番禺广场，打起来了。
国庆前，我们去探了路劲美的隽樾府在永旺梦乐城的新展厅，→番禺厮杀，开始了
这宗地的前身是在今年6月份摇号的好又多地块。
其实，当时还有另一宗番禺地块，跟隽樾府地块在同一天摇号，由保利置业拿下，两者直线距离不过2.5公里。
如今，这块地来了，城市展厅也选在永旺梦乐城，命名为保利琅誉。
这就有意思了，两个项目同样在番禺广场板块，同一天拍地摇号，同一个位置的城市展厅，竟然还是同样的改善定位，注定了要当对手。
算上已经开盘的龙湖金地天峯，断供多年的番禺广场凑齐了一桌斗地主。
保利琅誉最特别的是产品。
整个项目只有5栋，均为31-32F的板楼，两梯三户，货量不多只有400多套。
产品清单很简洁，户型只有3种，为92、108、132平，全南向设计。
92平，三房两卫，4开间全南向，私享电梯厅，主卧L型飘窗采光，6.15米的超大阳台，小卧室阳改房。
这个客厅开间约3.3-3.4米，要是打通旁边的房间，就可以去到差不多6米，拿到一个超大起居室。
108平，四房两卫，餐客厅双阳台南北对流，四开间朝南，两个次卧都是阳改房。
相信绝大多数业主都会把客厅旁边的卧室打掉，这样就能拿到一个差不多6米宽的大客厅+大主卧的大面积三房。
132平，四房两卫+茶室（书房），8.3米的南向宽景阳台，南北对流双阳台，四开间朝南，各个开间的面积都不小。
和世面上大部分的140-144的户型比起来，都不遑多让。
保利琅誉不到500套的数量也不多。
上车户型87平有5条梯腿，预计150多套；
108平则是主力户型，有7条梯腿，210多套；
132平货量最少，只有3条梯腿，不到100套。
总结产品特点，纯板楼，全南向，飘窗和阳台利用率高，开间面积都不小。
这个项目的户型很能打，属于是建筑新规下的产品，飘窗和阳台都拉满了。
现场销售说，使用率也超过100%。
保利琅誉工地现场的人透露，“销售中心预计个把月就能完工。”
保利琅誉的颜值和设计，都很在线，这种两梯三户的板楼，舒适度也是豪宅级别的。
保利琅誉位于番禺广场板块，现阶段从番禺广场自驾去到项目现场，会经过一片厂区和住宅区。
未来，3号线东延线开通就方便很多，保利琅誉旁边就是在建的傍江站，直线距离约500米，步行要经过龙湖金地天峯。
3号线东延线计划明年开通，一站换乘番禺广场，后者有3号线、18号线、22号线，直达珠江新城、天河北、琶洲、长隆万博等主力产业板块。
教育方面，楼盘自身配建幼儿园，隔壁龙湖金地天峯的广外附小已经定了，24班公立小学计划明年开学。
商业的话，龙湖金地天峯配建的龙湖天街将会在地铁站完工后进入全面施工，算上施工、招商时间，预计2025年面世吧。
大家会发现，保利琅誉的配套很大程度上依赖龙湖金地天峯的努力，带来了龙湖天街，带来了广外附小，地铁口也初步规划在那边。
这是一个前人栽树，后人乘凉的故事。
2020年末，在集中供地传闻喧嚣尘上之时，各家都加紧了对土储的争夺。
经过106轮竞价，龙湖和金地才从保利、招商手中抢过这块地。
代价是581116万元的封顶总价+6750平配建面积，商业还要自持，扣除配建后楼面价去到2.8-2.9万/平。
他们要配建学校，配建商业，配合地铁站施工打造番禺客运站TOD...
而保利琅誉呢？即使抢到封顶，楼面价2.02万/平。
在你旁边，蹭你的，用你的，还比你便宜，龙湖和金地真的头大。
两者面积段也近似，龙湖金地天峯在售98-129平，保利琅誉92-132平，是纯纯的竞品。
不要忘了，还有番禺广场核心板块的路劲美的隽樾府，预计推87-132平，这3家打到一起去了。
保利琅誉的销售丝毫不避讳这种竞争，“我们和路劲就是竞品啊，不过我们价格更低，你可以参考隔壁天峯。”
而路劲美的隽樾府的销售则否认了竞品的说法，“我们位置更好，户型更好，不能算竞品。”
这两个盘货量都不多，都是400多套的货量，虽然都瞄准改善客，但去化压力不算太大。
根据各家的价格推算，我们也做了两个模型对比。
由于拿地价和区位的确有区别，一个属于核心板块，一个去到了客运站，所以价差是一定会有的，保利琅誉直接对标龙湖金地天峯，后者均价参考周边4.5-5万/平左右。
至于龙湖金地天峯，在售均价4.1-4.6万/平，总价区间360-620万，经常会有3.7-3.8万/平的特价房出来。
只要你有兴趣，价格能谈。
当初，龙湖金地天峯拿地预期很高的，毕竟是个配套齐全的项目，板块又断供多年，但入市后，就面临大市下行的情况，只能调价。
其实，价格降下来的龙湖金地天峯还算卖的不错，尤其是番禺放开限购后的近两周，算是广州第二梯队的红盘了。
整个板块很依赖一二手的置换升级，本地改善客贡献了很多购买力，毕竟板块新房断供了很长一段时间。
我在保利琅誉的展厅里，销售看了看隔壁大爷，悄咪咪地说：“这个阿伯次次逛街都来看，5次了。”
总结一下。
路劲美的隽樾府：位置最中心，周边配套基本都有，教育稍弱，户型很优秀，高赠送。
保利琅誉：配套有几百米距离，板楼+两梯三户的产品，最独特。
龙湖金地天峯：配套距离最近，但户型较弱。
这三个盘现在推的户型都是在90-130之间，但保利琅誉和路劲美的隽樾府的户型要比龙湖金地天峯好。
这也是户型新政带来的降维打击优势，大家可以看看我们昨天的稿子-新房和二手double kill，广州高赠送新规要收紧？
这场斗地主，你更看好谁？