鹭湾 1 号，曾被寄予很高期望，甚至不少人认为它将是“白鹭湾头牌”。
从亮相来看，户型一共两个面积段 （除底跃） ：140㎡套四，和180㎡套四。
一共216套， 140㎡户型150套，占比69%。
178㎡户型30套，占比13.8%， 其余为底跃。
对于1.5容积率的优质地块，做140平米为主力户型的产品，就面积段来看，算是取其“下限”。
在不少人心目中，“鹭湾1号”对标的甚至应该是“深圳湾1号”，产品却令人意外。
有网友评价，好比引入的是清北苗子，结果却刚好上二本线。
那么，“鹭湾1号”为什么不做豪宅？
01
首先，敲黑板！
“鹭湾1号”的开发商和“深圳湾1号”并非一家，“鹭湾1号”开发商也从没这样宣传。
只是有不少购房者单方面认为，深圳湾1号的缔造者是“鹭湾1号”的开发商，这是“一厢情愿”。
那么，“白鹭湾1号”开发商是谁？
深圳城市建设开发集团，简称“深城建”，看名字就明白这是深圳“平台公司”。
你可能还听说过“深投控”，它又是谁？
“深投控”和锦江区，以及成都产业集团共同打造了“白鹭湾科技生态园”。
那么，“深城建”和“深投控”是什么关系？
股权穿透可以看到，“深城建”和“深投控”最终实控人均为“深圳国资委”。
▲ 股权穿透
“深城建”是“深投控”旗下具体操盘的“城市综合开发运营商。”
在白鹭湾的开发中，“深投控”负责“科技生态园”打造，产业规划、引入、运营……毕竟有过“深圳湾”这样的案例。
“深城建”则是“鹭湾1号”房地产项目开发商。
所以， “深投控”打造了“深圳湾”，但“深圳湾1号”并不是它，也不是“深城建”的作品。
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“深圳湾1号”开发商又是谁？
上海有汤臣一品，深圳有深圳湾1号，都是国内豪宅标杆。
要问“深圳湾1号”有什么特别，那就是“特别贵”！
就在上个月， 深圳湾 1 号T5栋 一套豪宅 成功拍卖 。
房源建面约433㎡，起拍价8230万，在经过80轮竞价，最终以1.139亿成交，折合单价约25.7万/㎡，此外还要加上400万左右税费！
深圳湾1号开发商为“鹏瑞集团”。
鹏瑞集团的老板是徐航，他控股99.8%公司股份。鹏瑞集团开发的项目不多，深圳湾1号，是代表作。
徐航的经历可以用传奇来形容，17岁考入清华大学计算机系，清华电机系生物医学工程硕士毕业。
早年，他和李西廷、成明和等人联合创立迈瑞医疗。迈瑞医疗2006年成功上市纽交所，徐航身价29亿元，被称为“中国呼吸机一哥”。
深圳湾 1 号 2008 年拿地，号称设计费 3.5 亿， 2013 年首开价格达到惊人的 17 万 / ㎡。
“鹭湾1号”开发商“深城建”则是首次进入成都。
“深城建”过往开发项目，主要在以深圳为主，城市更新、安置房、保障房涉猎较多。
其次以深圳为核心的“大湾区”也有所发展。
“深城建”官网展示的“经典楼盘”，你要是听闻过其中一个，那必定是资深中的资深。
03
再来看“鹭湾1号”这块地，为什么不做“豪宅”？
先说答案，那就是“限价”之下，发挥空间有限。
白鹭湾F4，拿地时间都在2021年底，容积率均为1.5，限高20米，意味着6层为上限。
请注意，白 鹭湾F4，清水销售限价都是2.74万/㎡。
看下F4“楼面价”：锦江 九章1.61万/㎡，建发天府养云1.55万/㎡，锦江金茂府1.63万/㎡，鹭湾1号1.62万/㎡ 。
鹭湾1号，房地差1.12万/㎡。
如果问，1.12万/㎡的价差够不够？ 当然够，问题是谁又不想多挣钱呢？
KFS要提升利润，无非两个手段：一是提高售价，二是压缩成本。
先来看，鹭湾1号如何提升售价。
答案很简单，挖地下室。
过去几年限价之下，挖地下室很普遍。只是 鹭湾 1 号挖得有点狠，下挖了两层。
地下室可以拉低均价，以达到限价要求，“鹭湾1号”标准层实际价格：
140㎡户型3.4万/㎡左右，180㎡户型3.6万/㎡左右。
其次，控制成本。
鹭湾1号这样1.5低容的地块有很多选择，比如做180㎡甚至200㎡以上“豪宅”。
F4中的其余三个，对面“锦江金茂府”，标准层为225㎡、185㎡、165㎡； 锦江九章和天府养云也以叠拼形态大户型为主。
140㎡为主力户型的“鹭湾1号”只能算是“初改”，也是F4里面“下限”。
做豪宅，意味着更高成本，选择“初改”，成本更可控。
“销售价格”会决定一个楼盘做什么产品。
今年雍景 （四川省港投旗下平台） 在白鹭湾幸运抽中约100亩地块，容积率同样为1.5，楼面价1.86万/㎡，但清水限价却达到3.4万/㎡。
房地差达到近1.6万/㎡，被认为有可能打造锦江区的顶豪，拭目以待。
04
再看“鹭湾1号”产品。
1.5容积率，全板式1T2洋房。
遗憾的是， 入户并非市场上新一代“私梯入户”，私密性、尊贵感、实用性打折扣。
户型方面，也颇令人意外，140㎡户型只有150套，却做了四种。毕竟，主流房企户型都在朝“简约”方向进化。
140㎡户型一：
中规中矩，优点是客厅阳台与卧室打通，长度达到10米。并且，拥有双阳台，实得面积得到提升。
缺点比较明显，生活阳台并未连接厨房，需要从次卧进出，不方便。
其次，有一间次卧开间仅2.7米，面积只有8.6㎡。
140㎡户型二：
竖厅设计，优势仍然是双阳台，客厅阳台为6.8米，虽不算出色，但是生活阳台也有4.6米，这就比较难得了。
缺点仍然是有一间次卧的开间只有2.7米。
由于是竖厅，南向采光面只有10.4米，比横厅户型少了约3.6米。
140㎡户型三：
竖厅设计，优势仍然是双阳台，客厅阳台连接两个卧室，长度达到约9.9米。
生活阳台连接厨房餐厅，长度2.7米。
缺点仍然是有间次卧开间2.7米，后期可以包裹进阳台，增加卧室面积。
140㎡户型四：
▲ 140㎡户型四
异形户型，位于地块边户。
从设计图来看，该户型朝南为山墙面，朝南应该只有淋浴房有小窗户。
主要采光面为朝西或朝东，三间卧室朝北，采光不足。
180㎡户型有两个户型。
180户型一：
优点仍然是双阳台，客厅阳台达到11.7米，南向采光面16.2米，四开间朝南。
生活阳台约5.4米，同类产品中算较为出色。
总体来说，该户型算是鹭湾1号最值得下手的户型，当然价格也是最高。
要说缺点，唯一是老人套房，最好放在入户卧室处，这样更能兼顾各自生活习惯。
180户型二：
▲ 180㎡户型二
该户型和上一款基本类似，均为方厅设计，客厅开间也同为5.5米。
唯一不同在于入户卧室朝北，上一个户型朝南。
因此，该户型整体南向采光面更小。
不过，周末陪同几位KFS朋友参观时，只开放有140㎡横厅样板间，其余户型均未对外开放。
05
“鹭湾1号”虽然有不少遗憾，但是亮相之后，人气挺高，销售方面预计会比较顺利。
总体来看，“鹭湾1号”定位“初改”，180㎡算是再改，但是7成主力户型定在140㎡，说明KFS不太有信心做更高能级的产品。
当然，这也可能是“限价”的原因。
这种情况，对于购房者也是两难。
“限价”过低，KFS算不过账，不愿意投入成本做产品；价格太高，产品是好了，但需要有“钞能力”。
总之，目前“鹭湾1号”就是这样的情况：产品定位“初改”。
相信这也是KFS，反复评估、权衡利弊之后的方案。
同时，从入户设计，户型布局来看，“深城建”作为平台公司，距离第一梯队的龙湖、中海、华润、万科、建发、中铁建等，在产品上还是有差距。
未来交付环节，对首次在蓉打造项目的“深城建”仍是考验，作为公司一号作品，希望交付上能有好的表现。
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