我在几年前听过一个名字叫：信息茧房
就是伴随着大数据推送，我们容易受困于自己想要知道想要理解的那些数据里无法自拔
其实对于房地产市场来说也是如此
我们每天给到市场各种判断，关于各种论断分析，时刻也在反思我们推送的内容是否也会陷入自己创造的信息茧房当中
而这个假期，我们团队也有一次反思和复盘，我们统计了各种大数据，这种大数据可能没办法直接给大家一个清晰的方向，但是希望给到大家一些直观的感受
很多真相和我们了解的事实之间，依然存在着巨大的鸿沟
好了，让我们开始吧
01
首先问大家一个问题
各位你知道上海每个月有几个小区能够卖掉一套房子么
这个数据也很有借鉴意义，一个小区整体几百套房子，市场可流通的房源数十套也是正常，如果一个小区一个月的成交套数都没有一套，那么很有可能你需要从长计议你的置换周期
所以大家知道上海一共有多少小区么
其实这个数据我们还花了点时间去搜寻，各种论点都有
当时的前辈就跟我说全市小区数量至少在2万上下
但说实话这个数字我一直没找到官方口径
直到我看到这
1.94万个
很快我又找到了数据库小伙伴，虽然平时我们会为一个数据维度磨半天，但这个问题他们脱口而出
“一共有大约20000左右的2手小区”
我们大概判断上海大概有两万个社区
好，那么在这两万套社区里，每个月有成交的小区大概有几个
我们通过数据合作方拿到了这一特殊数字，看到这个数字
原来上海每月差不多有5324个小区在成交
我们做个简单的换算，差不多可以得出，每个月能够流动的小区占比只有26.6%
也就是说超过七成的小区可能每个月都没办法卖掉一套房子
不知道各位对于这个数据有什么感受，我们如今身处的小区是否能够做到：月流动一套
而这5324个小区，对应的月成交1.37万套，换句话来说哪怕每个月都能卖掉房子的小区，月均平均成交套数是2.5套
怎么理解这个数字
在还不错的这五千多个小区，如果这个月已经成交了2套房子了，那么我自己这个月想要卖掉这套房子的概率就不大了
为什么这么说，我统计了一下单月能卖2套以上的小区数量，各位猜一下有多少
样本的比例更低，只有2640个小区，也就是占比全市两万左右小区的13%左右
所以各位，仔细地问问看自己，我们自己的家是不是在这2640之一
如果不是，未来我们自己家这套房子的流动性可能就非常的差，我们需要花更多的时间去考虑他们的变现周期
我们把这两千多个小区的样本做一个大数据分析，看到这样的分布
大部分都分布在外环外，然后浦东分布的最多，浦西地区分布最多的是闵行、宝山，都是常规意义的居住大区
倒是跟成交量的区域分析如出一辙，只不过站在小区的维度重新审视成交原来是这副模样
那，你的房子属于这13%之中么
02
第二个逻辑，这些能够流通的小区，在房价上是用什么代价换来了
我们来看下这2640个小区的整体成交表现，房价到底涨了还是跌了...
其实这题蛮魔幻的，因为不出意外的话可能两种声音你都听过
最直观的感受当然是跌了，但如果对比2020年以前又似乎是涨了
所以开始之前我们把这个问题问的具体一点
对比去年9月，今年这个9月的成交价涨了还是跌了
然后带着这个问题我们对数据表格做了2件事
1、找到今年9月和去年9月都发生过成交的小区
2、同时为了防止单套成交背后的特殊情况，我们筛选出单月成交≥2套的小区
首先对比去年同期，这些小区的成交均价有多少涨了
我将涨幅大于0的小区筛选出来
共777个小区，也就是777/2640=29.43%的小区出现涨幅
但是考虑因为成交套数较少，本来价格波动就是在常理范围之内，我们剔除了涨幅在5%以内的小区
原本777个涨价小区还剩310个小区，这些小区才可以说有比较明确的涨幅
而这个数字放在全部2640个小区里，是11.74%的存在
换句话说如此行情之下，眼下仍然有11%的房子以高于去年9月的价格成交
是不是跟你想象中的不太一样，还是你压根没往这方面想哈哈哈
不过更没想到的数字可能是跌了的小区
我将有跌幅的小区同样筛选了下
跌幅大于0的小区有1862个
也就说占比1862/2640=70.53%，将近7成的小区都在跌价，只是程度不同
同样的我们刨除0-5%误差，降幅大于5%的小区是1172个
那就是占比1172/2640=44.39%的小区有明显降幅
所以各位体验是对的，上海二手小区的成交均价确实下滑
而且不是对比的几年前，就是去年的这个时候
所以稍微记记这四个数字吧
有涨幅29.43%-->有明确涨幅11.74%
有跌幅70.53%-->有明确跌幅44.39%
03
细看这些涨跌小区也怪有意思
涨的极度单一、跌的千奇百怪
我们先按每5%为一档看看，如果有涨幅的话，基本都是什么水平
虽然说涨，涨幅能超过15%的全上海只有不超过五十个盘
而大部分都是5%-10%这种幅度的涨幅，一套500万的房子涨个25-50万
还挺多对不对，但别忘了这里的56%不是全市的56%，而是有涨幅且有明确涨幅的56%，一共也就174个盘
而至于为什么会涨，就是日常我们会叨叨的那句-核心资产
这批里涨幅最高的部分，基本都是位于核心地段的核心资产
像这里面中粮天悦壹号，最新成交的一套是楼王位置，成交单价22万，去年20万左右单价、2021年底18.5万成交单价的小区
这是次新房，地段赞、小区赞、会所赞，属于绝对的城市核心资产
所以这样的行情下它不仅可以不断成交，而且还能做到价格居高不下
类似这种抗跌的像露香园、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等都是代表
不过其中也有一些特殊案例，大概这两类
华山夏都苑属于中德合资，所以这里面户型都是这样的，附近领事馆的人都住这边
所以华山夏都苑属于那种很久没成交，但喜欢的人是真喜欢，于是价格都会微涨下，很特殊的涨价节奏
而东安二村就更特别了，其实去年上半年这里的均价还只有7万+
但是随着动拆迁消息慢慢传开，价格就开始慢慢涨起来
到今年1月30日正式贴出动迁公告，这里的价格已经涨到14万
不过就算你14万均价也不一定能买到，因为这里拆迁至少20万起
降价样本就更有意思了，涨嘛是微涨，但跌就是真跌了
光数据段就可以给各位分这么多
最多的也是5%-10%降幅，但10-20%降幅占比也非常高
关键跌幅小区的占比高达70%，所以这里面的59%、36%，都是70%里的59%、36%，占比蛮高
这就是全市房价行情基本面
而且外环外的跌的最多
区域来看，浦东依然是最多的，但像闵行、宝山这样居住大区也是首降区域
尤其是闵行，因为学区房含量比较高，所以有降幅小区比较多
同时杨浦也因为老旧的关系，降价也跑在嘉定、甚至松江前面
涨价的理由就是核心资产，而跌价，偏、旧、学区等等都是理由
比如跌的蛮多的海滨二村
地理位置偏远、1984年建成，基本踩中所有降价痛点，周边还有不错的新房选择
降幅在20%-30%以内的也基本是奉贤、金山、松江这些外环区域的偏远板块
所以有时候那些要置换核心资产这种楼市老人言，还真的蛮管用
有没有发现我们很少说上海房价
关于房价涨跌这四个字本身也有一箩筐问题
跟什么时候对比的涨跌、同一个小区是不是在两个对比时间都发生成交、如果只成交1套，而这套数据又很夸张的话，那会不会带偏数据、有没有可能成交数据包含了车位...
真数据不一定真、统计维度也稍有不慎就全篇重来
可能这也是为什么很难有一篇数据非常客观告诉你上海房价到底跌没跌
04
所以为什么要写这篇文章，其实最核心的是和大家表达一件事情，了解大势行情固然重要
但是市场和个体没有直接关系
有人在淡市赚到钱，也有人在牛市犯下重大错误
对于个人而言，除了看准趋势之外，更重要的就在于我们把筹码放在哪里
我们习惯对趋势高谈阔论，但是是否习惯为自己做一个明智的决定
但是不论如何，这是一场小分子的游戏，盲选的代价就是极有可能变成分母，所以…
祝各位好运，假期快乐
以上为正文，来自巧克丽丽