听了太多企业家说“做企业就像跑马拉松，要坚持长期主义”，但听企业家正经说起跑马中的艰难还是第一次。
郁亮跑了10年的马拉松。
他说，跑马拉松的人都知道，在跑到大约30公里的时候，身体会容易出现四肢无力、头晕恶心、速度下降、抽筋等不适现象。
最关键是无论多想跑，但就是迈不开腿，就像前面有一堵墙在阻碍你一样。
马拉松运动员称之为“撞墙”现象。
“撞墙”产生的原因，是因为马拉松的前期是消耗糖。但跑到30公里后，体内糖不够了，变为开始消耗脂肪，即燃脂。
而新旧动能转换，需要5-10分钟的时间转化。那几分钟里，糖不够了、脂肪还没起来，就成为马拉松运动员最难受的时候。
郁亮用马拉松的“撞墙”现象，来如此形容现在的行业。
但他末了又表示：只要熬过去了，又能跑下去。
行业仍在阵痛期
一年前的媒体交流会上，郁亮为行业打气：已看到了微光。
但市场恢复的艰难程度超出了所有人的预期——点状的复苏过后，当下需求释放完毕，市场回归冰封。
在8月底的业绩会上，郁亮用城镇化率对应开工数据，反映：市场显然是跌过头了。
而今天，郁亮又继续“摊牌”：行业的阵痛期比预想中更长、更痛，且还没有结束。“阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。”
“撞墙”状态前后的能量供给转变，放到经济来看，郁亮认为，就是新旧动能转换阶段——国家经济要转换新的发展动能。
而放到企业来看，行业阵痛期企业如何穿越周期，郁亮借用海尔集团的理念：“没有成功的企业，只有时代的企业”——只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。
城市永不落幕
为了穿越周期，万科选择了开发经营服务并重的战略。
郁亮分享了这其中的两个重点难点。
第一大难点首先是需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力，比如物流业务、长租公寓业务。
尤其是长租公寓，在他看来，是不动产业务中最难赚钱的业务之一。
万科是业内最早开始布局长租公寓业务的房企之一——2016年时，万科推出集中式长租公寓品牌“泊寓”，目前已经在34个城市，开业18万间房源，出租率保持在95%左右，维持中国集中式公寓第一的位置。
但“泊寓”业务，一直到了9月份，才实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。
但郁亮同时强调，哪怕当前赚钱很艰难，但万科的各业务线仍然在关注产品和服务。
“好企业不是算账算出来的，省钱省不出未来，创造价值更有必要，万科要做性价比的管理。”
第二个难点，是商业模式能否实现闭环。
经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢。尤其是在地产主业下行周期里，更是无法有富余现金流去支撑其他业态的前期投入。
这种状态，一直到今年初REITs政策推出，才算出现了解决的希望。
郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的环节打通，万科就有望真正从开发商转变为不动产商。
“每10年都会有人说纽约不行了，但它仍然还是最伟大的城市”，郁亮坚信，跟着城市发展，一定会有机会。
政策可以更好
这次交流会上，对于此前 “跌过头”的观点，郁亮却是多了些乐观感知。
他以今年旅游、演唱会市场的复苏为例，市场自身会产生向上修复的动力，压缩越厉害，向上修复的动力可能更强。
“短期看，市场存在压力，长期看，有信心。”
但回到当下，市场主论调还是有点悲观。他认为，主要有两种声音主导了市场：一是“住房过剩论”，二是“政策无用论”。
前一种声音具体来看便是，房子太多了，随着人口减少，以后不需要这么多房子，开发商也不需要盖了。
郁亮称这是一种“居住面积被平均”的错觉，城市居民（居住面积）被镇上居民平均，大城市居民（居住面积）被小城市居民平均。
郁亮估算，目前国内城镇人均居住面积38.6平方米（建筑面积），如果折成使用面积，仅仅相当于40年前日本的居住水平。
“随着中国经济长期的发展，老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。”
他进一步说道，必须动态看待人均居住面积。
前段时间郁亮去了西双版纳、西昌看项目，在这些地方他发现了大量的旅居人口，不少项目70%-80%都卖给了北方客户，这里满足了他们的季节性避寒、养老需求。
今天的居住问题都聚焦在“长期居住需求”，未来随着生活水平改善，会有更多的“短期居住需求”。
另外一种声音是“政策没用了” 。
对此，郁亮表示反对，“政策虽然不是万能的，但绝对不是没用的。”
但他也认为，政策还可以用得更好，像每个城市应该用好“因城施策”这一工具，根据自身的市场情况进行调整。
另外，郁亮还看到，目前需求端的政策比较多，其实供给端方面也存在调控的空间。
“某些城市楼市库存多，就可以放缓、暂停土地供应；又如，将错配的土地资源进行调整，把闲置的商业、办公资源，调整成需求更大的用途。”