番禺广场,打起来了。

国庆前,我们去探了路劲美的隽樾府在永旺梦乐城的新展厅,→番禺厮杀,开始了

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这宗地的前身是在今年6月份摇号的好又多地块。

其实,当时还有另一宗番禺地块,跟隽樾府地块在同一天摇号,由保利置业拿下,两者直线距离不过2.5公里。

如今,这块地来了,城市展厅也选在永旺梦乐城,命名为保利琅誉。

这就有意思了,两个项目同样在番禺广场板块,同一天拍地摇号,同一个位置的城市展厅,竟然还是同样的改善定位,注定了要当对手。

算上已经开盘的龙湖金地天峯,断供多年的番禺广场凑齐了一桌斗地主。

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保利琅誉最特别的是产品。

整个项目只有5栋,均为31-32F的板楼,两梯三户,货量不多只有400多套。

产品清单很简洁,户型只有3种,为92、108、132平,全南向设计。

92平,三房两卫,4开间全南向,私享电梯厅,主卧L型飘窗采光,6.15米的超大阳台,小卧室阳改房。

这个客厅开间约3.3-3.4米,要是打通旁边的房间,就可以去到差不多6米,拿到一个超大起居室。

108平,四房两卫,餐客厅双阳台南北对流,四开间朝南,两个次卧都是阳改房。

相信绝大多数业主都会把客厅旁边的卧室打掉,这样就能拿到一个差不多6米宽的大客厅+大主卧的大面积三房。

132平,四房两卫+茶室(书房),8.3米的南向宽景阳台,南北对流双阳台,四开间朝南,各个开间的面积都不小。

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和世面上大部分的140-144的户型比起来,都不遑多让。

保利琅誉不到500套的数量也不多。

上车户型87平有5条梯腿,预计150多套;

108平则是主力户型,有7条梯腿,210多套;

132平货量最少,只有3条梯腿,不到100套。

总结产品特点,纯板楼,全南向,飘窗和阳台利用率高,开间面积都不小。

这个项目的户型很能打,属于是建筑新规下的产品,飘窗和阳台都拉满了。

现场销售说,使用率也超过100%。

保利琅誉工地现场的人透露,“销售中心预计个把月就能完工。”

保利琅誉的颜值和设计,都很在线,这种两梯三户的板楼,舒适度也是豪宅级别的。

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保利琅誉位于番禺广场板块,现阶段从番禺广场自驾去到项目现场,会经过一片厂区和住宅区。

未来,3号线东延线开通就方便很多,保利琅誉旁边就是在建的傍江站,直线距离约500米,步行要经过龙湖金地天峯。

3号线东延线计划明年开通,一站换乘番禺广场,后者有3号线、18号线、22号线,直达珠江新城、天河北、琶洲、长隆万博等主力产业板块。

教育方面,楼盘自身配建幼儿园,隔壁龙湖金地天峯的广外附小已经定了,24班公立小学计划明年开学。

商业的话,龙湖金地天峯配建的龙湖天街将会在地铁站完工后进入全面施工,算上施工、招商时间,预计2025年面世吧。

大家会发现,保利琅誉的配套很大程度上依赖龙湖金地天峯的努力,带来了龙湖天街,带来了广外附小,地铁口也初步规划在那边。

这是一个前人栽树,后人乘凉的故事。

2020年末,在集中供地传闻喧嚣尘上之时,各家都加紧了对土储的争夺。

经过106轮竞价,龙湖和金地才从保利、招商手中抢过这块地。

代价是581116万元的封顶总价+6750平配建面积,商业还要自持,扣除配建后楼面价去到2.8-2.9万/平。

他们要配建学校,配建商业,配合地铁站施工打造番禺客运站TOD...

而保利琅誉呢?即使抢到封顶,楼面价2.02万/平。

在你旁边,蹭你的,用你的,还比你便宜,龙湖和金地真的头大。

两者面积段也近似,龙湖金地天峯在售98-129平,保利琅誉92-132平,是纯纯的竞品。

不要忘了,还有番禺广场核心板块的路劲美的隽樾府,预计推87-132平,这3家打到一起去了。

保利琅誉的销售丝毫不避讳这种竞争,“我们和路劲就是竞品啊,不过我们价格更低,你可以参考隔壁天峯。”

而路劲美的隽樾府的销售则否认了竞品的说法,“我们位置更好,户型更好,不能算竞品。”

这两个盘货量都不多,都是400多套的货量,虽然都瞄准改善客,但去化压力不算太大。

根据各家的价格推算,我们也做了两个模型对比。

由于拿地价和区位的确有区别,一个属于核心板块,一个去到了客运站,所以价差是一定会有的,保利琅誉直接对标龙湖金地天峯,后者均价参考周边4.5-5万/平左右。

至于龙湖金地天峯,在售均价4.1-4.6万/平,总价区间360-620万,经常会有3.7-3.8万/平的特价房出来。

只要你有兴趣,价格能谈。

当初,龙湖金地天峯拿地预期很高的,毕竟是个配套齐全的项目,板块又断供多年,但入市后,就面临大市下行的情况,只能调价。

其实,价格降下来的龙湖金地天峯还算卖的不错,尤其是番禺放开限购后的近两周,算是广州第二梯队的红盘了。

整个板块很依赖一二手的置换升级,本地改善客贡献了很多购买力,毕竟板块新房断供了很长一段时间。

我在保利琅誉的展厅里,销售看了看隔壁大爷,悄咪咪地说:“这个阿伯次次逛街都来看,5次了。”

总结一下。

路劲美的隽樾府:位置最中心,周边配套基本都有,教育稍弱,户型很优秀,高赠送。

保利琅誉:配套有几百米距离,板楼+两梯三户的产品,最独特。

龙湖金地天峯:配套距离最近,但户型较弱。

这三个盘现在推的户型都是在90-130之间,但保利琅誉和路劲美的隽樾府的户型要比龙湖金地天峯好。

这也是户型新政带来的降维打击优势,大家可以看看我们昨天的稿子-新房和二手double kill,广州高赠送新规要收紧?

这场斗地主,你更看好谁?