有人把今年称作楼市的新形式的开始，政策调控的力量在房地产市场的不断变化中起着关键作用，楼市将告别过去几年的状态，迎来新的发展机遇。然而，房企们是否会告别过去的营销模式呢？
今年1月份至今，郑州楼市营销折扣先放后收，再逐步释放。年初整体折扣较为平稳，伴随3月市场脉冲式复苏，多项目表示将上调价格或收回前期折扣优惠，但随后市场预冷，4月开始近五成项目的成交均价保持在2%的变动幅度以内，随后折扣力度逐渐释放。
在折扣力度逐步释放的同时，被惯用老套的营销手段（加渠道费用或者价格纠偏）在当前的环境影响下，也在悄然发生变化，避免价格纠偏开盘即倒挂；准现房/现房推出优惠，市场迎合度更高；提升分销带客积极性，佣金前置已成普遍现象······
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开盘即倒挂，倒挂新房成为热销
一般情况下，新房的价格往往高于周边二手房20%左右，因为新房的产品设计规划等相对更优，那么在楼市中新房比周边二手房价格低，我们称之为一二手房倒挂。这不，近期就有倒挂楼盘，开盘即热销。
今年7月份新开盘的绿都澜湾新苑，现房开盘均价11000元/㎡，周边二手房14000元/㎡，截止到8月底已签约401套，除了价格倒挂，其他的优势也很明显，向北300米就是地铁2号线站马屯站地铁口，一墙之隔是创新街花溪小学，内部有幼儿园，紫荆山路东还有创新街小学澜湾校区和郑州八中管城校区。对于当下客群，看得见的价格倒挂预示着新房抄底的机会已来，再加上配套已成，更能给人稳稳的安全感。
还有今年9月份新开盘的兰溪书院，开盘均价17000-18000元/㎡，周边二手房22000元/㎡，9月2号开盘当天推出66套去化59套，去化率约89%。
项目示意图来源于网络
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准现房/现房折扣力度加大
在今年上半年，受“停贷潮”风波，现房和准现房成为当下营销热点，现房是刚刚交付的楼盘（交付时间3-6月内），准现房是指即将交付的楼盘（预计3-6月内交付）；这类房源实现了“所见即所得”的安全保障。开发商用这类房源做让利可实现快速回款。
准现房/现房折扣力度分化加大，部分清盘、清栋的特价房源优惠能达到八折及以下的水平。像汇泉景悦城，一口价10800，不分楼层，认购额外送价值12万车位一个，折扣力度达到八折。但目前多数房企主要通过小幅折扣特价房营销，大多在九五折左右，例如金地西湖春晓，推出69xx元/㎡起的价格，但该价格只有1套 94㎡一楼的，多数房源折扣在九三折。
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佣金前置，存在多个项目
在客户到访越来越少的情况下，分销这颗“速效救心丸”就被越来越多的开发商当做了救命稻草，他们可以带来客源来辅助开发商卖房。分销被越来越需要的同时门槛也在不断增高，开发商需要先打预付款来保证分销佣金，然后签定销售目标。
图片来源调研
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节点拉长，金秋拉开年度决战的序幕
黄金周假期未到，优惠先到，而且优惠促销持续时间拉长，在当前本地购房政策极尽宽松情况下，房企配合政策热点，优惠加码，抓紧时间圈定客户。这个金九银十，各大房企的营销线，结合中秋国庆长假，提前开始针对观望的/未上车的客户，定制促销策略。
头部房企率先包装了金秋“购房节”。例如，电建推出了“五重豪礼优惠”，万科推出了“39周年司庆”购房节，全线2%优惠等。但通过市场调研了解到，万科2%优惠从今年7月底已开始执行，优惠周期拉长，提前拉开年度决战序幕。
图片来源网络
在楼市新形式的开始，房企们需要考虑到市场的长期发展和购房者的利益，在追求利润的同时制定合理的价格，虽然增佣降价能带来短期刺激，但价格边际效应越来越弱，房企2%优惠，也仅能撬动3个月的高去化水平，长期来看，提升产品力优势才是能经得住市场考验的可行之处，在营销策略上，可以尝试一些新的手段，如提供优质的售后服务、加强品牌建设等，促进地产稳定可持续发展。
作者：初见
往期数说楼市回顾
2023年9月1日
2023年8月23日
2023年8月17日
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