最近在论坛看到一个非常火的帖子。
上海一位手握500万的妈妈，不知道该送女儿留学还是该买房。
有人想，你这TM不是来炫富的吧。
故事中你看到的是一位上海妈妈在纠结送女儿出国还是买房。
在我看来是关于上海楼市投资的深刻问题。
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我们先来分析一下故事中的家庭背景。
1、家庭不超过两套房。原先有一套可再买一套，或者原先有两套离异后可再购买一套。
2、松江土著的可能性大，房子大概率也在松江，不然也不会专注于松江的房产。
3、“鸡娃”的能力有限。
4、在松江500万看叠墅，应该也不太懂房产。
这样的客户画像下，能看到多数上海中产的身影。
这样一个能打败全国90%家庭的水平，在上海也仅仅是中产入门。
多少有一些卷不动，又躺不平的不甘。
如果你能理解当下上海的情况也就能理解她的纠结。
过去二十年，个人投资中两件事收益最高，一是投教育，二是投房产。
尤其在上海这样资源集中的城市，做对任何一件事都有阶层跨越的可能。
两件都做成，那是走上人生巅峰。
1999年大学扩招，全民的教育水平飞速提升，伴随而来的是学历的贬值，从曾经的本科香饽饽，变成了硕博满天下。
当前就业环境的恶化，大量走向社会的毕业生，也使得学历从“金饭碗”变成了“敲门砖”。很多时候还敲不开门。
同样，过去二十年在上海买房实现10倍、20倍收益的数不胜数。
但是今天的上海楼市早已不是闭眼买入赚钱的时代了。
纠结的根源在于教育、房产的投资收益都在肉眼可见的下降。
尤其上海的市场逻辑在发生巨变，500万以下的房产投资暴利机会在逐渐消失。
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为什么这么说，我们要关注经济、人口、和发展方向的三大变化
市场的基本面在逐渐发生变化。
01、经济的增长在逐渐放缓。
2012年之前，我们的GPD增速基本是在8%以上。19年以前GDP增速在6-7%，2023年预期已经在5%附近。
与过去经济高增长同步的是房价。
而且在经济快速上升通道中，房价是普涨的，好资产、坏资产的差异不明显。
你回头看就会发现：
自己的老破小和旁边的次新房都在拼命上涨；
自己随便买的房子翻了好几倍，中国巴菲特不是我还能是谁；
自己杠杆循环买房，住进了内环豪宅，上海第一操盘手非在下莫属。
普涨是时代给你发红包。
接下来能赚钱的，依靠的是你对买房的高认知。
02、人口在退潮
楼市的长期预期始终在于人口。
2022年全国人口14.1亿人，比2021年减少85万人，首次出现人口负增长，全国新生儿仅900万，未来人口逐渐减少的趋势已经形成。
即便强如上海，在大趋势下，也不可幸免。
2022年上海常住人口减少了13.54万人，更核心的是，上海人口出生率4.4%全国倒数第二，生育意愿也不高。
人口减少，劳动密集型的人口红利在消失，所谓的人才红利会到来。
单个孩子的资源倾斜在未来会更多，一定程度上向全民的精英教育转变。
这意味着上海乃至全国，未来的刚需客户减少的趋势正在萌芽。
上海低总价房产会逐渐回归居住属性。
03、城镇化的风向在转变
中国的城镇化率已经到达65.2%，上海全国最高89.35%。
过去城镇化做了两件事，一个是让人进城，一个是拆迁。
进城的人在去库存，拆迁的人在屯房产。
曹阳新村里挤满了上海的工薪阶层，大奔一辆辆开进了爱博一村。
城镇化的动力不足时，乡村振兴正在接力。
过往的城镇化狂飙应该不会了。
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经济逻辑变化的同时资产的逻辑也在变化。
当前的货币政策一直是相对宽松的，而且还会有进一步放松的可能。
为什么普通人感受不到。
每次出现放水行情的时候，有钱人的敏感度更高，而且更容易和更快接到水。
现在普通人的心态是能保住工作就不错了，因为信心不足，不敢借贷加杠杆，国家放的水他接不住。
这一进一退之间，改善、次新、高端变得更有市场。
楼市、股市、基金都在跌，上海这样核心城市的优质房产一定是大佬们的追逐对象。
云锦东方就是最好的例子，一二手套利空间大，上面拿到国家放的水，下面就可以快速获利。
另一方面，上海郊区长期有大量土地供应，500万以内这样的刚需产品不缺房源。
随着房地联动价上涨，二手价格下降，500万以内刚需新盘一二手倒挂正在逐渐拉平。
如果进一步考虑5年限售的持有成本，这类房子的投资属性就很低了。
从需求端看，上海500万以内不论是新房还是二手房都是入门级水平，勉强在上海上车。
未来卖出时，接盘同样为刚需客户，价格敏感度高，如果不是特大利好，房价暴击可能性小。
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最后我们来看看真实的数据情况。
不同总价段二手房成交价格图
上海500以下的二手房价格在逐年走低。
500-1000万的二手房是缓慢上涨。
1000万以上二手房在每一轮上涨周期中都是快速上涨。
是否是说上海500万以内彻底没有机会了呢？
上海500万以内可以买到的区域有：
1、全市老破小。
2、五大新城：松江新城，嘉定新城，青浦新城，临港新城、奉贤新城。
3、浦东：航头、新场、宣桥、惠南、祝桥、合庆、曹路、外高桥等；
宝山：杨行、顾村、罗店、月浦等；
嘉定：安亭、外冈、嘉定老城、马陆、徐行等；
青浦：华新、白鹤、重固、朱家角等；
松江：泗泾、洞泾、新桥、佘山、小昆山、松江老城等；
总体来看，第3点里面多数区域并不理想。很像小昆山、白鹤等地方不要说投资，自住都不建议。
老破小如果不是考虑上学，也不推荐，无投资价值。
几个新城里面，临港天量供应，规划兑现的时间长，不建议。奉贤新城是内循环市场，不建议。青浦新城产业基础偏弱，以商贸、旅游休闲为主。
这里面还有机会的首推嘉定新城、松江新城。
两个区域产业底子好，人口基数高，教育基础都不弱，配套也比较成熟。
嘉定新城链接江苏、松江新城链接浙江，发展上限高。
今年嘉定新城的理想之地首开的时候，870套房源，1800多组客户认筹，触发积分。
上一次推出如此大量房源，还有大量认购的还是2020年的蟠龙天地。
但是那是在2020年，如今是2023年了。
总结
沧海横流，方显英雄本色。
未来的上海，行情一定是结构化的，刚需市场逐渐回归居住属性。
能够成为资产并赚钱的房子正在成为少数。