前几天，存量房贷利率下调正式落地，深圳也优化了离婚购房限制。
有粉丝问淘哥，10月份快到了，深圳还会有终极大招吗？刚需能不能上车？
淘哥觉得，综合各种信息，大招就在路上。
01.
十月深圳或出台强力政策：
降首付、局部放开限购......
认房不认贷之后，深圳的真实市场如何呢？
一是成交量明显上涨。9月份二手房成交比上个月同期增长71%！
二是刚需客在入场。链家的数据显示，深圳二手房成交总价，750万以下的占比最多。
之前，广州官宣多区放开限购，增值税免征“5改2”，还传出首付2成的消息。深圳接下来如果跟进，对楼市又是一大利好！
淘哥认为，十月份是政策频发期，深圳很可能出台强力政策：
1）首套降到2成首付，这个有可能性。此前深圳有楼盘率先打出可2成首付海报，但第二天又马上撤回；刚需一直是政策支持的重点，这几年刚需购买力受影响也比较大，有可能进一步支持。如果正式实行，首套刚需的上车门槛将进一步降低。
2）二套首付降低，这个可能比较大，需要观察。目前的政策，二套首付最低是七成，超过750万的非普通住宅要八成，说实话太高了。央行明确二套最低可以到3成，由各地自行决定，目前深圳还没有落地。
个人感觉，深圳二套首付最终一定会降下来，只是时间问题。但是到不了3成那么低，估计降到4成/5成（非普通）是有可能的。这样能释放一批改善购买力。
3）非核心区放松限购，广州已经实行了，深圳大概率也会跟进。非核心区指的是东部的坪山龙岗大鹏，甚至西部的光明；这个可能比降低首付还来得快，10月可能比较大。
据淘哥了解，某些区一个月新房成交才一百多套，同时新房供应量特别大。以这个成交速度，东部某些区新房库存+后续供应，够卖10年了。土地市场拍地也不好拍了。这些区域，光降低首付恐怕都不够用，不放松限购我想不到其它办法拯救。
从时间点上看，今年只剩下最后一个季度10、11、12月三个月了，其中十一黄金周和整个10月是传统旺季，非常重要。考虑到政策出台后，还需要时间发挥作用，那么自然是越快越好。其中9月底10月初是一个关键的节点（过去楼市政策经常在9月30日、10月1日、10月4日等时间点出台）。今年会不会也在此时放大招？淘哥觉得很可能，也很期待。
预计，在房地产“市场供求关系发生重大变化”的新形势下，楼市政策全面转向！最终的政策力度，会超过2015年，直奔2008年的水平！
淘哥从业20多年，对买房时机的判断总结为两个条件：房价大跌后+政策大力放松之时。现在是买房最好的时间窗口，堪比08年、15年，七八年才有一次的大好时机。尤其是首套置业的刚需，要好好珍惜，错过很难再有！
02.
买房认准龙头盘
刚需中的“豪宅”
虽然深圳楼市已到底部，但不是所有的楼盘都可以买，淘哥认为，还是要认准龙头楼盘，才能享受楼市上升期的红利。
在深圳要找到一个位置核心、门槛不高、品质一流的刚需盘，谈何容易。淘哥想到的第一个符合标准的项目，是前海西乡的网红盘——卓越闽泰·云奕府，被称为刚需中的豪宅、品质天花板。
1、持续热销的网红盘，市场少见。
2023年9月，云奕府二期星奕府开盘，当天劲销7.38亿。之前的数据也很牛，2022年9月-2023年5月荣膺宝安区网签套数/面积/金额均第一。能够在市场低潮期持续热销，说明项目的口碑和实力是经过购房者反复验证过的。
2、门槛低，性价比高。
项目在售的是二期星奕府，建面约85-94/96-110㎡的3-4房，总价480万起买精装3房、总价600万起买精装4房，这个价格还是很划得来。
附近的领翔华府，今年5月份成交了2套89㎡的3房，单价6.8万，总价约610万。
今年4月份，成交了一套138㎡的4房，单价7.96万，总价1099万。
相比而言，星奕府的价格优势不小，而且项目号称深圳住宅届的颜值天花板，产品配置也都是足以媲美一线豪宅的，性价比极高。
3、西部的核心地段，天然的区位优势。
深圳一路向西发展，有三大千亿级的战略规划：世界前海经济圈、机场东临空经济圈、国际会展经济。
星奕府位于宝安西乡板块宝安大道旁航城片区，都靠近这三大世界级战略：前海扩容的一级辐射区、紧邻机场东、临近全球最大的深圳国际会展中心。
可以想象，未来这一片能承接前海大量的金融高端人才居住需求、深圳国际会展中心的租住需求和机场枢纽的海量人流，项目的未来的物业价值，想象空间巨大。
4、三大地铁环绕，交通快捷。
不仅如此，星奕府周边地铁有1号线、12号线（已通车）、20号线（规划）三条地铁线路经过。
其中20号线今年将开建，项目直线距离约600米处为20号线航城医院站，开通后，1站到机场东，5站到大铲湾和宝中，7站到前海湾和深大站，8站到高新园。
处在事业上升期的深圳年轻人，不能把太多时间花在通勤上，从星奕府出发，能快速抵达福田和南山最核心的商务区，工作出行很方便，能省下不少宝贵的时间。
03.
刚需上车的必看新盘
还有最重要的一点，是星奕府一流的品质。
星奕府作为深圳少见的「低密大盘」，在同价位产品中，项目可能是当之无愧的“品质天花板”，居住价值很高。
单凭这一点，淘哥就认为项目是刚需上车的必看新盘。
1）深圳新一代高分社区，“深圳颜值最高的新盘”。
项目是深圳少见的建面约25万平的低密度大盘，容积率仅约3.89，绿化率约40%；而且项目只做1种楼型、3种面积段，既覆盖了市面上刚需、改善的主流需求，又保证了居住氛围的“纯粹”。
星奕府作为卓越 “奕式”系列的全新代表作，被不少购房者称赞为“深圳颜值最高的新盘”。
比如，与深圳湾同等级别的立面配置，汲取IPHONE科技美学设计风格，项目大面积采用了“铝板+LOW-E 玻璃材质”类幕墙材质，造价成本约1400元/㎡，约为涂料的3倍之多。
进入小区，紧接又是项目铺展而来的三重归家礼序。从高约8米的奢侈品概念店式入户大堂进入，再到约 5.4米的精奢入户大堂，气质比肩奢华酒店。
示意图仅供参考
走进社区内部，除了“标配”的静谧花园、阳光草坪、复合功能运动场等常见功能区，星奕府还设计了酒店庭院式景观会客厅、全小区覆盖的风雨连廊归家步道、移步异景的森系园林、度假派对风泳池等等丰富场景。
云奕府园林实景
不仅如此，星奕府在社区规划建设上融入了“儿童友好”理念，这是基于开发商洞悉城市发展积极推动“儿童友好型城市”趋势的结果，在产品升级打造上，既满足了年轻一代的奢享生活，也是对下一代星秀健康成长的关爱和守护。
仅社区空间内，便能享受探索社交、健康运动、趣味游乐等的各类亲子陪伴高分社区氛围。
2）还有户型，星奕府在售的产品是建面约85-94/96-110㎡的3-4房，项目的得房率去到约80%，设计细节满满。
比如每个面积段产品均设计了面积约5.5㎡的L型多功能空中吧，健身、看书、观景随心切换，是户外面积的再延伸，而且拥有IMAX级观景视野：推窗即可见中心园林景观、南向视野的狮子山山景，以及远处的碧海风光。
建面约85㎡的3房2厅1卫：
采用LDK一体化设计；更融入了整面墙的收纳空间和嵌入式冰箱位，让整个竖厅通透明亮，又不失高效实用；次卧带L型观景飘窗。
值得一提的是，灵动次卧的承重墙可以打通，扩大主卧。
建面约94㎡的3房2厅2卫，是市场少有的这个面积段的南北通透户型，有着双面采光透亮的臻阔客厅；同时，U型厨房和LDK一体通厅设计，使得公区的空间感十足，尺度感不亚于市面上总价千万级的“豪宅大三房”。
建面约96㎡的3房2厅2卫，三个房间和客厅均做到了朝南设计，采光和通风俱佳。
建面约110㎡的4房2卫，则是一步到位、改善家庭的首选。
同样做到3个房间和客厅朝南设计，主卧空间更奢侈私密，客餐厅连通观景大阳台的一体化设计，则彰显着生活排场。
样板间实景（仅供参考）
淘哥觉得，深圳市场到了置业的最好时机，尤其是刚需，不要错过上车机会， 在如今的市场里，星奕府是难得的品质上车盘，要买首套房的朋友，千万不要错过！