闲置老厂房华丽变身新一代科技园，毗邻东方之门，苏州工业园金鸡湖畔又添新地标--环普·苏桐112国际科创园。
作为打造者，全球领先的新型基础设施产业服务与投资公司普洛斯已悄然进入「城市更新」时刻。
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老旧厂房变身科技园，环普·苏桐112亮相
即便是最具想像力的规划师，也难以预见中国城市化和现代化的速度。1994年，中新两国合作，开启了苏州工业园区开发建设的大幕，经过近30年迅猛发展，2022年苏州工业园区GDP已达3515.61亿元，拥有超百万常住人口，从“姑苏城东、水田洼地”蝶变为“创新之城、非凡园区”。即将“三十而立”，作为集产业研发、智能制造、现代服务等多个领域于一体的现代化产业园区，曾经厂房林立的园区核心区早已发展成为繁华的城市中心，站在了高质量发展的新起点。与此同时，作为制造强市，建成区升级改造和存量土地盘活利用也是整个苏州的新课题。
2023年10月21日，坐落于苏州工业园核心片区金鸡湖商务区，由普洛斯打造的环普·苏桐112国际科创园（简称“环普·苏桐112”）正式亮相，这是普洛斯打造的存量工业厂房重建升级的新一代科创产业园，也是苏州工业园区城市更新的又一标杆案例。
图：环普苏桐·112国际科创园原址改造前旧厂房
图：环普苏桐·112国际科创园（改造后）
环普·苏桐112的名字意为苏桐路112号，该地原址为一家电容器公司，因企业迁址而闲置，厂房地理位置十分优越，距离地铁换乘站500米，距离苏州工业园地标性建筑苏州中心和东方之门仅2千米，紧邻金鸡湖西各大商业中心及高端酒店，周围交通路网极其便捷。普洛斯收购该地块，邀请新加坡知名建筑师、新加坡总统设计奖年度设计师奖获得者陈家毅设计，对原址上的老旧工厂进行了整体拆除、重新规划和二次开发。
环普·苏桐112总建筑面积约3.94万平方米，共建有3栋4-6层的研发办公楼和1栋商业配套楼，聚焦于新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、人工智能以及现代服务业等特色行业，为企业提供花园式低密度办公空间。
全方位的升级充分释放了稀缺地段的空间潜力，至开园当日，环普·苏桐112已吸引全球知名IC集成电路设计企业达发科技，以及莱特光能、扬明微电、穹顶医疗、日升软件、金普软件、盛景科技等15家人工智能、集成电路、新能源、新医疗等新兴产业的科技研发企业进驻，整体出租率达55%，为区域产业转型升级和创新集群建设释放新动能。
图：环普苏桐·112国际科创园
与此同时，园区还在旧有格局的基础上，呈现了多处开放式的园区广场、露台、景观阳台和架空花园，引入瑞幸咖啡、全家超市等商业配套，既服务于园区年轻人，也为周边社区居民提供多维度的交流和休憩空间。
图：环普苏桐·112国际科创园
环普·苏桐112既丰富了苏州城市更新的探索实践，也是普洛斯深耕苏州，有力参与当地特色产业集群培育与经济结构性升级的案例。
据介绍，普洛斯2004年就在苏州工业园区起步，目前已在苏州投资开发了31个高标准现代物流园及产业园，资产管理面积约377万平方米，包括普洛斯苏州物流园、普洛斯苏州环普国际产业园、普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园等一批明星项目，吸引了阿迪达斯、松下电气、欧莱雅、优尼派特等全球500强企业及高新技术产业集群汇聚。
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多城落子，城市更新版图不断扩充
环普·苏桐112是普洛斯积极推动工业用地集约、区域产业升级和城市更新的缩影。信息显示，近年来，普洛斯已在苏州、北京、上海、深圳、东莞等全国一线及新一线城市打造了多个城市更新项目，其中既有对老旧厂房的投资改造开发，也有对营运园区的二次更新。
在苏州昆山市，“普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园”由普洛斯通过收购旧厂房、重新设计开发所打造，于2021年初正式投入运营。截至2023年7月底，该园区已汇聚快仓智能、斯坦德机器人、慧灵科技、思灵机器人等11家智能机器人及其产业上下游创新企业入驻，正逐步发展为长三角最具影响力的智能机器人产业中心。
图：普洛斯华成（昆山）智能制造科技产业园
在北京，“普洛斯顺义汽车科创产业园”旧址为老旧厂房，通过更新改造，成功引入新能源汽车产业链。在该园区，普洛斯为理想汽车打造了北京研发总部，这不仅是理想汽车首个集造型及整车研发、试制、整车及零件功能、性能试验为一体研发园区，同时也与周边其他高端装备制造、新一代信息技术、新材料等产业上下游企业进行了资源连结。
图:普洛斯顺义汽车科创产业园
在上海，2022年，“上海普洛斯西北物流园”在运营20年后启动全面升级，并以“普洛斯桃浦智慧冷链产业园”为名再次启航，现已被认定为上海市与普陀区的重点产业项目。在该园区，普洛斯引入普洛斯日本ALFALINK园区的设计理念、全球领先的ESG标准和智慧物流最新实践。升级完成后的园区将拥有7栋双层建筑，预计可租赁面积达到16.5万平方米，引入多元业态以满足电商零售、生鲜电商、连锁餐饮、生物医药及第三方物流等行业客户的综合需求。
图：普洛斯上海西北物流园（原状）
图：普洛斯桃浦智慧冷链产业园效果图（升级后）
在深圳，深圳•The Cube正在建设，项目位于“深港中心”龙华区，以独特的“垂直园区”设计，最高楼栋达到了12层，总高度60米，具有高集约、高周转、高便捷、高水准的特点。
图：普洛斯深圳•The Cube（效果图）
在东莞，“普洛斯东莞新沙物流园”于2023年5月正式开业，该园区前身为当地旧食品生产厂房，普洛斯在2019年收购，投入约10亿元，加以重新定位和升级，使其成为涉及食材产业链的核心项目。升级后的普洛斯东莞新沙物流园采用了4层双盘道的设计，建筑层高达49.4米，是国内最高的供应链基地之一，园区建筑总面积从之前的3万平方米扩容到27万平方米。同时，通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，还成为国内首个获得“卓越级”（最高级别）净零碳建筑认证的物流园。
图：普洛斯东莞新沙物流园
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以产为核，普洛斯的更新“方法论”
“在政府整体规划的允许之下，我们会积极地投入城市更新”，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示。
城市不会停止变化，从建国初期的北京龙须沟、上海肇嘉浜，到21世纪的首钢园区保护再利用、黄埔江两岸再开发，城市自建立起就永远都在更新。伴随城镇化率超过50%，城市更新更成为存量时代的必然。尤其是北上广深等一线城市以及经济发达的沿海城市，受起步时间早、发展速度快、土地资源紧缺等因素的影响，对城市更新的需求更为迫切，其中的工业用地更新又是一个专业门槛强、发展潜力大的赛道：一批早期的制造企业已进行了搬迁、升级、调整，乃至股权变动等等，这产生了众多可以做二次利用的存量厂房。
普洛斯向何处更新？据赵明琪介绍，普洛斯布局城市更新聚焦“产业”和“存量”两个关键词。一方面，专注于产业客群，瞄准生产型和生活消费型两大供应链，在生产、研发、物流这3个关键要素上提供服务；另一方面，专注于存量用地，这类用地虽然经营业态已不再符合市场需求，但往往位置优越、生态成熟，在规划条件允许的范围之内，普洛斯有信心让原址焕发活力。
除了收购老旧厂房，普洛斯自营在管物业也会陆续迎来更新高峰,“将现有的基地做更新和转型，尤其是一些投建比较早、15年前开始进入开发的一些区域，接下来会成为我们在未来几年更新和重建的重点区域”，赵明琪透露。数字显示，仅在苏州工业园，普洛斯就有近70万平米的工业厂房载体和近90万平米的物流仓储设施，这些早期投资载体，为普洛斯未来做大规模更新提供了机会和可能性。
在更新中，契合区域产业政策导向是成功的关键。“对于城市更新，我觉得最重要的，第一是要有大的规划，很明确的政策方向和边界。第二是企业在做更新的时候，在规划和产业方向的指导之下，对于每一个项目需要有比较清晰明确的定位，在合法合规的前提之下赋予项目新的产业内容。” 赵明琪指出。
具体到单个项目的规划定位和产品改造，普洛斯会对城市区域禀赋、地方政策导向、产业和人才环境等进行评估和可行性研究，更新后的载体可以是物流基地、制造基地，也可能是研发办公载体，因地制宜。同时，普洛斯还紧密围绕效率最大化、功能多元化、园区生态化、环境友好化、管理智慧化等产业园区城市更新理念追求，致力于展开前瞻性和引领性的实践。以环普·苏桐112为例，在园区更新过程中，践行了可持续设计理念，并通过采用环保材料、建筑流线组织到应用可循环可再生技术等举措，来降低环境影响和资源消耗。与此同时，所在区域的日晒、风向、地形、物候等自然条件在园区建造前已被全局考虑，该园区因此已获得了“LEED 金级”和“二星级绿色建筑”双重绿色认证。
让更多老旧物业重新焕发产业生命力，响应和支持政府产业规划，依托于领先的基础设施网络、强大的产业服务能力、全球化视野、多元化客户资源以及卓越的运营经验，普洛斯将继续为城市“上新”。