生命好在无意义，
才容得下各自赋予意义。
——木心
作者｜十一郎
来源｜地产十一言 （ID:dichanshiyiyan）
如果说以前楼市的冷热变化是按季度或月的，那么现在楼市冷热的变化就是论按天的。
10分钟卖出275套，销售额275亿，这是9月26日北京城建天坛府的销售业绩。天坛府“红盘一直红”的不灭神话，点燃了北京楼市的热情。
不仅是天坛府，地段绝版的中信国安府二期、二环陶然亭板块学区盘中信城四期，都实现了一把开盘即热销的隐。
只是，这样的热情在接下来的几天，却戛然而止。
接下来的十一假期，楼市的表现再次给市场泼了一盆冷水。这不由得让人想到那个话糙理不糙的比喻：尿壶又被拿出来用，却发现已经没尿了。
政策加持后的首个黄金周，楼市最直观的表现是，新房小幅冲高后迅速回落，二手房越卖越多，冷热分化明显。
使出了“松开限购”的大招后，楼市的底依然在掉。
有不少网友在问，到底什么才是救市的根本猛药？楼市作为国家经济的支柱还能回暖吗？“全民买房”的时代已逝，“全民卖房”的时代何时能结束？
在房地产市场供需关系逐渐供大于求的背景下，在老百姓兜里的钱越来越憋的背景下，这个十一黄金周，却尽显疲态。
01
DICHAN SHIYIYAN
星星之火，难以燎原
以往的国庆假期本就不是一线城市楼市的销售旺季，所以北京楼市十一假期销售惨淡，也并非全部真相。
在节前几天，一波楼盘抢售，造成了一波成交浪潮。
这个金秋的9月26日，是北京城建天坛府六期开盘的大日子。在楼市政策不断的加码下，天坛府六期开盘当天推出300套房源，仅10分钟销售275套，销售额73亿元。
“常胜将军”天坛府已六开六捷，刷新了北京楼市成交金额记录，也成为北京商品住宅市场上关注度最高的项目之一。
从2021年8月18日首次开盘，到2023年3月五期开盘，天坛府累计成交246亿元，刷新北京单盘成交金额纪录，成为北京购房者口中的“神盘”。每次开盘前都有购房者天不亮就在售楼处排队拿号，场面可谓盛极一时。
天坛府因二环的绝版地段，本就受关注度颇高，再加上早期土地的批复价格定的较低，每平米只有十一二万，比同在北京二环的中信城、中信国安府每平米十五六万的价格低出不少，价格倒挂的天坛府，期期开盘售罄。
而该项目六期的开盘数据虽然风光，却并没有按照以往一样售罄。十一郎查阅建委官网发现，六期项目仅有119套网签，成交价格13.94万/平，或和网签数据滞后有关。
天坛府当然是最当下楼市最受关注的那个，却不是唯一的红盘。
十一郎了解到，近期北京楼市热销的楼盘还有：
中信国安府二期 ，开盘时有485人摇号550套房源，目前剩余40来套房源。 学 区盘 中信城 四期销售火热，目前所剩房源不多，五期预计11月中旬开盘，总价3000万起。 融创壹號院 9月3日开盘当天认购169套，认购金额56亿元，也是相当不错的热销成绩。 四季青豪宅香山樾体验馆在十一期间接待了500组客户，销售告诉十一郎，核心地段优质产品还是会吸引改善群体。 国庆当天，京投发展森与天成迎来样板间开放，前来看房的人络绎不绝。 丰科园新盘招商臻园虽限价7.2万，但开盘仅6.4万，相比周边二手房6.5万/平还有倒挂，势必会迎来一波关注。
由上述热门楼盘的销售数据和带看数据看，放松限购等政策的出台的确在短期内刺激了城市中心板块楼市的成交量和带看热度，但一些偏远地区或者配套不完善的板块，热度依然上不来，市场分化越来越明显。
十一郎通过这段时间的实地跑盘再次加深了我的直观感受：卖的好的楼盘都有一个特质，就是地段优质、配套完善、产品“能打”。
02
DICHAN SHIYIYAN
热点城市楼盘疲态，城市板块分化明显
十一期间，北京在售300多个盘里，做促销活动的占大多数。
促销的确带来了一些看房热度。 比如，均价5.6万/平的通州国誉未来悦，到访量比之前高出10%；顺义龙湖御湖境二期，假期来访量达600余组，客户明显增多。
只是，令人忧伤的是，到访量的增加并没有赋能成交量，购房者观望情绪浓厚。
到底有多浓厚呢？大家可以看下北京市住建委公布的十一假期北京楼市成交数据：
9月29日，新房63套，二手243套； 9月30日，新房32套，二手210套； 10月1日，新房13套， 二手10套； 10月2日，新房0套， 二手1套； 10月3日，新房2套， 二手5套； 10月4日，新房2套， 二手8套； 10月5日，新房2套， 二手9套； 10月6日，新房2套， 二手17套；
整体上看，黄金周北京新房签约116套，日均签约15套，日均签约量较去年假期下降48.2%，数据创下五年内新低。
其中，成交前十的楼盘里，有3个项目价格为3-4万，2个项目为5-6万，总价段以600-1000万的项目为主力，人群以品质刚需和置换改善为主力。
二手房市场的表现相对较好，8天签约503套，日均签约63套。
有某门店中介人员告诉十一郎，北京楼市黄金周期间带看很少，片区新房二手房都没有成交量，哪怕开发商使出浑身解数，将部分项目佣金涨了3倍，房价下降，推出特价房等，仍然没有带看，更别提成交。
该销售人员称 ，目前的购房者，刚需购房人出手谨慎，置换买家又链条传导不顺，市场整体疲软。
而这样的疲态并非北京独有。
上海在十一期间共推出50多个在售新盘，其中12个盘取证认购，整体市场人气及到访量上升，整体楼市表现平稳，这与“认房不认贷”政策释放置换型卖家需求有关。
与新房相比，上海二手房却处在冰封态势，黄金周期间网签64套，日均78套。十一郎认为，这和卖旧买新的趋势一致，价格不跌到位，促成交易自然不易。
广州作为近期“复活”的城市，在十一假期有超20个盘有营销动作和促销活动，尤其限购放开的番禺、黄埔两区，网签新房面积较去年增加13.2%。但成交分化仍在，不限购的增城等外围区域成交冷淡。
深圳同期新房成交336套，3.45万/平，与节前一周成交套数减少42%，成交面积减少41%，较去年同期日均下降46%。虽然有认房不认贷等政策，房贷利率调整，促进了部分回升，但实际成交不如预期。另外，人才房项目吸引多人申购，分流很多买家。市场重回观望势头明显。
再看下杭州，受亚运会关注分流影响，楼市整体表现平淡，黄金周期间仅5个项目开盘选房，800套房源仅492组客户登记摇号。
从以上热点城市的十一假期楼市表现可以看出，城市板块之间的分化又一次升级：一线城市核心板块高性价比项目、豪宅项目，无论是带看量抑或成交量都热度不退，而远郊老破大、内城老破小却无人问津。
永远记住那句话：核心城市的核心资产，永远保值。好地段好房子不用救市，差地段差房子就是烂泥扶不上墙，哪怕有限购底牌的松绑，哪怕有一区一策的刺激，又或者是传言的新房限价解开，都无济于事。
03
DICHAN SHIYIYYAN
政策带不动长期楼市，期待“猛招”
在“房住不炒”成为楼市不可逾越的红线之后，收紧多年的楼市调控政策在这个金秋9月频繁出台多项“认房不认贷”等松绑政策。
然而，政策的调整在带来短期的市场窜起后，观望情绪再度成为主流。9月1日北京实行的“认房不认贷”，在10月1日就没有了后劲。
在购房需求已经明显退热，城市板块间市场分化明显的背景下，在新政的消化过程中，市场进入再次博弈中。
有五个因素不可回避。
首先是供过于求，新房可选很多，但改善人群为主，二手房越卖越多，刚需买房人没有更多资金接盘。
9月1日，北京推出“认房不认贷”政策，对于刚需没影响，更利好外省有房、北京无房的人群，还有就是有置换需求的改善人群。
但前提是“卖旧”要能卖出去，得有人接盘。
在朝阳东坝某项目售楼处，一位看房人告诉十一郎：“我需要卖旧，才能有首套40%首付资格，所以先关注下新房，买不买还要看卖房情况。” 这样的置换链条传导不顺，直接影响新房成交。
9月26日，北京链家调整了中介费收取标准，标准从成交价2.7%下调至2%，收费模式改为买卖双方各承担1%。
虽然在一定程度上降低了刚需成本，但销量并没有太好。10月第一周二手房实际成交量是去年同期的一半，不到今年9月2号一天的量。
连锁反应却是二手房越卖越多。目前，链家二手房挂牌量已突破16.6万套，一些房源一次性降价5%左右。
诸葛找房平台有效二手房源已达18.7万套，环比上月增加1.23%，降价房源为1570套。这并不是卖房人单边降价，也不是降低中介费就能解决的问题。
第二，购买力不足。经济下滑导致的失业率居高不下，收入不保障。即便央妈再放水，房贷利率再降，消费降级、无后劲也会持续。从这点上，资金才是撬动楼市增长的猛药，否则再有心买也是枉然。
第三，主力买房人心态的变化。供应多元化，需求也随之多元化。尤其是刚需买房人，从之前的80后转到现在市场较多的00后，心态随之也有变化，比如买房不如租房、买房投资增值机会变少等诸多问题。
第四，房企端对于买房人的负面影响很大，比如恒大许家印倒台，部分房企宣布破产、交付就维权等。目前房企端化债、爆雷风险仍有，市场预期也会发生微妙变化。
最后，土地财税制度上，保障房价的房产税、保障房体系、国家住房银行尚未建立，随着城镇化持续建设，高品质住房人均面积仍然不够，一线城市核心地段的房产依然会呈现涨价趋势。
说来说去，就一句话：目前的政策力度依然不够。接下来是否还有“更猛”的新政出台呢？十一郎与大家一起拭目以待。
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