9 月份月初深圳放开政策的时候，大家都以为这个月得行情会好一点。
但截止到今天 ，深圳二手房的成交只有2336套。
看来即便是救市，也没有救起这半死不活的楼市。
但是就是在这样一个冷淡市场下，最奇特的现象发生了——
竟然有新房在3小时内日光了！
大家嘴里说的不都是没信心吗？为什么还会有日光盘？
一边是二手房市场完全没有热度；
另一边却有新房“日光”
深圳楼市，真的越来越让人看不懂了。
最近这两周，新房市场最热闹的地方非光明莫属了。
前两天，深房光明里开了盘，认筹登记的时候，337套房有1010批客户登记，认筹率达到1：2.99，差一套就触发积分制度要积分摇号了！
这么高的认筹率，应该是今年以来认筹率最高的一个新盘！
9月28号那一天光明里正式选房，开盘只有3小时，337套房就全部被选完了，成为了新政之后首个日光盘。
光明里选房现场销控图
如果说深房光明里在开盘之前还有很多人关注，日光尚且能理解的话。
那和深房光明里相距不远的另一个新盘中海时光境的热卖就有点让人摸不着头脑了。
上周，中海时光境推出了273套建面约82-108平的三至四房单位，一开始认筹率就不低，超过了1:1，整个市场都没有想到时光境能有这么高的认筹率。
最后开盘当天也卖了七成，远远超过市场预期，很多人原本预估的就是40%-50%之间。
中海时光境选房现场
一个深房光明里可能是巧合，但接二连三有光明新盘热卖，那就不是巧合了。
光明的热度虽然不能说明深圳市场已经回暖，但是走出独立行情之后，我预计光明的新房热还能持续一段时间。
不过我一直认为光明打新的机会成本很高，因为这个区域内的新房太多了。
一旦买错项目，很可能未来就在光明套上10年，想置换的时候，房子卖不出去，就算卖出去了，也很难升级到其他更好的地段。
所以我也奉劝有意愿想在光明买房的朋友，选盘一定要非常谨慎。
我们团队对光明的市场很熟悉，也多次考察了光明的新房。
之前根据考察和资料收集，我们整理了光明有价值新房的名单，名单里面的新房是同区域内相对比较有涨幅空间的欧盘，能跑赢同地段内的多数新房。
具体名单里哪些新盘，文章内容有限就不具体展开了，接下来我们会组织一场闭门直播课，直播课内会把有价值的楼盘详细地给大家分析。
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光明新房大卖还不是最怪的，更罕见的是深圳的人才房都卖爆了。
前海的人才房深业云海湾，还没开盘就已经有很多人关注了。
718套房，一共有10896户家庭申请认购，万人摇号，15户家庭抢1套房。
不出意外，选房当天，所有3房产品就抢完了，2房剩下的套数也很少。
值得一提的是：
云海湾的3房抢完之后还有2432户选择3房的家庭没选到房，选中率只有66%，有将近40%的人陪跑。
这个人才房项目的选房热度，胜过今年所有开盘的商品房！
不单单只有深业云海湾，光明区的人才房项目深业颐瑞府，推出124套3房、190套2房产品，第一天选房所有房源都被选定，当天日光。
另一个光明的人才房项目深物业御棠上府的3房房源，也全部售罄。
商品房热度，远远不如人才房的热度，这绝对是深圳独有的奇特市场现象。
但是仔细分析的话，也并不难理解。
如今人才房日光的户型多数是3房户型，3房户型的面积多数在70-90平之间，从产品角度看，这些户型基本上能对应上正常新房的3房户型。
这意味着人才房如今抢走了不少商品房的买家，尤其是关外片区的新房买家。
说白了，现在市场上的买家，宁愿选择核心地段的人才房，也不愿意去买关外的新房。
毕竟用商品房60%的价格就能买到南山核心地段的房子，这是以前想都不敢想的事。
对于深圳买家而言，地段的重要性远胜过产品的质量。
但是我必须强调一点——
虽然人才房的市场热度已经是客观事实，但人才房的硬伤不能忽视。
人才房现在最大的问题就是10年内不能交易买卖，而且未来大概率不能进入商品房市场正常的流通。
此外，人才房和商品房相比，完全没有金融属性，你真正需要利用房子撬动资金的时候，人才房是一点忙都帮不上。
这些缺陷，并不是所有买家都能接受的， 只是很多买家可能没有意识到这些缺陷后续会导致的问题。
所以我奉劝大家不要盲目跟风买人才房。
现阶段到底是买核心区南山福田的人才房更好，还是选择关外的商品房，抑或者其实还有其他更好的选择？比如撬动金融杠杆用低首付买南山福田的商品房？
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人才房热卖、光明新房也热卖。
这证明深圳其实不缺购买力，但为什么深圳的整体市场迟迟不能回暖呢？
最核心原因在于：
深圳人没钱了，购买力开始谨慎了，不敢为买房超额投资了。
过去，楼市行情好的时候，大伙的收入也在水涨船高，在深圳买房很多人是愿意上杠杆的。
手里只有200万，也敢去买800万的房子，
因为那个时候深圳人相信：即便是花大价钱买房，最后也能赚回来
而现在，收入锐减，楼市低迷，大家都说不准房价明天是横盘还是继续降价，谁还敢上杠杆买房啊？
手里有200万，别说拿200万出来买房了，就算拿100万出来，恐怕都得考虑半天。
在这个情绪之 下，只有那些性价比比较高的低价楼盘，才会有市场。
人才房、关外的新房，价格优惠，刚需买入门槛比较低；
而二手房不仅税费高，价格优势也不大。
深圳二手房的市场，逐渐被人才房和关外新房抢占，唯一的一点热度也都被人才房和新房抢去了。
购房者心态低迷，再加上新房供应量增加，深圳的二手成交想要恢复曾经的高度，恐怕还得等很长的时间。
当然，最近在深圳放开政策之后，市场信心有了一定的恢复。
我们最近开了几场线下课，发现深圳有一些买家又重新开始准备超额投资买房了。
但我发现当下很多 买家都会遇到两个问题：
1.不知道自己的预算能买到的最好标的在哪里？
2.没有撬动更多资金买房的意识，不知道自己其实可以拿到更多的钱买房
深圳的金融工具很丰富，你手里只有200万，你以为你只能去光明打新，其实你只要掌握了渠道，就有机会买到前海、蛇口这些地段的优质楼盘。
如果你现在想要在深圳买房但是还没选好板块和项目，建议你来听听我们接下来的闭门直播课程。
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我是大胡子李俊怀。
深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。
我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。
10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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