01
澳洲移民多住房少 比金融危机期间更糟
毕马威最新研究显示，移民暴增在租金涨幅中所贡献的百分比已经两倍于正常水平，甚至比2008年移民激增时更加严重。
毕马威首席经济学家林恩（Brendan Rynne）说，模型显示，人口增长与新建住宅之间的比值，以及租金上涨的数值，这两者之间存在着紧密联系。
“人口增长与新建住房之间的比值，占消费者物价指数租金指数的四分之三。”
分析显示，每建成一栋新住宅与人口增加之间的比例，已经超过了2008年移民激增时期的水平。
2010年到2020年者10年内，人口增长以及新建住宅这两个因素的综合作用为年租金涨幅贡献了2.8个百分点。根据今年最新公布的预算，预计2024—2015财年之前，这两个因素的综合作用将为年租金涨幅贡献大约4个百分点。
毕马威将在本周晚些时候发布的报告中称，今年年中到明年年中，房价将上涨5%，然后在接下来的12个月内加速上涨，接近10%。
林恩说：“今年，房价开始逐渐恢复涨速，明年还会加速，这主要是因为供应不足和人口高增长的影响抵消了加息影响。”
目前，房租要价正以两位数的速度上涨，而空置率则降至历史新低。住房可负担性恶化引起了越来越多选民的不满。
02
澳洲房产备受中国投资者青睐！
RealEstate网站9月25日报道称，与2022年相比，布里斯班的中国购房者人数预计将上涨30%。
Juwai IQI联合创始人Daniel Ho表示，相关研究以及房价在疫情期间上涨表明，布里斯班房价上涨并不是由中国买家推动的。
Daniel Ho表示：“尽管这项针对中国买家研究是在悉尼进行的，但将其应用于布里斯班似乎也是可行的。”
“因为在中国关闭边境的2021年和2022年，布里斯班的房价也在飙升。来昆州的中国买家寥寥无几，但房价却以我们从未见过的速度攀升。”
“大多数昆州人都知道，州际移民对房价的影响，比国际移民更大。”但最新的研究发现，中国买家回归并非房价上涨的主因。
他表示，“布里斯班今天的中国买家，与2019年疫情之前的中国买家截然不同”。
“与2022年相比，2023年中国对布里斯班高端房地产的投资将至少增长30%。”
“在疫情之前，离岸投资者占中国购房者的比例较大，但现在不一样了。如今，大多数中国买家购房都是为了自住，并计划移居澳洲。”
“这意味着如今的中国买家会选择较大的公寓、联排别墅或独栋住宅。他们不太可能购买一居室或两居室的内城区小公寓。”
今年7月，Juwai IQI将澳洲评为最受中国买家青睐的房产目的地，随着中国高收入家庭激增50%，未来2年中国买家的数量将激增。
在Juwai IQI的最新报告中，澳洲超越了常年的热门目的地泰国和美国，在2022年跃居首位，并在今年上半年巩固了这一地位。
Juwai IQI的报告显示，“中国经济增长和房地产市场的放缓，促使买家将目光投向海外”。
“与其他国家相比，中国的中高收入阶层家庭数量正在增加；预计到2025年，此类家庭将再增加7100万户，总数达到2.09亿户。中国人对澳洲和其他国际房地产的需求也将相应增加。”
03
澳洲银行严卡 小开发商贷款困难
澳洲小型开发商表示，如果银行更愿意为价值500万澳元或以下的项目提供贷款，它们可以将产量提高两倍，每年在大型开发商不会触及的地方建造多达 48,000 套新房。
随着澳洲追求在未来五年内实现120万套新房的宏伟目标，平均每年需要交付三套新房的开发商表示，他们表示可以在增加供应方面发挥更大的作用，特别是在城市填充地区。
行业组织房地产开发商网络 (Property Developer Network) 的创始人 Rob Flux 表示，每年在全澳建造 16,000 套住房的小型企业部门可能会是这个数字的三倍。
Flux表示，大型开发商表示，规划过程不一致且缓慢，这给新房的推出带来了挑战，小型开发商还面临着贷款机构不情愿和融资成本上升的困扰。
“大多数银行不想处理小型项目，因此我们的开发商很难获得融资。”
小型开发商贷款机构 CrowdProperty Australia 的一项民意调查发现，获得项目融资是最大的障碍，阻碍了 56% 的此类开发商建造更多房子。
开发商 Big Impact Group 的首席影响官 Cheryl Leong 表示，贷方经常提出难以满足的严格要求。
“就我们而言，他们希望我们有租约，以便能够核实收入。 他们还对租赁空置率设置了 15% 的门槛，而不是通常的 5%。”
“但最大的障碍是估值。 他们估的很低，而且还希望你投入更多现金，比如 60% 的押金。”
格拉坦研究所经济政策项目主任布伦丹·科茨（Brendan Coates）同意，小型开发商在已建成的城区建造中等密度住房方面可以发挥重要作用。
维州州长 Daniel Andrews 上周宣布了一项住房计划，目标是在未来 10 年内建造 800,000 套新住房（每年 80,000 套），并在 2051 年之前再建造 224 万套住房。
新州明斯州政府还推出了一项 22 亿澳元的住房和基础设施基金，以消除每年建造 75,000 套住房的障碍，以实现联邦政府在未来五年内建造 120 万套住房的目标。
与此同时，昆州政府已起草计划，到 2046 年再交付 90 万套住房，其中包括 20% 的经济适用房目标。
联邦银行发言人表示，该银行为各种规模的项目提供融资，并根据一系列因素做出信贷决策。
国民银行方面也表示，支持开发商投资“正确”的住房项目。
从银行获得融资的困难，迫使小型开发商正在寻找其他贷款机构。
04
大多数悉尼各区对于购房者来说买不起
在大悉尼地区，只有五个市政区的独立房子的房价是一对平均收入的夫妇能负担得起的，而且不会有按揭压力。
但所有这些邮编区都位于城市的外边缘郊区，要么在外西悉尼，要么在中央海岸。
根据Domain的数据，距离悉尼市中心43公里的Mount Druitt是悉尼普通一对夫妇最能负担得起的郊区，中位房价为$633,500澳元，比去年6月下降了5.3%。
如果这一对夫妇选择妥协一下，并购买一套公寓房，他们会有更多的选择，但由于高利率和不断上涨的房价，许多选择都会位于遥远的郊区。
根据官方数据测量的平均周收入，年收入各为$95,300的一对夫妇，可以贷款购买价值高达$668,400的房屋，Canstar的分析显示。
这是基于他们有20%的首付，并将他们的按揭还款额限制在收入的30%以下，这是银行设定的贷款买房压力的阈值。
如果买家愿意接受这会给家庭预算带来的压力，他们可以贷款更多。
西区Lakemba的公寓房是夫妇最能负担得起的选择，中位价格为$370,000。
一名单身人士，如果有相同的平均周收入，将能够贷款购买价值高达$333,600的房屋。
在悉尼没有一个市政区是单身人士能负担得起中位公寓房，而不陷入按揭压力的。
Canstar集团执行副总裁Steve Mickenbecker说，预算有限的买家选择非常有限。
Steve Mickenbecke表示，对于普通夫妇来说，以前他们可以购买一套价值$668,400的房子而不会有住房压力。
而现在，这是一个完全不同的局面，在悉尼大多数区域，首次购房变得不可能了。
而且，现在对单身人士真的很难，特别是在悉尼，他们甚至负担不起中位价格的任何房子。
独立经济学家Saul Eslake表示，几十年的失败住房政策已经创造了一个环境，在这里大多数大城市的区域对于平均收入者来说都是不可负担的。
他说，从来都是这样，有些区域传统上是首次购房者的区域，城市边缘。
但即使在那些区域，现在这些区域房价，也超出了大多数平均收入人的负担能力。
由于其受欢迎的学校和直达CBD的北岸火车线，Hornsby已经在首次购房的夫妇中越来越受欢迎，该地的中位公寓房价格为$666,000。
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