据不完全统计，10月光明在售的新盘约有26个，加上四季度准备要入市的润宏城、深铁瑞城二期、天泽玉河府、星辉兰玉庭，特发学府朗园这些项目，30余盘来势凶猛，想要在市场上崭露头角，收割购房者，可想而知，竞争有多“惨”烈。
近日有消息称，光明满京华金硕华府项目疑似开盘去化数据造假！
9月23日，项目首次开盘，572批客户选704套建面约89-140㎡三至四房住宅，备案均价约4.68万/㎡，单价区间约4.1-5.1万/㎡，总价区间约368-722万/套，折后单价3.66-4.54万/㎡。
这么有人气的项目，价格也是相当有吸引力，按照市场常规卖法，项目开盘业绩应该是不俗的。
果不其然，满京华金硕华府首开热卖437套，劲销超18.9亿的海报在市场疯传。
开盘数据造假、“保价”被打脸，律师回应：有风险
如今开盘已经过去一个月，经核实发现，官方数据显示该项目实际总网签数为130套，总备案数为42套，总销售比例仅为18.47%。销售套数差距为307套，百分比相差44%，作假数据悬殊。
自新房市场销售降温后，开盘去化数据骤然下滑，许多开发商为求“成绩”，除了在开盘数据上动手脚，也玩起了各类花式营销套路。满京华金硕华府就曾打出了“保价”声明：
对于保价操作，似乎许多网友不买账，表示：“是套路，不相信！”。
值得一提的是，距离开盘一个月的时间，现在有消息称项目又出新折扣了，最低价格达到了3.6w/㎡，这里也就可以看出，开盘时的“保价”承诺有多不靠谱了，无非是一个营销新玩法，而且有风险。
事实上，这并不是满京华第一次打出“降价补差价”情况，根据媒体报道，2022年4月，位于深圳大鹏的住宅新盘“满京华云曦花园”因为销售去化缓慢下调了备案价，调价幅度达17%，此后有传言称，开发商计划向前期业主退回价格差额，总补偿金额在3000万元左右。
针对此类情况，北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她表示：降价保差价，一般来说，只要不违反法律的强制性规定是有效的，购房人如果想要购买房屋，可以将该宣传页保存起来，并且将该内容增加到协议之中。同时，购房人也需要注意，降价补差价是一种营销手段，实践中很难衡量购房人购买的房屋是否降价以及降价的标准也很确定，如果真发生价格纠纷，后期的维权会有一些难度 。
三房只做一卫，得房率低，周边配套缺乏
价格“卷”出新低，但低价的背后产品到底怎么样？接着我们来看看产品情况。
满京华金硕华府项目在光明狮山片区，离地铁站最近约1公里，周边无商场。整个项目总计7个建筑用地。计容总建面65万㎡。其中一期为金硕华府，计容总建面13.7万㎡。容积率6.0。本次备案为2、3栋共704套住宅。
从项目基本情况来看，在光明也不属于亮眼的，毕竟同区域内现状包含待建和已售的有约20000套，现状也实在是卷。
从户型产品上来看，整体得房率偏低，且多数房子朝向不佳，设计也存在不合理之处。例如：89㎡ 能做个中规中矩的三房，但只能做1卫！这个设计很难评，属于很明显的硬伤，未来流入二手市场也毫无竞争力！
再比如：建面约98-100㎡的3房2厅2卫户型，客厅开间包墙才3.6米。次卧最小的仅约5.5㎡，另一个仅约7㎡左右。主卧也仅约11㎡左右。有网友表示：认真了解才发现，120㎡的户型总价是上去了，但得房率还不到90！
加之周边配套地铁、商圈都跟不太上，生活服务需要依赖后期新房的入住才能好转，所以整体来看，满京华金硕华府本身产品的短板还是很明显。这也就能理解为什么项目打出低价仍然成绩不佳了，毕竟现在购房者情绪更为理智，产品是否抗打才是项目去化的关键因素。