文/十一弟
国庆节前，深圳有个网红盘入市了——
深业·云海湾。
这次加推的房源，属于人才房。
据说，总共七百多套房，吸引了上万组家庭认购。
深圳久违的万人抢房盛况，在云海湾项目上重现了——
平均十五组家庭抢一套房，中签率不到7%。
最终，云海湾花了两天选房，全部售罄，揽金31个多亿。
这个项目规划了8栋住宅楼——
其中有5栋是商品房，另外3栋是人才房。
十一弟查了下，云海湾商品房的销售限价，大约9.2万/平米。
而人才房的单价，只要5.5万/平米就能上车，相当于打了六折。
今年六月份，云海湾的商品房，已经先开盘了。
户型面积一两百平米，总价最便宜的要九百万，最贵的要两千万，有钱人才能上车。
当时，项目推出了九百多套房，卖得相当火爆——
据说，开盘当天几乎售罄，揽金上百亿。
按照开发商的对外宣传，云海湾在今年两次开盘，销售额加起来，大概有130多亿。
这也让云海湾项目一举成为今年深圳楼市销冠。
云海湾的开发主体——深圳市云湾置业有限公司，是一家合资企业。
它背后的股东，站着两家深圳国企——
深业集团持股51%，深圳市盐田人才安居有限公司持股49%，项目由深业集团操盘开发。
在深圳国资体系内，深业集团是一家核心企业——
到上半年，它的总资产大约1863亿。
以资产规模排名，仅次于深圳投控、深圳地铁、深圳人才安居集团。
深业集团的主营业务，包括园区产业地产、住宅开发、高速公路等——
去年，住宅开发业务的收入比重，大约四成左右。
但对深业集团的利润贡献，超过了一半。
深业集团的住宅开发业务，盈利能力是独一档的存在——
去年，毛利率将近50%。
在房地产行业，华润、中海的开发业务毛利率，都掉到了20%左右。
相比之下，这两家央企利润王，也要低头了。
在百强房企榜单上，到上个月，深业集团已经卖了184亿，行业排名第六十六位。
凭借云海湾的销冠业绩，它在深圳的销售额，就有127亿，跻身前四。
两年前，位于深圳前海的云海湾地块挂牌出让，起拍价75亿。
深业集团与深圳市盐田人才安居组成的联合体，与中海、华润、招商、金茂四家央企激烈厮杀过后，最终收入囊中——
总地价将近87亿，溢价率15%。
十一弟算了下，包含商品房、人才房的可售住宅部分，楼面地价超过了5万/平米。
在地块出让时，政府就对云海湾的人才房设定了销售限价，5.5万/平米。
这就意味着，项目规划的五六万平米的人才房，几乎没有利润空间。
深圳的人才房，属于政策性住房，价格便宜，只相当于市场价的六成左右。
但为了保证房子品质，深圳专门出台了一项规定——
“配建的人才房和保障房，在建筑材料、外形、风格、色彩方面，应当与所在项目的商品房保持一致。”
也就是说，人才房的价格虽然打了六折，但房屋品质应该跟商品房一样。
根据项目规划，云海湾有5栋商品房、3栋人才房。
开盘后不久，一些买房的业主，很快就发现了猫腻——
在设计方案上，深业集团对云海湾的人才房与商品房，还是做了区别对待。
其中，商品房的外墙颜色，主要为古铜色和米黄色搭配组成；外墙材料主要为四面或五面竖向铝板，其他部分为真石漆。
而人才房的外墙颜色，主要为灰色和米黄色搭配组成；外墙材料主要为两面或三面竖向铝板，其他部分为真石漆。
十一弟总结了下，在外立面设计上，云海湾商品房与人才房的差异在于——
除了外墙颜色搭配，更主要的是外墙材料，商品房用了更多铝板，人才房则换成了真石漆。
买了云海湾的业主告诉十一弟——
深业集团其实是在抠成本，铝板的价格比真石漆贵了很多。
实际上，就是对盈利空间有限的人才房，进行了减配。
比人才房业主反弹更激烈的，是一些买了云海湾商品房的业主。
据说，为了满足政府规定的“配建人才房应与商品房一致”的要求，深业集团搞了个骚操作——
它从5栋商品房里，挑出一栋楼，外立面设计与人才房保持了一致。
跟其他4栋商品房相比，这栋减配的商品房，外墙存在明显差异——
真石漆替代了铝板，镶嵌在楼层间的香槟色装饰线，也消失了。
结果，那些花了九万块钱单价购买商品房的业主，最后到手的却是人才房品质。
这一番骚操作，让云海湾的业主们目瞪口呆——
买了商品房的业主，更觉得被坑了，纷纷喊着维权。
云海湾的交房时间，需要等到两年以后。
从开盘到现在，只过去了四个月。
这年头，坐上销冠的网红盘，也开始挖坑了——
明目张胆收割的，还是这些掏了上千万的有钱人。
在设计方案上，原本就不该对人才房进行减配，弄巧成拙之后，又坑了商品房业主。
现在，买了云海湾人才房的业主，感觉受到了歧视。