元/㎡（↓0.4%）、长安19241元/㎡（↓1.6%）、航天新城21044元/㎡（↓4.21%）。
在各区域房价涨跌不一的情况下，各价格段在售楼盘数量也有所不同。
目前来看，1-1.5万/㎡在售楼盘数量相对较多，占比达到28%，主要集中在主城区的外围区域，比如临潼、鄠邑、高陵、泾河新城等区域；紧接着为1.5-2万/㎡均价，占比达到27%，主要集中在主城区的港务区、未央区、灞河新区等区域；这意味着在售住宅的主要价格区间在1-2万/㎡之间，且有走高趋势。
在了解完各区供货量及价格之后，那么作为刚需、改善购房者，以及准备出售二手房的房东，究竟应该怎么办呢？
刚需购房按需选择是王道
刚需买房什么时候都是对的，但近期最合适。
首先，利率处于历史低位：目前，央行采取了宽松货币政策，以促进经济复苏。贷款利率下降，使得购房贷款更加容易和可承受。较低的利率意味着大家可以用更少的资金支付更高价值的房屋，从而降低了购房成本。
其次，房价相对稳定：尽管目前西安房价各区域有所不同，但从整体成交均价来看相对稳定，对于刚需购房者来说，这是一个很好的机会，可以在自己预算范围内选择更为心仪的房屋。
第三，利好政策不断出台：为了支持刚需购房者，西安出台首付20%、放开限购、税收减免等一系列的购房政策和措施，旨在帮助刚需购房者降低购房成本，提供更多的购房机会。
可以选择区域：港务区、城东。
港务区可以重点关注保税区和政经板块楼盘，价格基本在1.4-1.8万/㎡之间，重点可以看，华润置地港悦城、华润置地润玺薹、陆港·海心湾、龙翔·奥城珑樾府等盘，每个盘基本都配套学校、商业、地铁、公园，可以说是目前刚需上车西安的首选区域。
除了港务区外，西安主城还有部分1.3-1.7万/㎡的楼盘，比如陕建东元府、元熙悦府、御锦城、高科麓湾国际社区等盘，地理位置较好，周边配套成熟。
总之，在利率低、房价相对稳定、政策友好的情况下，对于刚需人群来说，特别适合置业，大家只需要根据自己的实际情况，选择适合的房源就行。
改善分为刚改和改善两类人群，这两类人群在购房后大部分购房者以后不再考虑换房，或者说至少在很长一段时间内不考虑换房，那么购房时，教育、地段、交通、商圈、医疗……这些配套上的硬件条件，都值得改善购房者反复去“想一想”。
首先，从改善房价的角度看，目前西安改善产品成交均价相对来说比较平稳，但等到限地价取消后，对于改善人群来说房价很大程度上会上涨，因此现在买房是不错的选择。
其次，对于置换家庭来说，目前西安二环外取消限购，不再受购房资格限制，因此只要按需选择即可。
可以选择区域：高新、曲江、航天基地、曲江大明宫。
这四个区域的价格几乎都在2万+/㎡，高新的楼盘主要集中在丝路科学城、丝路软件城，并且均为品牌房企开发项目，有龙湖青云阙洋房社区，也有保利云谷天汇第四代住宅，当然还有高科云天这样的高端豪宅，同样有华宇·御璟天宸这样的小面积房源，适合各类不同需求的刚改、改善人群购买。
除了高新，新房紧缺的曲江，曲江星河湾花园、唐顿庄园2盘开启房源供应，目前曲江星河湾花园一批次房源已经选房结束，唐顿庄园二期即将首开，想在曲江置业的人可以重点关注。
其次曲江大明宫板块楼盘主要集中在大明宫遗址公园附近，生态环境是一大优势，而航天基地可以重点看招商云山间、科为揽月薹、泰发祥时光雅境、宸阅澜山等楼盘。
总的来说：对于刚改人群近期可重点关注环境、交通、教育等配套设施齐全的大户型购买；而对于改善人群来说，目前西安房源供应正在由刚需向改善产品转变，如果不着急入住，且没有合适的房源值得入手，小猩建议再等等，后期很有可能会有大量高端且性价比高的房源入市，到时候选购也不迟。
改善多方对比精准下手
今年开年以来，二手房从1月成交均价15052元/㎡，到目前13011元/㎡；由成交5148套房源，到目前成交量7747套；整个二手房市场呈现“量涨价跌”的态势。
二手房市场低迷及时出售
从数据来看，今年开年以来成交量持续回暖，但价格仍在下行，当下，西安二手房并不好卖，不少房东急于出售，出现了“以价换量”的情况。
接下来，随着新房市场持续放量，二手房，特别是地段、产品、房龄等不占优势的房源，“以价换量”的情况会更加明显。
对于准备出手二手房的房东来说目前是最好时机，其主要有以下几点原因：
取消限购，需求释放：西安二环外取消限购，让不少二手房东存在置换需求，或面积上以小换大；或区域上以弱换强……对普通人来说，卖掉手中的房子，才有能力购置新房。
套现离场，保障现金流：三年口罩，不少人资金压力较大，现金流吃紧。卖房可以在一定程度解决现金流问题。特别是对于投资客来说，趁着现在行情好转，刚好套现离场。
房源不具备优势，早卖早好：市场可以等，有的房子却等不了，特别是一些不具备优势（地段、教育资源等），且房龄较大的房子，越往后越不好出手。
总的来说：接下来的二手房市场表现，大概率会保持“超短期热，短期凉，中长期回稳”的趋势，个别板块/区域，会有一定程度波动。因此对于咱们准备出售的二手房业主来说，一定要客观评判自己的房源，次新房、占有稀缺甚至唯一资源的房子，坚守价格，不要贱卖；一般房源，如果遇到合适的买家及时出手，切勿贪心。
写在最后
从目前西安楼市来看，普涨的阶段已经过去，所以在这个节点不论是刚需、改善人群小猩在这里给大家三点置业建议：
第一.可以入手了：现在首付、利率、政策都很友好，不管你是改善需求还是刚需自住，看到合适自己的果断入手。
第二.切忌盲目跟风：一定要理清自己的购房需求，建立自己的买房逻辑，是刚需置业，还是改善自住，又或是要保值升值，为孩子提前规划未来……在自己预算下按照需求排位，选择适合自己的才是王道。
第三.量力而行：普通人别跟风加杠杆，经济环境还没好转，必须要考虑自己的现金流能否承受，如果选错了可不是高位站岗那么简单，而是一地鸡毛。
当然，买房就好比打怪升级，是一个艰难而漫长过程，需要付出足够的时间精力慢慢打磨。
如果大家在购房时遇到问题，不妨在评论区留言，小猩将一一为你分析、解答。