政策不断松绑，房子该怎么买？什么时候，房价会大涨？

这是一篇专栏文章，希望购买后的您能把文章读熟读烂，能保你的财富远超70%的人。
上2篇，我们讲到土地和经济现状、房企困局，详细复盘中国房地产市场面临的现状，给出了大量的数据，精确地了解了当下的经济形势。本篇就着重讲下，政策之后，房子会重演2015年的暴涨吗？

针对楼市的暴力拉升，短短两天就席卷全国。

——8月31日广州、深圳、武汉、中山等城市陆续宣布认房不认贷；

——9月1日北京、上海认房不认贷政策落地；

——与此同时，存量房利率下调、五年期LPR下调；

在政策的暴力拉升之下，救市政策对楼市产生的影响是什么？

换句话说：房子的成交量和价格会上涨吗？我们会重演2015年楼市的狂欢吗？

各种因素相互作用之下，成交量、成交价格会有怎样的变化，首套购房者、投资客该怎么买。

在回答这些问题之前，大家记住13字原则：

核心起价、外围起量、量变到质变。

只有核心区的房价走高，才能影响郊区成交量，只有郊区成交量出现上涨拉升，这座城市的楼市行情才能从量变到质变，形成真正的回暖。

当城市真正回暖，城市成交均价才能再次拉升，楼市供需关系才会出现“供小于求”的局面。

这时候才是大家常说的“房子又涨了”的情况。

也只有一线城市出现“房子又涨了”的回暖局面，才能传导二线城市楼市热度，拉升二线城市的楼市成交量！

那么，这种局面会出现吗？分几个维度给大家说说。

我们之前的文章城市分析系列盘点过中国重点城市二手房挂盘量和商品房库存去化周期，从重点城市供需关系角度看，我秉持：

谨慎乐观

• 为什么谨慎？

（一）经济基本面并没有显著修复；

经济维度除了我们专栏上2篇文章里所写的内容，还有人民币贬值、失业率问题。（我从不认为人口是购买房子的影响因素，公开文章中有说明，这里不赘述）

当下的各种经济问题，在2015年都曾出现过，包括出口下滑、人民币贬值、投资与消费的结构性问题等等。

所以，正向看——

2023年当下的困境，我在2015年都曾经历，也都通过政策拉升走出了困局。

但与2015年不同的是，我们经历了2015年、口罩之后的强刺激，全社会的债务规模已经达到了历史峰值。

所以，反向看——

2015年居民负债率只有31%左右，2023年居民负债率达到了61%、非金融企业负债率130%。

现在以同样的救市政策催动居民端、非金融企业端加杠杆，这两个群体的“冗余”之力已经没有2015年那么多了。

所以，我认为这轮救市政策暴力拉升之下，在2024年之前全国20个重点城市并不能全部回暖。

2008年、2015年我们的楼市行情都是“v”字翻转，即快速下跌之后，政策暴力拉升后成交量快速上涨。

但2023年这轮政策刺激之下，我认为楼市行情很难出现“v”字翻转，救市政策会让20个重点城市先形成楼市行情的筑底缓阻，然后部分城市才会逐步拉升。

在经济和汇率没有明显转好的前提下，只有一线城市和部分二线城市能被政策激活。

且，激活过程中还要看两个变量。

第一个变量，就是核心区域在售项目的数量和货量。

只有核心区增加一些优质项目的供给，才能和救市政策产生良性互动。

才能让真正有钱、有需求的人上车，并给市场带来积极反馈，也就是大家常说的的“开盘售罄”。

第一个变量，必须是核心区域出现热度较高的“日光盘”才能刺激当下的楼市。

第二个变量，不限购政策出台的时间。

一线城市郊区项目在保障房的冲击下已经处于“零成交”状态，很多郊区盘的开发商为了出售房子，已经开出“五折”、“六折”，“套现首付”的做法.......

只有放开限购，让三四线、二线城市的置换客户去购买一线城市郊区的项目，从能形成：

核心区，开盘即日光，郊区盘，成交量暴涨的局面。

也只有这样的局面才能让市场感知“楼市回暖了”，才能从一线城市向二线城市传导热度。

市场预期才能发生改变。

（二）过去两年的各城市库存量较大

二手房维度——

全国20个重点城市二手房挂盘量均超过8万套，部分城市如重庆、上海、杭州、北京、广州、南京二手房挂盘量超过10万套，部分城市接近20万套。

商品房维度——

四个一线城市重，北京、上海、深圳商品房库存去化周期都在15个月上下幅度，广州商品房库存去化周期超过警戒线18个月。

而部分省会城市广义库存量已经达到了“爆棚”的状态。

比如，青岛库存超100个月，需要8.3年去化周期；

比如，而天津、郑州库存去化周期需要4-5年。

其余城市如武汉、长沙、重庆库存去化周期均都超过24个月；

南京15个月、厦门达到警戒线18个月、合肥12个月、成都主城区15个月。

纵观全国，大部分重点城市二手房+新房的库存消化周期都已经达到了2年。

静态推算，假设政策刺激之下成交量按2021年高峰期成交量推算，大部分城市至少需要6个月左右的时间才能趋于“供需平衡”。

也就是说需要6个月时间才能走出现在“供大于求”求人买房的局面。

保障房维度——

一线城市在2020年7月30日后发布的《城市十四五规划》中，全部增加了保障房的供给量。

深圳，商品房才35万套，保障房54万套；

上海，供给40万套商品房，保障房累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）形成供应。

广州，商品房供给65万套，保障房66万套

北京，供应量是100万套，其中商品房60万套，保障房40万套。

嗯，文章写到这里，不得不插一句：北京，滑头。

之前全国13个城市都执行了二手房参考价政策，四个一线城市就北京没出台二手房参考价政策。

现在一线城市都“傻乎乎”的超量建设保障房，也只有北京保障房建设量还是最少的。

保障房超量供给带来的问题就是冲击中低端商品房市场。

从二手房挂盘量、商品房库存量、保障房超量供应的角度看，我认为在重磅救市政策催化下，楼市需要至少6个月的时间进行库存消化，在库存由“供大于求”变成“供需平衡”前，房企没有胆量“大幅提高售价”。

• 为什么乐观？

就是各城市整体库存量去化周期交高，但核心区域库存去化周期很低。

比如上海核心区域是6个月、合肥是4.5个月、北京是9个月。

除了广州核心区域天河的库存去化周期有18个月外，其余三个一线城市核心区域的库存去化周期都低于10个月。

10个月以下的库存去化区域，只要政策落地，就会产生效果。

为啥?

核心区域之所以库存量不高，是因为过去土拍入市的项目少，区域好，项目具有一定稀缺性。

再者，认房不认贷本身就利好有购买力的客群，所以最先热起来的一定是“核心区域”

但核心区域能否产生热传导，要看外围区域是否有“不限购”政策落地。

只有外围区域“不限购”叠加核心区域的“不认贷”才能彻底搅动市场。

总体而言：