家住中德英伦联邦的老曹，一年前就有换房打算，不过最近看了几个新盘，直呼“买不起”。
一方面， 新房越来越贵，附近的新川板块招商、华发、金隅、华润 （案名未出） 都在3.5万左右。
另一方面，二手房越来越难卖，老曹所在小区，最低已经挂到2.1万，成交周期还在拉长。
“如果2.5万出手，置换3.5万新房，每平米要补1万。”这让老曹为难，如果放弃置换，恐怕以后新旧之间价差越来越大。
置换困难背后是，市场分化，还在加剧。
01
在贝壳APP，成都二手房挂牌量已经突破21万套大关。
新政之后，换房需求被激活，但对于大多数人来说，换房的提前是把手上二手房先卖出去。
虽然挂牌量比较大，但成都二手房成交总体比较活跃。
按照“成都购房通”统计，前8个月，成都二手房已经成交超15万套。按照这个速度，21万套也仅需一年即可去化。
成都去年全年成交量也为15万套，并创下有史以来二手房成交记录。
但是，可观成交量背后，却是“老破小”难出手，以及“以价换量”的结果。
以中德英伦联邦A区为例。
当前的挂牌量已经达到213套，剔除个别误入的“车位”，挂牌房源也在200套以上。
作为一个历史成交567套的小区，213套的挂牌量，让“卖家”之间的竞争非常激烈。
比如，这套61平米套二，单价仅2.1万出头，从去年5月挂牌至今16个月，仍然未能成交。
在和中介交谈得知，中德英伦联邦A区，目前大概一个月能成交3-5套。如果按照这个速度，213套大约需要4年左右才能卖掉。
中介表示，现在二手房不太好卖，挂牌量大，市场预期不好都是原因。
加上中德楼龄已经11年，房子老旧，比较挑客。如果急需出售，在价格上要做好让步。
更重要的是，像中的英伦联邦这些早年的楼盘，“品质”和新房比，相差较大。
像“中德英伦联邦A区”， 容积率5.0，11栋楼有3241户，平均下来每栋楼有295户。
以32层计算，每层楼有9.2户。
实际上该楼盘普遍采用了“偷面积”的手法，实际密度还要更大。
3T8 户配置，上下班高峰期等待电梯费时，属于年早老产品。
因此，想要出手这样的房子，性价比是关键：比如， 61平米套二130万左右能拿下；89平米套三双卫，实得接近120平米 （赠送较大） ，240万左右也能成交。
据中介反馈，价格相比去年的确跌了，幅度在10%-20%之间。目前挂牌量较大，已经进入“买方市场”，挑选范围和“砍价余地”都比较大。
02
如果说“中德英伦联邦”属于10年前的“老产品”，卖不起价实属正常。
但是，近期才进入二手市场的次新房要“支棱起来”也不容易。
仍然是新川板块， 中建天府公馆、紫境府和融创香璟台均是去年才进入二手的次新房。
中建天府公馆，一套17楼朝南133平米户型，朝向和楼层都较好。
满二唯一，没有增值税情况下，成交单价2.44万。
中建天府公馆属于较新楼盘，最早批次现在满二，整体挂牌价2.5万左右。
位于新川科技园内的“融创香璟台西苑”，一共分为4块地，1、2、4号地由于临主干道，成交价大约在2.6万左右。
4号地，高层+洋房，一楼全架空，高层成交价大约在2.8万左右，洋房单说，单价破3万。
位于华发新盘“新川印”对面的“融创香璟台东苑”和“西苑”价格差不多，也在2.5-2.8万之间。
紫境府二手房成交价大约在 2.7 万左右，不过一般为清水房。
项目在打造之初定位高端，但是由于北大资源“暴雷”，呈现上难以达到预期。
在紫境府服务的中介小陈认为，今年上半年紫境府二手房走的比较好，主力成交价在2.5-2.6万之间。
但随着低价房源售出，剩下价格更高的不好卖，也是正常现象。
目前紫境府显示有31套房源在贝壳APP挂牌。
03
我们选中建天府公馆、融创香璟台、紫境府，是因为它们都是次新房。
都是在2017年左右开盘 （紫境府甚至至今未清盘） ，最近一两年才有二手房上市。
整体感受是，这三个盘二手价格和当初新房销售价梯度类似。
中建最便宜，融创次之，紫境府最贵，现在二手房价格也是如此。
价格上来看，三个楼盘二手房均价在2.4-2.9万之间，一旦房源挂牌价上了3万，会非常挑客。
中介小陈认为，上了 3 万除非是装修很好，或者“洋房”，才会有客户关注。
3万对于新川二手房来说，是一个槛。
04
二手房价格涨不动，却并不影响“打新”热潮。
这轮“打新”，和前几年限价时“打新”，理由完全不一样。
前些年“打新”，是因为新房便宜，有剪刀差。
比如高新区南阳御龙府，限价1万出头，二手房2.4万左右，剪刀差明显。包括凯德世纪名邸、新鸿基悦城等，均因差价而“爆火”。
现在“打新”，逻辑却相反。
招商新川臻境 3.5 万的价格，也未能阻挡“摇号”的热情。
即将开盘的华发“新川印”3.5万的价格，据售楼部称已经冻资的就有600组，而首开只有100多套房源。
新房价格远高于二手。
按照当前行情，新川板块新房比二手每平米贵约7000元。
“打新”逻辑不是买价差，而是买“好产品”。
比如，招商新川臻境，此前我们做过产品分析（），和新川印都有以下特点：
第一，全2T2户，现在对新盘来说已经是基操。
第二，私梯入户，赠送入户花园，从实得来看，也就没有那么贵了。
第三，提升公区品质，会所、大堂、车库，全面升级。
第四，户型升级，2T2南北通透，大横厅。
第五，飘窗全赠送，又多出不少面积，实得甚至达到100%。
就不难明白，为什么新房价格高出二手这么多，还要拼命“打新”。
过去几年限价，改善需求没有得到满足，随着政策松动，楼盘品质有大幅提升，重点是“价质相符”，购房者接受起来也就容易了。
有人说，这样房价又上去了吗？
如果要追求性价比，也有不少二手房可以选择，甚至10年以上的房源，大多不可避免将走向缓慢下跌的局面。
未来的市场一定分为两个市场。
性价比买二手，追求品质买新房，各美其美，而不是一刀切，这样的市场反而更健康。
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