北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
家庭情况：我们家孩子是京籍，女儿五年级，儿子三年级，目前在海淀西三旗学区上学。因为西三旗学区好，学校登记入学竞争激烈，同时为了避开坑校，考虑在西城买房直接小升初，或者上地学区买房，小升初。爸爸可能未来儿子小升初能在西城享受弱政保（只保证避开坑校），女儿升学够呛。
房产情况：目前昌平新龙城有一套三居室，出租中，房贷尚未还完，每月约还1.7万。原打算三代同住，但是情况有变，近几年可能暂无该需求。昌平东村家园有一套两居室，电梯房老人自住，且想未来养老，不想卖，房贷已还完。
如果上面两套房都不卖房，首付只能拿出400万左右，借款后最多近500万。除去新龙城1.7万/月的还贷，家庭最多每月承担还贷1.5万/月。以上两房都不是家庭名下的（老人名下），所以再买房算家庭首套。
请教问题：
想问一下应该在西城买房还是上地买房？
如果在西城买房，有人推荐德胜和月坛，说这两个学区底线更高一点，您的看法呢？月坛和德胜性价比哪个高呢？
新龙城的房子有没有必要卖掉？
上地买房的话，是因为他们差学校的底线比较高，但是上地小户型好像比较少，总价也很高。而且有点担心未来儿子升学，政策再变化，比如学校划片调整了。
西城买房的话，有人觉得从海淀过去也无法避免坑校，要买就买德胜和月坛，但是确实也比较贵。月坛和德胜的都说自己的学区好，将来升值空间也大。
A：
1、如果只是靠派位的话那就去西城呗，比海淀公平，资源多还相对均衡。在海淀小升初最好是拼点招，毕竟牛校牛班点招的越来越多，占走了大部分优质资源，靠派位就算进了牛中也意义不大，两码事儿，肯定进不去牛班。
而且在西城有小政保，在海淀有吗？如果没有的话，就算买了上地的房，也未必能多好，一是看学区内的学位是否够，二是大部分好资源都给了点招生了。
2、西城金德月都是顶级学区，当然底线高了，学习氛围就摆在那儿呢。如果政保真能确保不出区且能避开坑校，那就德胜呗，现在可以算性价比相对高的时候。因为这两年德胜幼升小全部出区，所以溢价降了一些，跟月坛差不多了。小升初来说对于不能择校的吃亏，能择校的就相对就占便宜了。这确定一下单位的政策吧。
3、新龙城卖不卖的看自己的需求了，只是占坑儿房就没必要卖，换租的话能占西城的便宜。不习惯住别人房子那就卖了置换吧，住自己的房子更自由。不过考虑好，德胜就算降了部分溢价也仍然不低，40%是正常的，大户型总价高的也在30%左右，所以居住的性价比不算多高。
4、上地没什么差学校，学区划片也轻易不会调整。因为早就多校了，那就没必要再折腾划片，惹一堆麻烦还没实际效果，教委犯不上。
5、能否避开坑校看政保的力度了。反正没政保的话就不好说了，西城正常的跨区转学都是派位，大概率最好的结果就是二类校，运气不好的话进入注册校也正常。没政保的买了德胜月坛也未必能怎样，看怎么填报了，运气的成分更大。
升值的空间这不好说，这几年入学高峰期溢价高，2025之后就是低谷期了，到时候看供需关系和政策吧。反正这会儿肯定不是投资学区房的好时候，期望值别太高，还是多考虑孩子入学吧。
仅供参考。
二
Q:
我们现在海淀四季青公租房。考虑到小儿子2025年读小学，想买600万左右学区房。老大2025年读高中，现在四季青学区，感觉学校不太理想。
现在有两种考虑，一种买中关村学区房，感觉小学和初中都还可以，而且老大上高中大概率校额到校，上学也应该比较方便。但是能力范围内都是老破小，想着以后置换比较困难。
另一种方案就是买现在小区，因为在玉泉山附近，环境很好。小区是回迁房，溢价比较高，房价不低，买了之后大概率就养老用了，就是学校不够满意。或者您给个建议，哪个学区会好一点？
A：
1、海淀最好的三个学区就是中关村，万柳和上地。中关村和万柳都是小学很好，中一二三，但中学通路不算多强，家长们更注重的是提前上岸拼点招。上地的小升初通路在海淀排第一，但也是非常重视鸡娃点招，拼的相当狠。
2、海淀平均的学区溢价是30%左右，四季青的应该低一些，一般不超过20%，回迁房、保障房、老公房和商品房都差不太多。
3、600万一般两种建议，或是万寿路这种学区，溢价中等，学区排名中上，这预算能买到老房的小两居，勉强算兼顾吧。从保值讲也是中等，中规中矩的选项。另一种是看看北五环外的清河一带，学区不算太热门，很中等吧。优势是溢价相对低，居住的性价比高，而且升值相对好，600万能买到更大些的面积。
4、总之都是各有优劣，怎么选择只能家长定，我只是列出这些情况。
仅供参考。
三
Q:
背景：目前昌平县城北环里1套老破小。小孩分别25年上小学，29年上小学。需求：换房；1学区；2一定保值；3首付270万左右；最好550万以内，可以买占坑学校，后期容易出手。倾向于能够确定上中等及以上学校即可。爱人在丰台上班，我在顺义，通勤最好以我为主。
最近看了几个区域：1、丰台北大地，这种区域，有丰台一小，五小，一小丰益学区，能上个丰台相对好点的小学初中。2、朝阳芍药居北里，对应人大附朝阳，可以直升初中。3、西城广外学区，月坛。
问题0：从未来能上个差不多的大学原则出发，比如211学校目标出发，上述片区选择的顺序是怎么样的？
问题1：如果再考虑有一定的保值，结合上边的需求，上述区域您建议选择哪个呢，或者怎么个选择呢思路呢，或者其他片区选择建议？
问题2：建议什么时间换房比较好？
A：
1、排序怎么还有从“0”开始的？这我还真是头回见到。
2、如果非得说概率的话那肯定是首选月坛，但概率只是概率，与具体的个体没有直接关系。另两个不好排序，因为北大地有12中的选项，这是顶级高中。而人朝虽然成绩很好，但扩招太猛孩子太多，未来的成绩待观察。
3、多说几句吧，211可真不是“差不多”的大学了，北京就算是高考优势大，但能考上985+211的也不过是20%。而且这还是在中考已经淘汰了30%以上考生之后的，实际比例不超过15%，甚至低至10%高点儿。如果是普娃的话，普校普班的小学需要班级前三，初中前五，高中前十才概率大。
再多说一句，针对北京娃的四大名校不是清北人航，而是北工大、首经贸、联合、海跑儿，能考上首经贸已经是大多数北京家庭的最佳选项了。这和哪个学区的关系不是太大，所以这么高的期望值没人敢保证。简单说吧：孩子的天分和努力，妈妈的陪伴与信息，爸爸的资金支持+别添乱，三者缺一不可才或许能实现。
4、保值的话三个差不太多，各有优劣。月坛的溢价率高但学区质量好，顶级学区。北大地的溢价中等，但全丰台甚至西南部就这么一个好学区，相对稀缺。人朝虽然风险大些但溢价已经降了一些了，也属于物有所值。
相对来说北大地应该风险更小些，毕竟物以稀为贵，而且十二中据说是也要扩大点招，那对学区内就是利好了。另外一小丰益不算学区房，没溢价，旁边的十二中是高中部，跟义务教育无关。
5、什么时候换房，常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前，房子大概率比现金保值，而且现在还有救市政策。增加的不多就无所谓了，反正2025年已经基本过了高峰期了，到时候或许有更多的选择。
仅供参考。
四
Q:
夫妻名下各有一套房山长阳90平房屋，多年前因为出售房屋已经离异。老大今年初一，老二二年级。现在因为老二学习成绩不理想，房山教育资源略差，决定往西城换房，出售一套房山的再买一套西城的。考虑贷款压力大，只想购买600万以内的可以居住的两居室。孩子都是北京户口，但是对市里不太可解，可以推荐西城哪个区段适合吗？
A：
1、不太可解，不太了解吧？不过买房最重要的就是预算，在对行情不熟悉的时候，钱能帮助人们快速了解市场。600以内的两居室，西城的挂牌量一般也就几百套，大多数都在南城，其中又以广外为最多。所以先看广外吧，价格相对不高，可选择的房源多一些。
2、广外的学区质量在西城也不是很高，优势是相对均衡，价格也不太高，属于占西城学籍的常规选择。不过考虑好，作为转学生是几乎不可能进入较好学校的，两个孩子都只能派位，先在学区内，也有可能跨区到广牛。
当然，是金子在哪儿都发光。前几年的西城状元俞笑就是从房山（燕山）跨区到西城广外的，派位不过是宣外，之后凭名额分配（校额到校）进了四中，最终成了状元考入北大。
3、总之先看广外吧，房源相对多，600能买到满足自住的。但别把希望都寄托在学区上，加强补课也是必须的，二年级如果就感觉不理想，那或许要付出更多的努力。
仅供参考。
五
Q:
我预算650 左右，投资保值为主可能未来自住，但存在不确定因素（孩子出国不知未来去向）几乎倾全力想买个尽量小2居（考虑到1居未来是否没2居好出手），这房子几乎就是给孩子留个退路。
看了望京，北苑亚奥地区。最终有几处请您帮我排排序：望京花园西区近700 万板楼2居/ 北京青年城600 万左右的2居/上元君庭的一居640/ 筑华年的楼层不太好的小2居 /万科户型不太好的小一居。综合考虑我怎么选择呢？
啰啰嗦嗦不好意思，昨晚与中介及卖房人谈到夜里11：30 ，中介急于促成，我有些担心有坑。最后一个问题，600～700 万我存银行还是买房，我金融小白不善理财。
A：
1、买房还是存银行，这怎么回答啊？
简单说吧，投资品三要素：安全性，流动性，收益性。存款相对更安全，流动性也远远强于其他投资，但收益性相对低，全世界的利率都永远低于通胀率，否则就没人去搞投资赚钱了。
房子的安全性得分城市与地段儿，只能说参考各国100年来的楼市历史，大城市成熟板块的房子相对安全性高，崩盘的时候跌的少，恢复的时候领涨。日本楼市趴窝了30年没起色，但东京市区连续上涨十年，已经超过了当年的高点。房子的流动性不强，只能说像北京这种城市的还说的过去，套现不算太难。收益性不好说，暴涨暴跌都有可能，只能说从长期来看，全世界主要国家大城市的房价的收益率都超过存款，短期没谱儿。
或者这么说吧，在不能确定哪种投资品收益高的情况下，那就判断哪种的损失小吧。如果认为现金能长期保值不通胀，那就存款；如果觉得北京的房子能长期保值，那再考虑买房。
另外可以参考一下前央行行长的原话：“中国可以尽量避免快速进入负利率时代”。
2、如果单从板块来说，那望京肯定排第一，其他的都中等吧。单从小区来说，那筑华年排第一，在老北苑这种板块也至少不落后。其他的也都普通吧，有些走弱。典型的青年城，当年米卢领着国足冲击世界杯的时候还想在这儿买房呢，现在说这事儿是不是都有点儿别扭了？
这不多说了，反正如果是我就首选望京，尽量选房龄新品质高点儿的。因为这里两极分化有些明显，东部和北部占优，品质高的更受追捧，抢走了一些老小区的份额。实在没合适的再看筑华年，但如果楼层不太好就意义不大了。房子是用来住的，越宜居的才越受追捧，保值才更好。
仅供参考。
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