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3月30日,当100亿元的“西安市城市更新基金”举办启动仪式时,我们曾担心会不会是“换档”过程中的唐僧肉?

半年后,我们抽取“新城区”案例行观察时发现:追求“商业可持续”的西安城更基金,第一枪没有打偏,已经获得了肉眼可见的进展。

最佳观测点是——解放路。

01

“解放”解放路:老民生迎“新生”

9月9日,笔者乘坐地铁四号线在五路口下车,C口抬头即见民生百货商场(五路口店),外望商场大门紧闭,虽有侧门可供进出,但人流量很少。说实话如果不是上面挂着民生百货的标识,确实很难辩认。

但让人意外的是,进入楼内却又是另一番景象,原有商户消失不见,取而代之的是摆满办公桌的工作室。我们掌握的数据是,目前民生百货(五路口店)整栋物业全面转型为商务办公汇集空间,可出租面积为2.3万平方米,已经出租的面积达到1.4万平方米,占到总面积的60%。

在入驻名单上,平安保险、学而思、美团纷纷现身,已实现1500余人进场办公。

▲图:民生五路口店内景

同样一幕也发生民生百货解放路店。

作为民生百货曾经的“大本营”,当商圈持续多元化起,2022年起开始启动“商业转商务”,并成为解放路地区“商务化转型”重点项目。仅仅1年多时间,完成改造的“解放路店”整体可办公面积达5.8万平方米,最新出租率达74%。

从就业体量上看,解放路店比五路口店稍大,由于新城国资委办公、临空产业办公、新城·民生艾米新空间、檀香园置业办公等10多家机构进场,未来预计每日办公人数将突破2000人。

事实上,这种变化是起点是2020年,新城区政府正式提出解放路整体“商务化转型”,经过数个项目的尝试,终于在2023年3月迎来了“西安城更基金”的新增力量,并成功链接至苏宁、悦荟两个更新项目。

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▲图:悦荟广场

资料显示,在西安城更基金的参与下,新城城更集团将对上述两个项目进行“商务化”更新。不同的是苏宁、悦荟广场更新将会按照“商办同圈”的理念进行打造,即商业体+办公空间。

例如:苏宁购物广场的一二层将会有星巴克、必胜客等商业运营,其余楼层则为企业办公空间。

预计该项目将在明年一季度完工,容纳近3000人。根据新城城更集团的负责人介绍,尽管目前项目仍在建设期,但已经有不少企业预定了位置,其中不乏“云上陕西”、西安市供电局智能分公司等一批龙头型科创企业。

悦荟广场与苏宁的情况大致相同,3-5层的办公空间已经被预定,将在明年投入使用。

02

基金进场:与行政区合力“微更新”

从工商资料可以发现,“西安城更基金”在新城区采取了“捆绑”的制度设计,与新城实施主体合作成立“新城城更基金”,精准“直达”至具体项目。

▲图:新城城更基金结构图

如上图所示,“西安城更基金”向新城区方面提供了8亿元“子弹”,在目前覆盖的9个区域中排名第2,已经显示出“激活老城区”的先发导向。

而这种安排的好处是“在实现基金放大作用的同时,充分发挥了行政区的积极性”。

例如,多数行政区对城市更新早有酝酿。

我们注意到出资49.93%的新城城更集团,最初工商域名为“西安鹏程置业”,2020年4月方才更名至今,其股东一直是新城城改办(后改为新城城改中心),这已经充分证明新城早在3年前就将“城市更新”确立了下来。

例如,行政区更具备项目识别与提升能力。

从解放路区域创投城更基金所挑选的项目看,悦荟商业与苏宁广场均“相对较新且更具示范”。充分尊重行政区的整体规划,既避免了“刻舟求剑”,也可以将“责权利”贯穿到底,形成有效的闭环运行。

▲图:新城区地图

其实,这种“市级基金+区级政府”的合作模式,最终致力的方向或许就是2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》的导向:禁止“大拆大建”式的城市开发,鼓励“微更新”“小而美”的项目。

仍以新城区为例,2022年,新城区政府在解放路“整体规划”中提出:坚持分类施策,以“留改”为主“拆”为辅,强化街区联动,大力探索城区“微更新”,使老城保护和改善民生共融共促。

在这样的探索中,“坚持分类施策”已经兑现,例如对于民生百货等经营困难的商场对其进行商务化改造,而旁边的万达广场的规划则是继续原有的经营模式。

以“留改”为主“拆”为辅,体现的理念则是不对城区整体进行大刀阔斧地改变,这不仅仅是资金方面的考虑,同时也有保留“老城记忆”的初衷。

这种“微更新”的态势已经推动了数据变化。在9月9日,新城区城更集团表示:“民生商场的项目改造完成后,旁边万达广场的每日进店客流量也在不断向好,暑假期间曾超4万人次甚至5万人次。

03

一区一策:城更基金是“西安版黑石”?

聊完解放路的变化后,最后将目光开篇提及的观点:西安城更基金是否正在扮演“西安版的黑石基金”。

回顾下黑石基金的运营模式:“买入—修复—卖出”。管理着近1万亿美元的黑石集团,买入资产并不是传统的股权债权,而是基建、房地产等另类资产,后续再凭借第三方公司对购入的资产进行修复后卖出。

举个例子,2007年黑石拿下跨国酒店管理公司希尔顿酒店后,重整了整个酒店管理团队,邀请有相关经验的人员对酒店进行改善,并削减财务开支,使得酒店业绩不断向好。最终促使希尔顿酒店于2013年上市,在股票开始大涨时,黑石对手上的股份进行抛售。据统计黑石在希尔顿酒店的一个项目上就赚了超85亿美元的利润。

以此对比西安城更基金,会发现两者在运营模式上有着诸多相同点。

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▲图:苏宁易购项目

其一:在投资标的上,双方的目标都并非传统的股权与债权,而是集中在基建、房地产,这是城更基金的政策性目标决定的,也是西安各区域政策当前的显性诉求,容易获得实施方的积极协作。

其二:在投资选择上,与黑石均采取了定制定向的策略,并集中体现于“一区一策”。例如实行产业导入,鼓励区域以龙头企业为依托,建立产业园区或配套园区,代表性的是泾河新城的隆基产业园项目;例如区域老旧资产提升改造类项目建设,代表性的是长安十二时辰……

其三:在退出方式上,城更基金虽然设计了经营性收益(如房地产出租、出售收入、物业费、停车费、Pre-REITs)及回购型收益(区域一级平台公司等主体平价受让),但已经显露出市场化退出的意图。从这个角度讲,“城更基金虽然是政策性的,但仍然会追求保本微利”。

▲图:西安城更基金启动签约仪式

最新消息是:截至2023年6月底,西安城更基金已累计决策子基金12支,覆盖西安9个区域。申请母基金认缴出资76.45亿元,子基金规模合计455亿元,放大效应接近6倍!目前城更基金已在雁塔、经开区等区域储备“汉唐文化街区”、“老旧厂房提升改造”、数字经济产业等子基金等,届时整体规模会进一步扩大。

面对这样的进展,西安财金董事长任纪刚表示:老城区拥有很多优势,例如交通便利、房租低廉、生活成本低等,恢复其活力最核心的办法就是解决就业,尤其是要为年轻人创造机会,让区域整体重新繁荣起来。从这个意思上讲,城更基金又不是黑石,因为我们追求一本更大的“社会账”。

金融棒棒糖拿到的数据是:仅以苏宁项目为例,预计将解决就业3000人,年产值30亿元,税收贡献2.7亿元;再以悦荟广场项目计,有望解决就业5500人,年产值16.5亿元,税收贡献1.5亿元。