居民负债率70%都在房子，如果不救楼市，地方债绝对暴雷

这是一篇专栏文章，希望购买后的您能把文章读熟读烂，能保你的财富远超70%的人。
上篇，我们讲到土地和经济基本面，详细复盘中国房地产市场面临的现状，给出了大量的数据，精确地了解了当下的经济形势。那本篇，就用“对房企的生存状态分析”引入今年的政策对楼市的影响。

预判2023年这波政策对楼市的影响，一定要研判房企的生存状态。

为什么一定要研判房企？

原因有两点：

• 第一，全行业“生死劫”

我认为按照当下楼市销售额持续下滑的情况看，没有一家房企能熬下去。

对，没有一家房企可以挺住！

我给大家举个简单的比喻，或许不准确却能让大家了解现在房企的困局。

假设房企的负债是40元，总资产是100元，这负债率就是40%，可现实当中，负债率在40%的房企少之又少。

绝大多数房企的负债率都在100%以上。目前还活着的房企万科负债率是28%，龙湖是45%。

除此之外，含国央企在内的所有房企真实负债率远超70%。

房企的高负债是房企危机的根源，而房地产市场销售额持续下滑就是房企危机的来源。

2021年房地产行业的销售额是18万亿，2022年的房地产行业的销售额是13.3万亿，下降了27%

2023年预估的销售额是10万亿，相比2021年销售额下跌幅度超过45%；

假设100元的总资产可以产生的产能是75%，也就是总资产100元的土地，可以开发销售产生回款的比例是75%，那么预期回款应该是75元（忽略价格因素）。

那么，预期回款的现金流是75元，但销售额下滑了45%，那么真正的回款只有33.75元。

但债务是40元，回款的33.75元无法覆盖40元的债务。

当然，在实际开发建设中，投入是滚动投入，债务也分短期债务和长期债务，不像这个比喻那么绝对。

再来看看8月份百强房企的销售规模的同比变化。

6月份同比下跌28.1%、7月份同比下跌33.6%，8月份同比下跌33.9%。

这是2023年与2022年销售规模的对比，我们再来看看2022年与2021年销售规模的对比。

中指研究院的数据显示，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

简单理解——

2022年的销售额同比2021年下降了41%；

2023年至今平的平均销售额同比2022年下降了30%。

那么相比2021年，2023年的销售额下跌幅度应该在70%左右。

再回到刚刚举例的100元。

预期回款75元，但销售额相比高峰期的2021年下跌幅度超过7成，那么现金流回款大概在22元左右。

而40元的债务对应22元的回款，显然连一半都不到。

这还没有从22元产生的利润角度看债务偿还，如果从利润角度看，连5元都不到，就算40元债务分短债和长债，这5元钱都是不够偿债的。

所以——

三道红线让房企没有办法通过借贷“以新偿旧”，销售额下跌70%让房企没有办法用现金流覆盖债务。

如果任由房企销售额进一步下滑，所有房企都将处于爆雷边缘。

• 第二，碧桂园时刻。

前有金融十六条，后有三支箭，最后碧桂园还是祭旗了。

9月1日，评级机构穆迪将碧桂园的信贷评级从“Caa1”下调三个等级至“Ca”级，逼近该机构的最低评级C级。

穆迪对碧桂园的评级展望仍然为负面，并认为碧桂园在未来12至18个月的销售回款不足以支撑大量债务到期。

再来看碧桂园爆雷之前公布的年报。

• ——2022年公司全年实现权益合同销售金额约3574.7亿元，按照房企20%的毛利润计算，预计利润在536亿。
• ——2022年碧桂园总借贷余额较去年末下降4.9%至2579亿元。
• 在2023年碧桂园公布的中期业绩中，12个月内到期债务1087亿。
• 利润536亿和即将到期的1087亿债务，中间还有500亿的差额。

这是非常简单粗暴的推算，逻辑上并不闭环，但能让大家明白现在房企的真实状况。

在这些推算中，还没有计算工程款，团队工资、股东分红、三年预售项目监管资金的质押、商票兑付等等.....

现在的房企已经走入困局，爆雷的房企没有钱“保交楼”，还是没有爆雷的房企也难免迈入“入不敷出”的队伍。

所有房企的困局都指向同一个问题：钱，从哪里来？

银行输血？

从第二轮房企爆雷来看，“银行输血”形式大过实质，银行绝不会雪中送炭；

现金流回血？

有希望，但房企无能为力！

为什么分析2023年的政策，要把土地经济、经济现状、房企困局都说一遍？

因为这轮救市能否起效，能有多大能量完全取决于当下的宏观背景。

换句话说——

能否扭转购房者购买预期，要看救市政策能级、爆雷企业、经济基本面各种因素的相互作用力。

为什么开篇说土地经济？

只有了解土地经济中土地的重要性、房子作为信贷派生的抵押物、大家才会明白：

政策底在哪里！