在“限价”时代，新房的售价从一定程度上会受到ZF比较大的影响，二手房则更能真实反映出一个区域的市场化房价水平。
同时，对于这几年楼市开发热点板块来讲，二手房才是对区域楼市价值的真实反映。
软件新城，是西安第一宗万元楼面地价地块诞生的板块，也是这几年大牌开发商云集的板块。
这个板块，第一个入市销售的商品住宅项目是苏宁雲著，但由于后来受到一些因素的影响，交房时间有所推迟。
因此，2022年4月份交房的招商臻观府，是软件新城第一个交付的项目。
招商臻观府入市销售时间是在2020年9月，按照西安现行限售政策“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易”，这意味着今年9月份招商臻观府首批房源限售解除时间已到。
就在这两天，招商臻观府一套二手房房源在贝壳平台上已经挂出！3.1万元/㎡的售价，大家觉得业主赚了还是赔了？
招商臻观府二手房房源挂出！
我们先来回顾一下招商臻观府当年的开发、销售历程。
2019年8月22日，招商蛇口以67.75%的溢价率拍下了西安高新区软件新城板块88.656亩容积率2.8的住宅地块，楼面地价约1.1万元/㎡。
这块地，是西安土拍史上第三宗万元楼面地价地块。
拿到这块地后，招商蛇口在该地块上开发了招商臻观府项目，打造的是户型面积约142㎡、164㎡、186㎡的纯改善大平层，精装交付，小区内部采用架空层等设计。
招商臻观府售楼部开放的时间在2020年5月份，首次意向登记时间是在2020年9月份，截止2021年1月底，10栋楼共计810套房源分4个批次全部推售。
其中，2020年9月份首开的3栋楼备案均价为25860元/㎡，三个户型都有。
2022年4月份，招商臻观府实现了提前交付，成为软件新城第一个正式交付的项目。
作为软件新城第一个交付的项目，今年9月份招商臻观府迎来首批房源限售解禁，关于该项目二手房会卖到多钱，备受关注。
地产房剑注意到，今天（9月9日）招商臻观府第一套二手房已经在贝壳平台上挂出。
这是一套163㎡的四室两厅两卫，这栋楼23层高，这套房源位于中楼层，挂牌价格为510万元，单价31289元/㎡。
另据当时首开的信息显示，招商臻观府首开的163户型位于8#、10#，当时中楼层的价格在410-425万元/套。
照此计算，这套房源三年时间升值不到100万元。但考虑到资金成本等因素，再加上当时的贷款利率处于高点，这套房源的实际收益肯定是没这么多。
大家认为：三年时间，这套房源赚了还是赔了？
约2.6万元/㎡可以买位置更好的毛坯房
实际上，对于限售已经开始解除的招商臻观府业主来讲，特别是对于当年的投资客来讲，目前面临最大的挑战就是区域内的新房！
丝路软件城，以西三环为界，分了软件新城片区、鱼化片区。
我们不妨来看一下招商臻观府所处的软件新城片区目前新房的售价。
目前，软件新城片区在售新盘有8个。其中，中国铁建西派国樾属于约360㎡的房源尾盘在售，区域内主力在售项目实际上是7个。
从这7个项目的售价来看，目前区域内售价最低的是中建轨交山海境，均价2.2万元/㎡；售价最高的是豪宅标准的高科云天，高标准精装房在3.3万元/㎡。中国铁建西派樘樾2T2的约170-220㎡的房源，均价2.6万元/㎡就可以买到。
这意味着，即使按照5000元/㎡的装标，目前区域内在售的毛坯房加上装修费用，也就3万元/㎡左右。
而此次挂牌的这套房源，3.13万元/㎡的价格，再加上不满二的税费较高、中介费等，实际成本要更高一些。
很明显，面对目前软新在售项目的售价，招商臻观府二手房卖到3万元/㎡以上，缺少吸引力。
从目前来看，2万5、6的价格，在高新区丝路软件城可选的楼盘比较多，刚刚入市的保利云谷天汇、绿城海棠三章不到2.5万元/㎡就可以买到。不过，这些项目都是毛坯交付，后期的装修成本需要增加一部分。
实际上，对于2019年下半年到2021年上半年在西安买房子的大部分购房者来说，当时不但是房价的高点，也是房贷利率的高点，顶多能够做到资金的保值。其中，投资买房亏损的不在少数。
房地产行业发展到今天，靠房价快速上涨实现投资收益的年代已经结束，房子逐步回归到居住属性，投资买房更多的是能够做到资产的保值。