“车位卖给非业主，无效！”福建厦门，徐先生想在小区里就近买2个车位，却发现包括自己相中的车位在内的10个车位已经被开发商卖给了张先生，并且张先生在这个小区没有住房，不是业主。（案件来自：厦门中院）
不是业主，能在小区里购买车位吗？张先生又是图什么呢？原来，当初开发商设计的停车位高于1：1的比例，而业主购买率也不高，因此，剩余车位的盈利问题成为他们的首要考虑。
于是，开发商把靠近电梯的10个车位打包卖给了张先生，张先生购买的目的是进行投资，低买高卖。徐先生要买临近电梯的车位时，发现了开发商的“秘密”，于是起诉到法院，要求确认开发商与张先生关于某车位的买卖合同无效。
对此，开发商提出：住宅车位配比高于1：1，远远能够满足业主的需求，将车位卖给非业主不违反法律规定，不应该认定无效。张先生同意开发商的意见。
对此，法院会怎么判呢？这背后有什么法律依据呢？不妨共同来学习一下。
@君子法之原以案说法：
1.小区内的车位应该首先满足业主的使用、购买需求，这是《民法典》明确规定的。
法律依据：《民法典》第276条：建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这有两层意思：第一层意思是小区内的车位、车库，业主有优先购买权、使用权；第二层意思是小区内的车位、车库在满足了业主需求之后，可以对外出售（给非业主）。
也就是说，开发商出售给张先生车位也不是法律绝对禁止的。
2.在业主徐先生和非业主张先生之间，徐先生有优先购买某车位的权利。
有人可能会说：小区里还剩余那么多车位处于待售状态，徐先生何必较劲去购买电梯旁的b车位呢？更何况，张先生早早就买下了，又不是同时出售优先谁的问题。
可法官不这么认为，法律也不这么理解。根据判决：既然优先保障业主，那么徐先生的权利就要得到肯定，他自始至终可以优先于非业主张先生。开发商的主张是不正确的，既然徐先生提出了异议，就说明业主的车位需求没有得到满足。
3.合同无效后，开发商要退还当初张先生支付的购买车位的价款。
什么样的合同会无效呢？情况有很多，其中包括违反法律强制性规定的合同。
那么违反民法典第276条，车位、车库没有首先满足业主的需要，就是违反法律强制性规定，这样的合同是无效合同。
法律依据：《民法典》第153条第1款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第153条第2款：违背公序良俗的民事法律行为无效。
《民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
4.最终判决结果：一审法院支持了徐先生的诉讼请求，确认开发商和张先生关于某车位的买卖合同无效。开发商提出上诉，二审法院维持了一审判决。
对此你怎么看呢？你觉得非业主能不能买小区车位？不妨留言讨论！