最近接待了一组客户，想在上海买一套学区房。
夫妻双方都是国内top2大学毕业，收入也很高，在自己行业做得很出色。
然而对学区房判断上却有一些误区。
01
客户家庭条件也不错，这次全款买房，预算2000万左右。
父母学历高，不希望子女太普通，底线是上个211大学，最差最差也得是重点本科。
所以不要天天盯着抖音上的躺平博主，顶级学区房的需求还是存在，家庭条件好、就业情况好的中产，还是有很多选择鸡娃。
找到环线之前，客户自己也收集了大量数据，有了初步方案。
目前比较满意的学校是静教院附校，对口小区是静安晶华园。
客户一上来就摆出来很多数据。
2022年静教院附校共199人参加中考，有140人考上了市北、育才、市西、曹二等市重点以上的高中，占比高达70.35%。
而这些高中，高考时80%以上的学生都可以考入一本。
静教院附校是九年一贯制，小升初直升，没有风险。
中考70.35%乘以高考80%，那么至少有56%的概率可以读一本。
意味着静教院附校中游的学生，都可以上重点本科。
父母都是top2大学，孩子总不能连中游都混不上吧，这样算算，基本稳了。
而且即使在静教院算不上中游，也不是没希望，共199个学生，除了那140人，其他的60人也进了新中、风华、民立等区重点。
这些高中也不算差，也有机会读好大学。
乐观点，孩子如果成绩不错，在静教院附校进入了top50，那可了不得。
2022年静教院进四校（含分校）的学生就多达50人，进入四校985基本都稳了。
所以静教院附校是最好的选择，进可攻退可守，稳上一本，可以冲刺985。
然后又补充了一堆数据，说明徐汇的学校不太行，比如徐汇中学四校八大率才2.4%，数据太差。
这些数据听起来很有道理，其实有很强的误导性。
02
第一，上面的所有数据都是学校升学率，而不是每个孩子的中考、高考录取概率。
考试不是抓阄，讲概率没任何意义。
同样一所初中，天赋好、勤奋的学生，考入四校八大的机率可能是100%。
天赋一般、不爱学习的学生，机率可能就是0。
你计算的是70.35%*80%=56%，有可能最终的机率是0。
孩子的成绩极有可能取决于基因、先天启蒙情况，有些孩子就是不入门，给他一个好学校也没用。
而且教育最重要的是因材施教，根据学生情况制定教学计划。
天赋一般的学生进入实验班，估计就是听天书了，适得其反。
普通初中勉强跟得上的一个普通学生，现在有机会让他去华育中学，你是家长的话敢让孩子去吗？
当然不可否认，学校的师资力量、校长管理、学习氛围、硬件都很重要，不同学校的培优能力存在差距。
环二只想说的是，千万不要用学校升学率代替培优能力，甚至跟孩子中考成绩画等号。
静教院附校成绩很漂亮，但是他们成绩好的学生，很多来自全市选拔。
想让孩子读个211大学，不是买套学区房就万事大吉。
更多的还是要花心思在家庭教育上。
03
第二个误区是，这些数据存在相当的滞后性。
跟客户沟通得知，他们目前是刚刚结婚，连备孕计划都没有。
孩子出生到读书，到中考，至少还有16年。
到高考，至少还有19年。
现在买套房子，决定孩子20年以后的高考成绩，不荒谬吗？
静教院附校现在是上海牛校，前身海防中学却非常一般。
1998年更名，还是招不到学生。
2006年后转为公办，慢慢的成绩才好了起来。
由无人报名的垃圾学校，摇身一变成全市顶级学区，静教院附校只用了25年。
16年后又如何变化，谁说得清呢？
大宁现在是北上海一颗明珠，以学区、居住品质完美结合而闻名。
殊不知20年前大宁学区也没那么好，当时闸北最顶级的学区是闸北一中心，其次是三中心，都在现在的西藏北路板块。
第三名才轮得到大宁的闸北实验小学。
当然现在大宁学区、房屋品质结合的最好的是大宁国际小学，这个学校2007年才成立。
如果你15年前在闸北买学区，到现在几乎完全不适用。
对于那些还没孩子的年轻家长来讲，千万不要迷信数据。
数据只是过去学生的成绩，这些孩子10年前就准备在这读书了。
用别人家孩子的成绩，推测自己孩子的升学率，荒谬不？
用去年的数据，推测16年后的中考成绩，荒谬不？
你的目标是211大学，20年后211大学的说法还有没有都不确定，中考规则、高考规则都不确定。
04
环二还是那句话，学区确实比较重要，家长重视教育的心情大家也都理解。
但是不要盲目相信数据，数据只是一个大致参考，完全以数据为标准选学区，容易南辕北辙。
学区房到底该怎么选，还是要回到学区房本质。
理解了学区房基本逻辑，就能大致判断学区走向，就能根据自己家庭情况作出恰当选择。
这些基本问题，我们计划用一场沙龙帮大家梳理清楚，沙龙内容框架如下：
沙龙时间是10月14日（星期六）下午2:30，地点在徐汇漕河泾。
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以上为正文
编辑∣环线咨询