该来的总会来的！就在前几天南京、沈阳、大连全面取消限购后，其实大家都已预测到，会有更多的城市加入到全面解除限购的队列中来。
果然！周一刚上班，青岛的政策就来了——而且来得这么突然而又猛烈，限购全面取消，限售也全面放开，取得房产证即可上市交易，真可谓“双重利好”。
别看政策原文只有短短几行字的信息，但意义和影响却是深远的。要知道，在这之前，青岛的限售5年政策，在全国范围来说都是最严的。这次的全面放开，意味着青岛的放开步伐已经迈得很大了，甚至有点超出我们的想象。那么，聚焦这次新政，如何解读新变化，又会对楼市带来什么影响？我们作一下宏观和微观分析。
——调整住房限购区域。将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。
这一条简单点说，字面意思就是就是全城取消限购，不再有任何限制。但深层次来说，包含三层含义:
一是外地人可以随便来青岛买房了，比如，潍坊、淄博等地想来青岛主城区买房，不再需要户口、社保等证明了。
二是不管青岛本地人，还是外地人，只要是全款买房，一把付清，即便在青岛主城区，包括市南、市北，不管你买1套、2套，还是十套八套，可以随便买，没有套数限制了。
三是值得注意的是，如果你是贷款买房，仍然要受最多贷款买2套房限制，第3套停贷，也就是说银行的限贷政策跟放开限售区域无关。即:不管你在青岛哪个区域买房，或者在全国其他城市买房还有贷款，名下未结清贷款余额不能超过2套。只要征信记录显示已经有2项贷款未结清，就不能再贷款。
——优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。
这一条是针对限售政策的，简单点说房子可以随时自由买卖了，不受之前的2年、5年等限售政策限制了。但深层次说，背后也是包含三层意思：
一是对二手房来说，买卖双方过完户，即取得房产证，取得房产证紧接着就可以卖，0时间等待。
二是对新房来说，由于是期房，网签后一般还需要等1-2年楼盘才能交付，交付后开发商一般也得半年到1年才办房产证，其实仍相当于2年左右时间才能买卖。值得注意的是，必须是以取得房产证时间为准，而不是以网签合同为准。
三是不满2年虽然可以上市交易，但税费并未减免，需要交增值税5.3%+个税2%，这一条一定要注意，各种费用加起来交易成本也不低。仍然是需要满2年才能免掉5.3%增值税，满五唯一才能免个税。
政策影响分析
那么青岛全面解除限购限售政策后，对当地楼市有何影响？市面上有各种不同的声音，虽然悲观情绪仍然一时无法化解，但悲观者正确，乐观者前行，小编认为我们还是要正面的积极予以解读。
首先，从政策宏观层面来看。取消限购，降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对于去库存和拉动市场活力作用明显。同时，取消限售，将会加快房屋在市场的流通速度，同时对改善换房时间限制进行了大幅度的松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。
其次，从政策微观层面看。对青岛市南、市北区域新房和二手房无疑是利好，原来不允许在此购房、被排除在区域之外的，都可以在此区域安家置业，打开了选择空间，扩大了潜在客户群体。尤其是对区域内的新房利好更明显一些，相比主城区的二手房，大家更乐意选择新房，因此，会带来和导入新的客流。
但与此同时，对其它区域包括之前已放开限售的崂山、李沧、老四方，以及西海岸、城阳、高新区，以及郊区房子无疑是利空。因为，同等条件下，但凡有经济实力，大家会更乐意选择主城区安家置业，会分流一部分客户资源回流到主城区。尤其是对胶区的房子来说，主城区的放开限售无疑会产生一定的虹吸效应。
再次，从限售层面看。这一时刻，无疑是一个历史的转折点。小编之前曾多次在文中提过，制约青岛楼市最大的一个瓶颈，就是最严厉的限售五年政策。试想，选择一个青岛楼盘买套新房，一般2年后交付，1年后办出房产证，5年后才能出售交易，加起来就是8年！这样的玩法，外地购房者一般谁还敢来青岛买房？
而对一个成年人来说，人生又有几个8年？如此苛刻的条件，无疑令很多人望而却步，楼市又谈何活力？真是成了“不动产”。而这次的全面解除限售，无疑破除了这一最严厉的束缚，对恢复楼市的活力和生机至关重要。
最后，小编认为，还有一点非常重要：就是政策对人们重塑楼市信心起到了企稳回升的预期影响。这次限购限售的全面打开，政策的力度可谓空前，已经与2014年如出一辄，可谓政策底了，相当于已取消了所有的条条框框，这对激活楼市需求、重塑信心预期注入了一剂强心剂。再加上近期央行引导房贷首付比例下降至20%、存量房贷利率下调等，都会对市场信心及情绪起到提振作用。
信心比黄金更重要，一个游戏再好玩，游戏规则再透明，但是大家参与热情不高，不投入进来，一切都白搭。
当然，很多人认为政策的作用有限，市南、市北新房楼盘本来就不多，放开限购意义不大，但是该区域二手房交易活跃度肯定会提升。也有人认为，限售解除有利于房产自由买卖，但也容易造成市场挂牌量激增，为房产带来新的下行压力。这些因素都客观存在，但是我们一定要明白，一个健康的市场，房源多、库存大不要紧，最怕的就是没有交易量，市场陷入停滞状态，没有量，哪有价？每一次房价的轮动，不都是量起价升，量在价先。
历史不会简单的重复，但总是压着相同的韵脚。市场到底会划出一道怎样的曲线，不是以个人的意志为转移，也不是某一个因素能决定的，而是各种利弊因素交叉叠加、综合作用的结果。因此，谁也不知道明天会发生什么，我们能做的只有，认真地分析政策，敏锐地观察市场，把握好当下机遇——如此，无诲矣！