岁月不饶人，
我亦未曾饶过岁月 。
——木心
作者｜十一郎
来源｜地产十一言 （ID:dichanshiyiyan）
种一棵树，最好的时间是10年前，其次是现在。
退出一家房企，最好的时间是10年前，其次是现在。
一个孩子养几十年，在什么样的情况下父母会选择离开？一个企业从创始到辉煌再到衰落，是什么样的原因让创始之肱骨选择退出？
10月16日晚，金地集团（下称“金地”）发布公告，宣告64岁的凌克因身体原因请辞董事长等职务，由总裁黄俊灿代为行使公司董事长职务。
凌克辞去金地的一切职务，真的是身体原因吗？是否预示着混合制的金地也开始爆雷了？
在行业下行趋势并未扭转的敏感关头，凌克的这一举动势必会引来一番猜疑。
但无论如何，凌克的离去已成定局。随着万科王石、碧桂园杨国强、恒大许家印、龙湖吴亚军等一众大佬的陆续退席，凌克离职金地被一些媒体称之为第一代地产大佬“最后的退席”。一时间，“金地凌克退休时间”成为业内讨论的重要话题。
01
DICHAN SHIYIYAN
灵魂人物退场
据说，今年5月凌克就萌生了离职退休之意。 我们也从种种迹象可以看出，凌克的退出是思虑再三的。
一位接近金地的人告诉十一郎，凌克的身体的确不好。在2015年的一次心脏检查中，凌克出现了T波倒置的异常，这有可能导致突然失忆和昏厥。
金地集团表示，作为公司创始人之一，凌克对公司有着深厚的感情，辞职确实是因为身体原因，而黄俊灿代为行使董事长职务，也是正常的管理团队交接，对公司经营不会产生重大影响。
身体不好，的确是客观因素。但已经过了退休年纪的凌克，选择此时退出，却也难免引来猜疑。
十一郎注意到，按照正常流程，在6月29日召开的第十届金地股东大会，凌克退休一事并未提上日程。要知道，金地的董事会是三年一换届的，如果凌克在6月份之前就已经决定辞职，第十届股东大会不可能不讨论此事。
凌克退出之所以成为行业的热点话题，不仅是因为此时行业处在敏感关头，更是与其个人的魅力分不开的。
33岁进入金地的凌克，从深圳市上步区工业村建设公司的二级企业商贸公司（金地前身）业务员一路做到金地总经理，39岁就当了董事长，42岁把金地送上了A股 。
他让金地获得了房地产开发资质，年销售额做到了2000亿以上，让金地成为首批全国性型布局的房企，跻身TOP10地产商之列，与招商、保利、万科并称为“招保万金”。
从2001年上市至2021年，金地集团的销售额从5.34亿元提升至2867亿元，20年间足足增长了536倍。这都与凌克的领导密切相关。
行业发展的黄金时期，地产第一代掌门人已完成了造富使命，而今无论是留守公司还是另有其他，都是个人选择，无可厚非。
但选择此时退出，的确对金地和行业的预期都不是好事，第二天金地的股债双杀就是明证。
02
DICHAN SHIYIYAN
变动悄然开始
凌克的离职，可谓“突然”，但也是有迹可循的。
十一郎查阅工商资料发现，今年7月以来，凌克密集辞任金地旗下企业的董事长职位，包括稳盛股权基金、金地投资管理等。
7月4日，凌克辞去稳盛（天津）投资管理有限公司（下称“稳盛”）董事长职位。“稳盛投资”是专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司，为金地集团全资持有。
之后9月7日，凌克辞去稳盛投资的香港平台公司董事职位；9月21日辞去稳盛投资内地重要子公司“深圳市金地投资管理有限公司”董事职位。
另外，凌克还辞去了稳盛旗下的深圳市稳盛股权投资基金管理有限公司、深圳市稳胜企业管理有限公司、上海稳裕股权投资管理有限公司、深圳市金地投资管理有限公司的董事长职位，以及金地集团旗下的深圳睿金同德投资有限公司、北京金祥企业管理有限公司的董事长职位。
截至目前，凌克在金地商置还留有执行董事的职位，以及1.01%股份。但离职后的凌克与金地的关系，也仅此而已。
一直以来，凌克虽稳居金地董事长之位，但实际却是一名无控制权的职业经理人。他曾在2018年一次采访中表示：“这个公司不是我的。作为职业经理人，做事情还是要先问问股东。”截至2022年底，其在金地的持股比例为380.84万股，持股比例不足万分之八。
凌克不仅之于金地，甚至之于房地产行业，都是有故事的。公开资料显示，凌克是中国房地产协会副会长兼科技分会会长，他敬畏房地产周期，对行业发展看法都颇具预见性。
坊间传言，凌克只是职业经理人，其辞职或与大股东有关。大股东富德生命人寿和管理层之间产生了较大的隔阂和分歧，致使股东话语权缺失，让利益板结。
金地是一家混合所有制企业，股权结构复杂和分散，有较大比例股价被保险产品持有。
金地前身是深圳福田国企。富德生命人寿和大家人寿通过持续十年的举牌，目前分别拥有29.83%和3.65%金地股份，这让金地变为有险资背景的房企。第二大股东为深圳市福田投资控股有限公司，持股比例7.79%。减持后的大家人寿持有3.65%的权益。这让金地成为一家没有实际控制人的房企。
没有控股股东的状态，前后持续十六年时间。因此金地实际控制权一直掌握在以凌克为主导的职业经理人手上。
凌克辞任，让资本市场颇为担忧。对于金地来说，还在探寻安全上岸的路上。
03
DICHAN SHIYIYYAN
现实摇摇欲坠
旭辉、碧桂园暴雷，还没躺平的民营上市房企几乎只剩两三家。半国企远洋出险，暴雷的火轮蔓延至混合所有制企业。
有业内人士认为，董事长退居二线或退休可能是房企暴雷前的四大信号之一。
一贯内敛低调的金地，开始被放在聚光灯下。数据显示，金地年内公开市场到期债务仅剩11月到期的20亿中期票据，理论上已过偿债高峰期，
金地只有三成有息负债来自公开市场，近七成来自银行贷款。
据金地中报数据，截至2023年6月末，公司有息负债合计1096亿元，较2021年末下降12.7%。金地经营活动产生的现金流量净额仅2.14亿元，同比下降96.51%；一年内到期流动负债与短期借款合计金额超414亿元，在手现金则为460.8亿元，勉强覆盖短债。现金流硬还债务的金地，在生扛。
但这并没有算上隐藏在水下的表外负债，金地的小股操盘背后有信托身影，有明股实债的风险，这部分规模近50亿元。
面对2024年，金地难言轻松。十一郎发现，长期借款内要求两年内还款的也不少。境内债方面，企业预警通显示，截止最新，金地债券存量规模250.84亿元，债券17只。其中，私募债7.89亿元，占比3.15%。至2024年底，到期债券约为208.35亿元。
境外债方面，金地只有一笔4.8亿美元债于明年8月到期，票面利率4.95%。
在银团放贷意愿差，无法借新还旧的情况下，金地凭借一二线城市销售现金流、拿地借开发贷等手段撑到现在。
从金地上半年现金流量表看出，经营性现金流流入主要项目——“销售商品、提供劳务收到现金”有363亿，比上一期增加30亿。
某投资机构人士表示，如果市场稳定在2022年水平，盘了一下资产、测试了现金流，得出了金地明年年中之前问题不大的结论。
但凌克辞任后的10月17日，金地股价快速触及跌停，股价创近5年新低；另外，“16金地02”“21金地01”“20金地01”跌超20%，触发临时停牌。这也意味着，资本市场对金地经营情况表示担忧。
金地经营质量如何？财报显示，今年上半年金地实现营收68.56亿元，同比3上升31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。
十一郎算了下，如果市场比2022年下行30%，金地将有46亿资金缺口。8月流出的调研报告中称：“基于现状，公司将不再坚持保利润，开始加大各区域销售回款促进力度，包括车位、底商和尾盘在内的700亿滞重资产。金地商置和金地物业尚未进行抵押或出售，仍有余力，没有到山穷水尽地步。”
但卖资产、借新还旧解决不了根本问题。
并且，金地手上经营性物业并不是很能打，出租率偏低，数量也不多。财报数据显示，金地能抵押的持有型物业大部分已经抵押，仅剩余零散物业的数十亿空间。
融资路子也不乐观。根据WIND数据，金地主要债券收益率均在30%以上，但2023以来尚未在境内成功发行债券。
从20金地01的债券价格走势可以看到，2022年金地就有一轮债券下跌，只是伴随金融支持房地产16条出台，金地债券价格逐步回归正常水平，2023年9月中旬以后，金地债券价格再次跌破50。
最重要的是，销售持续不能回暖，那么融资端支持撑不了多久，所以当下最主要的问题，是销售问题。今年 1-9 月公司累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。土储质量也不高，西安、昆明等城市去化周期在8年以上。
04
DICHAN SHIYIYAN
探寻上岸路径
金地如何活下去？ 成 为凌克辞任后最大的不确定。
只要行动，就有机会。
第一，金地和广东险资和国资股东沟通求助了。
根据8月流出的调研报告，金地管理层否认沟通求助传闻，并称：“公司大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低，二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。”
在富德生命人寿掌舵人张骏重新活跃起来后，凌克卸任似乎是一场必然。股权大战带给金地管理层的阴影还未消失。
自2016年起，富德生命人寿的保费规模持续负增长。2016年至2018年净利润分别为-50.61亿元、-7.79亿元以及-5亿元。2019年实现净利润19.82亿元，2020年净利润下滑至1.86亿元。截至目前，其2021年、2022年年报一直处于延期披露状态。
险资抛售股票，急流勇退也是趋势。指望大股东并不现实。
好在二股东续命来了。9月，金地称，公司正与深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展需要研究为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。
第二，总裁黄俊灿透露，“当前需求端政策支持力度非常大，对于引导房地产市场预期和信心回暖有明显帮助，公司也将持续专业精进，提升经营敏捷度，灵活应对市场的变化。”
有金地的朋友说，总部对运营的节点要求和重视程度比过去高多了，内部考核也严格多了。十一郎认为，公司生存的背后是千万个体和家庭。
接下来，就看市场机会和金地自己了。
地产十一言内容矩阵发布平台
地产，财经，买房，商务合作
欢迎勾搭
微信：wxjaini198410